Prezident İlham Əliyevin fərmanından sonra istismara qəbul edilən və sənədləşdirilən çoxmərtəbəli yaşayış binalarının («novostroyka»ların) sayı artdıqca, həmin binaların idarə edilməsi məsələsi gündəmə gəlib.
FED.az xəbər verir ki, Mənzil Məcəlləsinə əsasən, Mənzil Tikinti Kooperativləri (MTK-lar) inşa etdikləri binaları dövlət təhvilinə verməli, həmin binalar isə ya sakinlərin özü, ya da sakinlərin təşəbbüsü ilə idarəedici şirkətlər tərəfindən idarə etməlidirlər.
Eləcə də bax: Azərbaycanda yeni şərtlərlə - İPOTEKA KREDİTİ BAŞLAYIB - MÜSAHİBƏ
Binaların idarə edilməsi sahəsində ölkə əhalisini gözləyən yeniliklərlə bağlı FED.az-ın suallarını «Rahat Yaşam» şirkətinin marketinq müdiri Elxan Orucov cavablandırır.
- Elxan bəy, əvvəlcə aydınlıq gətirərdiniz, binaları kimlər idarə etməlidir – MTK-lar, sakinlər, yoxsa şirkətlər?
- Binaların sakinlər tərəfindən idarə olunması hələ 2009-cu ildən qüvvəyə minmiş Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuşdur. Məcəlləyə bir neçə ay əvvəl edilən dəyişikliyə görə, binanın tikintisini aparan MTK-lar, tikinti başa çatdıqdan sonra bir ay müddətində ləğv edilməli, bina sakinləri öz birliklərini - Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətini (MMMC) yaratmalıdırlar.
Bundan sonra bina ya sahə mülkiyyətçilərinin özləri (MMMC) tərəfindən, ya da bu sahədə ixtisaslaşmış peşəkar idarəedici təşkilatlar tərəfindən idarə edilməlidir.
- Ümumiyyətlə maraqlıdır, çoxmənzilli binaların idarə olunması necə həyata keçirilir? Yəni qanunvericilikdə bunun yolu necədir?
- Çoxmənzilli binanın hansı üsulal idarə olunacağı, sahə mülkiyyətçilərinin (MMMC) ümumi yığıncağının qərarı əsasında müəyyən olunur. Çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün 3 üsul var:
- binanın bilavasitə sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən idarə edilməsi
- mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti (MMMC) və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilməsi
- idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi
- Hələlik Bakıdakı bəzi binalarda mənzillərin çıxarışı yoxdur. Belə MTK-ların sakinləri MMMC (Mənzil Mülkiyyətçiləri Müştərək Cəmiyyəti) yarada bilərlərmi?
- Əlbəttə, qanun buna icazə verir. Qanunverciliyə uyğun olaraq, tikilməkdə olan çoxmənzilli binalarda yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri üzərində mülkiyyət hüququna məxsus olacaq (hüquqlarını əldə edəcək) şəxslər, yəni ki çıxarışa zidd olmayan əqdlərə (maliyyə arayışı və alqı-satqı müqaviləsi) sahib olan mülkiyyətçilər Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətini yaradıb binanın idarəetməsini həyata keçirə bilərlər.
- Məlum olduğu kimi, hazırda Bakıda binaların böyük əksəriyyəti MTK-lar tərəfindən idarə edilir. Bu nə dərəcədə doğrudur və qanunidir?
- Mənzil Məcəlləsinin tələbinə uyğun olaraq MTK –lar binanın inşasını başa çatdırdıqdan sonra və orada olan mənzillərin əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ mənzil mülkiyyətçilərinə (yəni mənzil sahibinə) keçdikdən sonra bir ay müddətində MTK ləğv edərək sakinlərə təhvil verib binanı tərk etməlidir. Bundan sonra sakinlər öz könüllü birliklərini yaradıb binalarını ya özləri idarə etməlidir, və ya bu sahədə ixtisaslaşmış, maddi texniki bazası olan peşəkar şirkətlərə müqavilə qarşılğında həvalə etməlidirlər.
Bu tələbləri yerinə yetirməyən MTK-lar sakinlərin mənzil hüquqlarını və eyni zamanda ölkə qanunverciliyini pozaraq qeyri-qanuni fəaliyyətlə məşğul olmuş sayılır.
- Sakinlər bunun üçün hansı tədbirləri görə bilər, öz birliklərini necə yarada bilərlər?
- Məsələnin həlli əslində çox sadədir. Sakinlər mənzil sahibi olduqları binalarında toplaşaraq ümumi yığıncaq keçirməlidirlər. Bu yığıncağa binadakı sakinlərin yarıdan çoxu qatılmalıdır. Ümumi yığıncağın qərarına əsasən, binanın sakinlərdən ibarət idarə heyəti və təftiş komissiyası müəyyən edilir. Bundan sonra, yığıncaqda qərara almalıdırlar ki, bina sakinlərin ümumi əmlakıdır və onun saxlanılması sakinlərin qərarı və seçimi əsasında həyata keçiriləcəkdir.
Bu prosesdən sonra qərar sakinlərindir, yəni onların maddi texniki bazaları sonra binanın saxlanması xərclərini qarşılamağa imkan verirsə özləri idarə etməlidir. Əks təqdirdə binanın idarəçiliyini bu sahədə ixtisaslaşmış, maddi-texniki bazası olan peşəkar şirkətlərə müqavilə qarşılığında həvalə etməlidirlər.
- MTK-ların sakinlərə maneçilik törətdiyi təqdirdə bu məsələnin həlli yolunda sakinlər nə kimi tədbirlər həyata keçirə bilərlər?
- Mənzil Məcəlləsinin 393-1.6. maddəsinə istinadən Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi ilə müəyyən olunmuş qaydada binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsində maneçilik törədilməsinə görə sakinlər adından məhkəmə orqanına müraciət edilir beləliklə vəzifəli şəxslər üç yüz manatdan səkkiz yüz manatadək məbləğdə, hüquqi şəxslər min manatdan iki min manatadək məbləğdə cərimə edilir.
- Elxan bəy sonda sakinləri ən çox maraqlandıran bir məqama toxunmaq istərdim. Binada kommunal tarif necə müəyyən edilir və binanın yerləşdiyi ərazinin buna bir təsiri varmıdır?
- Çoxmənzilli binalarda kommunal tarif binanın saxlanılması üçün bütün vacib xərcləri hesablanaraq düzgün büdcəsi hazırlanır. Bundan sonra məcəlləyə uyğun olaraq binanın ümumi sahəsinə mütənasib olaraq bölünür və beləliklə m2 üçün kommunal tarifin müəyyənləşir. Binanın yerləşdiyi ərazi kommunal tarifin formalaşmasına heç bir təsir göstərmir. Çünki binanın harada yerləşməsindən asılı olmayaraq, binanın saxlanılması xərcləri dəyişmir.
Dəyərli ekspertlərindən xahişim budur ki, ictimaiyyəti məlumatlandırarkən belə həssas məqamlara xüsusi diqqət yetirsinlər. Yanlış bir informasiya əhali arasında fikir ayrılığına səbəb olur, vətəndaş qərar verməkdə çətinlik çəkir və nəticədə binalarda kommunal tarifin formalaşdırılması prosesi ləngiyir, buda öz növbəsində idarəetmənin nəzarətsiz qalmasına gətirib çıxarır ki, binalar baxımsızlıq ucbatından yararsız vəziyyətə düşür. Beləliklə həm şəhərimiz estetik baxımdan korlanır həmdəki sakinlərə ciddi şəkildə zərər dəyir.
