Bakıda daşınmaz əmlakın sürətli bahalaşması davam edir. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatlarına görə, son bir ildə əmlak bazarında qiymət artımı 11%-ə çatır. Azərbaycan Mərkəzi Bankı hələlik bu bahalaşmada ciddi risk görmür. Mərkəzi Bankın sədri Taleh Kazımov bir neçə gün əvvəl FED.az-a əmlak bazarında qiymiət artımının riskli olmadığını, bazarda «sabun köpüyü»nün olmadığını bildirib.
Taleh Kazımov/AMB : "Hal-hazırda mənzil bazarında hər hansı ‘sabun köpüyü’ müşahidə etmirik"
Əmlak bazarı üzrə ekspertlər isə bu sahədə qiymət artımının çoxsaylı səbəblərinin olduğunu bildirirlər. Əmlak bazarı üzrə ekspert, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc FED.az-a müsahibəsində paytaxtda əmlakın bahalaşmasının müxtəlif amillərlə bağlı olan səbəblərini sadalayıb. Onun sözlərinə görə, bazarda müşahidə olunan artım təsadüfi deyil və həm daxili, həm də xarici amillərin təsirinin nəticəsidir.
Vüqar Oruc: "Azərbaycanda ipoteka faizləri enə bilər"
Bu vəziyyət bu günümüzlə bağlı deyil, əmlak bazarı müəyyən bir inkişaf yolu keçib. Pandemiya, eləcə də Rusiya və Ukrayna arasında müharibə başlayandan sonra ölkəmizə inşaat materiallarının gətirilməsində yaranan problemlər və qiymətlərin bahalaşması başlayıb.
Bakıda və ətraf ərazilərdə əmlakın bahalaşmasının çoxsaylı səbəbləri var:
Birinci səbəb - Qeyd edilməlidir ki, biznesləri əvvəllər Rusiya və Ukraynada olan soydaşlarımız məlum hadisələrdən sonra investisiya qoymaq üçün ən mühüm və etibarlı zona kimi Azərbaycanı seçdilər və daşınmaz əmlaka yönələn investisiya qoyulması da artdı və bu da qiymətlərin bahalaşmasına səbəb oldu. Həm inşaat materialları, həm də soydaşlarımızın investor olaraq ölkəmizə axını bu prosesi gücləndirdi.
İkinci səbəb — “Bakı şəhəri 2045-ci il” planı üzrə layihə qəbul olunduqdan sonra normativlərə əlavə olunması və buna görə layihələrdən əlavə, sahibkarlara tikintilər üçün icazə verilməməsi, ƏDV-lərin və digər vergilərin rəsmi şəkildə alınması və tikintinin başa gəlməsində maya dəyəri, xərclərin artması və eyni zamanda, «2040 Baş Planı»nda tikinti həcminin böyük olmaması daha çox yaşıllıq, abadlaşma sahələrinə, parkların salınmasına önəm verilməsi də bir psixoloji təsir oldu ki, tikintinin həm maya dəyəri artdı, həm təklif qiymətləri artdı.
Üçüncü səbəb - Real inflyasiya, eyni zamanda, manatın alıcılıq qabiliyyətində baş vermis dəyişikliklər, dünyada müşahidə olunan qlobal maliyyə problemləri və inflyasiya prosesləri. Təbii ki, evlərini əvvəllər 100 min manata bazara çıxaran insanlar indi 120 min manata çıxarmaq qərarına gəlirlər. Çünki əvvəllər 100 000 manata nə istehlak olunurdusa, indi həmin qiymətlər 120 000 manatadır və bu da stimul yaratdı ki, vətəndaşlar öz əmlaklarını daha baha qiymətə təklif etsinlər.
Dördüncü səbəb —iqtisadiyyatın ümumi böyüməsi və dövlətin iqtisadi inkişafı ilə bağlıdır. Harada iqtisadi fəaliyyət artırsa və iqtisadiyyat böyüyürsə, təbii ki, orada daşınmaz əmlakların qiymətlərində də aktivlik müşahidə olunur.
Beşinci səbəb — Qarabağın azad olunması, həmin ərazilərə investisiyaların cəlb olunması, eyni zamanda, azad olunmuş ərazilərdə iqtisadi fəaliyyət, bərpa və quruculuq işlərinin aparılması – bunlar hamısı, həm inşaat materiallarına tələbatı artırdı, həm işçi qüvvəsini , həm də ölkə iqtisadiyyatının inkişafı üçün bir təməl rolunu oynadı. Bu da dolayısı ilə qiymətlərin bahalaşmasına təsir göstərmiş oldu.
Altıncı səbəb - Beynəlxalq miqyasda və bütün dünyada baş verən dəyişikliklər, yeni iqtisadi yanaşmalar da qiymət artımını şərtləndirən amillərdəndir. Məlumat üçün bildirim - siz də yəqin bunu bilirsiniz - qiymət artımı təkcə Azərbaycana xas deyil. Biz Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti olaraq, ətraf dövlətlərdə, regionda da vəziyyəti təhlil eləmişik. Bizə yaxın olan Orta Asiya, Türkiyə və Rusiya bazarlarında da qiymət artımı hər yerdə davam eləyir və investisiya qoyuluşu istiqamətində hər yerdə daşınmaz əmlak ön sıradadır. Yəni bu da qiymət artımına təsir göstərir.
Yeddinci səbəb - İstehlak məhsullarının, digəri isə qeyri-ərzaq məhsullarının, yanacağın bahalaşması – bunlar bir növ elə inflyasiya ilə bağlı amildir. Yəni bunu da əlavə bir faktor kimi qeyd eləmək olar ki, digər istiqamətlərdə bahalaşma daşınmaz əmlak qiymətlərinin də bahalaşmasına birbaşa və yaxud da dolayısı yolla təsir göstərir.
Səkkizinci səbəb – Bakıda aparılan söküntü prosesləridir. Söküntü nəticəsində vətəndaşlar kirayədə qalmalı olurlar. Bu isə kirayə bazarının aktivləşməsinə səbəb olur və kirayə bazarının aktivləşməsi də öz növbəsində, daşınmaz əmlakın satış bazarına təsir göstərir. Bundan əlavə, bu söküntü nəticəsində eyni zamanda, birbaşa kompensaiyalar ödənilir ki, həmin kompensasiyaların da son ünvanı daşınmaz məhz əmlak bazarıdır. Təbii ki, bu proses ciddi şəkildə əmlak bazarına təsir göstərir və qiymətlərin bahalaşmasına səbəb olur.
Doqquzuncu səbəb - daşınmaz əmlakın biznes cəlbediciliyinin artmasıdır. Pandemiyadan sonra digər biznes sahələri daha riskli göründüyünə görə, əmlaka maraq artdı. O vaxta qədər vətəndaşların böyük bir əksəriyyəti gəlir əldə etmək üçün daha çox passiv biznesə, passiv yatırıma üstünlük verirdi - hətta sovet dövründə, ondan da sonrakı vaxtda banklara depozit yatırım daha populyar idi. Vətəndaşlar öz maddi ehtiyatlarını, kapital yığımını banklarda saxlayır və illik faiz əldə eləyirdilər. Hal-hazırda isə faiz gəlirliyi baxımından daşınmaz əmlak daha üstündür. Yəni banklar ən yüksək hədd kimi 12 faiz illik depozit gəliri əldə etmək imkanı yaradırsa, daşınmaz əmlakda bu rəqəm, illik 15-20 faiz təşkil edir və təminatlıdır, heç bir riski yoxdur və hər hansı bir belə deyək, maliyyə böhranı nəticəsində banklardan necə ki öz vəsaitlərini geri almaq problemləri yaranıb, bu istiqamətdə heç bir problem olmayacaq deyə daşınmaz əmlaka üstünlük verilir. Passiv gəlirin həm də bir üstünlüyü ondan ibarətdir ki, əgər daşınmaz əmlak icarəyə və yaxud da kirayə verilirsə, bu, ikiqat qazanc deməkdir. Yəni əmlakın təkcə qiyməti artmır, onun sahibi kirəyə və icarədən stabil gəlir də əldə edir.
10-cu səbəb - Demoqrafik dəyişikliklər, əhali artımı ilə bağlıdır. Yəni ölkə əhalisinin sayının artması daşınmaz əmlaka, mənzil və torpaq sahələrinə olan tələbat da yüksəlir. Torpaq sahələri isə bildiyiniz kimi, məhduddur, yəni azmərtəbəli binalar sökülərək yerinə çoxmərtəbəli binalar tikilə bilər və mənzillərin sayı artar. Lakin torpaq sahələri artmır və bu baxımdan torpağın dövr keçdikcə bahalaşması təbii prosesdir. Torpaq qiymətləri artdıqda isə bahalaşma onun üzərində inşa olunan tikililərə də təsir göstərir.
11-ci səbəb - Sosial xarakterli tədbirlərdir - yəni ipoteka kreditləri, MİDA tərəfindən həyata keçirilən layihələr və ümumilikdə, bazarın aktivləşməsi nəticəsində tələbatın artması, satış faktlarının artması və bu da qiymətə öz artım təsirini göstərir.
12-ci səbəb - Əmlak qiymətlərinin süni artımıdır. Bu, rieltorların və maklerlərin «domino effekti» yaradan bir qiymət artırma texnologiyasıdır. Yəni, müəyyən bir ərazidə hər hansı bir mənzili və ya evi daha yüksək qiymətə satmaq imkanı əldə edirlər və bu da həmin ərazidə yaşayan digər sakinlər üçün də nümunə xarakteri daşıyır. Nəticədə qiymətlərin süni artımı baş verir, əmlakların bazardan daha baha qiymətə təklifi yaranır və son nəticədə həmin ərazidəki digər obyektlərin də dəyərinə təsir göstərir. Bu - qiymətlərin süni şəkildə artımı deməkdir.
13-cü səbəb – urbanizasiya və şəhər əhalisinin artımıdır. Urbanizasiya dedikdə, bölgələrdən əhalinin şəhərlərə, xüsusilə paytaxta doğru yön alması, şəhərin yüklənməsi nəzərdə tutulur. İnsanlar həm iş, həm də fəaliyyət imkanları üçün şəhərə üz tutur və bu da şəhərlərin yüklənməsinə, nəticədə daşınmaz əmlak qiymətlərinin artmasına səbəb olur. Əsasən, iş yerlərinin paytaxtda və ya paytaxta yaxın ətraf ərazilərdə cəmlənməsi rayonlardan insanların Bakıya köçməsinə gətirib çıxardır. Bu da bazarda qiymət artımını tətikləyən əsas amillərdən biri kimi çıxış edir.
14-cü səbəb - infrastruktur layihələrinin bu prosesə təsirini. Bilirsiniz ki, böyük layihələr icra olunur və həmin layihələrin həyata keçirilməsi şəhərin müxtəlif hissələrində yeni yaşayış komplekslərinin, göydələnlərin meydana çıxmasına səbəb olur. Bu proses də xüsusilə yeni tikililərin qiymət artımına birbaşa təsir göstərir.
15-ci səbəb – mövsümi xarakter daşıyan proseslər, kirayələrə marağın artmasıdir. Universitetlərin, ali təhsil müəssisələrinin açılması, tələbələrin bölgələrdən şəhərə axını kirayə bazarında aktivliyi artırır. Kirayə bazarında qiymətlər artdıqca da bu sahədə biznes gəlirliliyi də yüksəlir. Hazırda paytaxtda elə inşaat dəstələri var ki, onlar təmirsiz evləri alıb, kirayə üçün təmir edərək bu istiqamətdə gəlir əldə edirlər. Maraqlıdır ki, hətta kirayə bazarında mövsüm bitdikdən, yəni aktivlik aşağı düşdükdən sonra qiymətlər əvvəlki həddə enmir, müəyyən həddə sabitləşir. Üstəlik ölkəmizdə tələbə yataqxanalarının olmaması, və ya məhdud sayda olması, tələbələrin bu məsələdə çətinliklərlə üzləşməsi göstərir ki, kirayə evlərə hər il tələbat olacaq. Bu da kirayə bazarında tələbatın artmasına gətirib çıxardır və sahibkarları, hətta əlində müəyyən vəsait olan vətəndaşları sövq edir ki, məhz kirayə bazarına müraciət etsinlər, yəni mənzillər alıb kirayəyə versinlər. Bu sahədə tələbat elə həddə çatıb ki, bəzi tikinti şirkətləri xüsusi olaraq kirayə məqsədli mənzillərin tikintisinə üstünlük verir. Bu isə daşınmaz əmlak bazarının aktivliyini və qiymət artımını daha da gücləndirir.
