Əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində vəziyyət və gözlənilən yeniliklərlə bağlı FED.az-ın suallarına Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədr müavini, «VECON CONSULTING» qiymətləndirmə şirkətinin rəhbəri Vüqar Oruc cavab verir:
- Vüqar müəllim, 2019-cu il iqtisadiyyatda canlanma ili kimi yadda qaldı. Bu özünü daşınmaz əmlak bazarında da göstərdimi?
- 2019-cu il həm şirkətlərin özünün inkişafı, həm də daşınmaz əmlakların alqı-satqısı baxımından xüsusi yüksəliş ili oldu. Həm iqtisadiyyatda, həm də daşınmaz əmlak bazarının ayrı-ayrı seqmentlərində fəallıq artdı.
Bu vəziyyət qiymətləndirmə işlərinin və sifarişlərin də artmasına səbəb olub.
Alqı-satqının artması qiymətlərə də təsirini göstərdi, əvvəlki süstlük öz yerini dinamikaya verdi. Bazara təklif edilən qiymətlər artdı, hətta bir neçə ay əvvəl satış elanı verən şəxslər sonradan elanı dəyişərək qiymətləri artırdılar, baxmayaraq ki, əmlak həmin anadək satılmamışdı. Yəni, əmlak sahibləri öz obyektlərinin daha dəyərli olduğunu düşünür və bazardan gözləntiləri artır. Belə hallar isə iqtisadi inkişaf zamanı baş verir.
- 2019-cu ildə əmlak bazarının ayrı-ayrı seqmentlərində hansı proseslər baş verib?
- Təəssüflər olsun ki, statistik məlumatlar çox zaman ümumi yanaşmanı ehtiva edir və orta qiymətlər müəyyən olunur. Bu isə durumun seqmentlər üzrə dəqiq və obyektiv dəyərləndirilməsinə imkan vermir. Doğrudan da ayrı-ayrı seqmentlərdə vəziyyəti qiymətləndirmək daha düzgün yanaşmadır. Məsələn, şəhərin mərkəzindəki iri ticarət obyektlərinin alqı-satqısında durğunluq hələ də müşahidə edilir. Əvəzində, mənzillər və kiçik sahəli kommersiya obyektlərinə tələbat, onların satışı faktları xeyli artıb.
- Kiçik kommersiya obyektləri dedikdə, hansı qiymətə olanlar?
- Qiyməti 1-1,5 milyon manata qədər olanları nəzərdə tuturam, bu obyektlərin həm qiyməti artır, həm də onlar daha yaxşı, yəni tez satılır. Onlardan fərqli olaraq daha böyük obyektlərdə ekspozisiya (satışda qalma) müddəti böyükdür, bu əmlaklara müştəri tapmaq da asan deyil.
- Bəs ayrı-ayrı seqmentlərdə qiymətlər necə dəyişib?
- Müxtəlif əmlaklar üzrə qiymətlər 5-8% arasında yüksəlib. Xüsusilə də mənzillər və kiçik obyektlər, məsələn, metro ətrafında yerləşən və qiyməti o qədər də böyük olmayan obyektlərin təklif qiymətlərində təqribən 10% artım müşahidə edilib.
Amma şəhərin mərkəzində yerləşən və ipoteka krediti üçün o qədər də cəlbedici olmayan mənzillərin qiyməti artmayıb. Bəzi tanınmış MTK-lara məxsus böyük sahəli mənzillərin də qiyməti yüksəlməyib, əksinə hazırda bazarda böyük mənzillərə maraq az olduğuna görə, onların qiymətində ciddi endirimlər olub. Müştəri tapmaqda çətinlik çəkən böyük obyektlərin qiymətində də azalma müşahidə edilib.
- Bakı ərazisində infrastruktur yenilənir, həm qəsəbələrə qatar xətləri işə düşür, həm də şəhərin mərkəzində yeni parklar, yaşıl zonalar yaradılır. Bu proses qiymətlərə də təsir edirmi?
- Əlbəttə, birbaşa təsir edir. Çünki qiymətlər birbaşa infrastrukturdan asılıdır - adi mənzildən tutmuş qeyri-yaşayış obyektinədək istənilən əmlakın alıcıları ilk növbədə ona çatma yollarını dəqiqləşdirir və nə qədər əlverişli olduğunu müəyyən edirlər. Bundan başqa, yaxınlıqda sosial obyektlərin olması, bazar və alış-veriş mərkəzlərinə (AVM) çıxış da nəzərə alınır. Ona görə də yeni tikilən yollar və marşrutlar həmin ərazinin qiymətinə müsbət təsir göstərir.
- Bu zaman qiymət artımı hansı hədlərdə olur?
- Məsələn, Sumqayıta qatar yolu açıldıqdan sonra burada əmlakın qiymətləri 10-15% civarınla yüksəlib. Digər tərəfdən psixoloji amil yaranır və əmlakın satıcısı onun təsvirində əlverişli nəqliyyat imkanını qabardır. Bununla da əvvəlki aşağı qiymətin yüksəlməsinə bir növ haqq qazandırılır.
- İnfrastruktura görə, hansı ərazilərdə qiymətlərin daha da artacağı gözlənilir?
- Mərkəz ərazilər, necə deyirlər, doymuş vəziyyətdədir. Yəni burada hər hansı infrastruktur inkişafı və qiymət artımı gözlənilmir. Mərkəzdən kənarda, məsələn, Əhmədli, Yeni Günəşli və Həzi Aslanov metrosu ətrafında istənilən infrastruktur layihəsi qiymətlərə ciddi təsir edir. Hətta bir qədər əvvəl Ukrayna dairəsi yaxınlığında yerüstü keçidin tikintisinin də bu ərazidəki evlərin qiymətlərinə təsir edəcəyini gözləyirik.
- Yerüstü keçidin tikintisi qiymətlərə hansı səbəbdən təsir edir?
- Məsələn, bu keçid imkan verir ki, piyadalar yolu daha rahat və təhlükəsiz keçsinlər, yəni həmin ərazidə qəzaların sayı azalacaq. Hətta keçidin tikintisi barədə xəbərlər bu ərazidəki mənzillərin kirayə haqlarını artırdı. Əvvəllər bu zonalarda bir otaqlı mənzillərin kirayə haqqı 400-450 manat idisə, keçidin tikildiyi Ukrayna dairəsində qiymət 500-550 manata yüksəlib. İnvestor və ya düşüncəli alıcı obyekt əldə edəndə hər bir nüansı süzgəcdən keçirir.
- Hazırda ən çox hansı obyektlər qiymətləndirilir?
- Hazırda əsasən bankdan kredit götürən, əmlak alqı-satqısını həyata keçirən şəxslər əmlaklarını qiymətləndirirlər. Bunlar evlər, böyük obyektlər, iş mərkəzləri, zavodlar və sairdir. Bəzi iş adamları isə sadəcə malik olduqları əmlakların real dəyərini, hansı aktivlərə, hansı gücə sahib olduqlarını bilmək üçün əmlaklarını qiymətləndirirlər. Dünyada bu adi praktikadır. Məncə, hər bir vətəndaş da öz əmlakının dəyərini bilməlidir. Məsələn, əmlaklar dövlət ehtiyacları üçün alınanda, ailə quranda, şərikliyə başlayanda və sair hallarda insanlar öz əmlakları və onların dəyəri barədə biliyə malik olmalıdır.
- İş adamlarımız bu qaydaya əməl edirlərmi?
- O qədər də yox, iş adamlarının əksəriyyəti bu sahədə passivdir. Üstəlik, bəzi əmlak sahibləri əmlaklarının real qiyməti ilə bağlı fərqli fikirdə olurlar, ədalətli qiyməti izah edəndə isə narazı qalırlar. Məsələn, onlar bildirirlər ki, əmlakın yaradılmasına böyük məbləğ yatırılıb, amma onlara izah edirik ki, əmlakın dəyəri təkcə ona yatırılan məbləğlə hesablanmır. Ola bilər həmin əmlaka 10 milyon manat yatırılıb, amma onun bazar dəyəri 5 milyon manatdır. Və ya əksinə 10 milyon yatırılıb, investisiya layihəsi uğurlu alındığı üçün istifadəsinə başlandığı zaman dəyəri 20 milyon manata yüksəlmişdir.
- Vüqar müəllim, dövlət başçısının fərmanı ilə binaların istismara qəbulu və sənədləşdirilməsi sadələşib. Bu yenilik həmin mənzillərin qiymətinə necə təsir etdi?
- Əlbəttə, bu fərman nəticəsində yeni tikililərin istismara qəbulu və mənzillərin sənədləşdirilməsi onların qiymətinə də müsbət təsir edir. Burada bir məsələni xüsusi qeyd etmək istəyirəm ki, hazırda çox gözəl bir aksiyaya start verilib. Çıxarışların səyyar şəkildə verilməsi həyata keçirilir. Alqışlanan haldır və bu, neqativ halların qarşısını alır, yəni sənədlər qaydasındadırsa, asanlıqla çıxarışa sahib olmaq mümkündür. Bu müsbət təcrübəni davam və inkişaf etdirmək lazımdır.
- Adətən kredit almaq istəyən sahibkarlar girov qoyacaqları obyektlərin qiymətini artırmağa, banklar isə əksinə, aşağı salmağa çalışırlar. Bu iki qiymətləndirmə arasında fərq nə qədər olur?
- Bunu dəqiq demək çətindir, bəzən yaxın qiymət olur, bəzən isə əksinə, sahibkarın yüksək qiymətli hesab etdiyi əmlak bankların risk mütəxəssisləri tərəfindən ucuz dəyərləndirir. Əslində bankları başa düşmək olar, pulu onlar verir. Sabah krediti qaytara bilməyən sahibkar hansısa üsulla bundan yayınmağa, vaxtı uzatmağa çalışa bilər. Amma ortada olan məbləğ bankındır. Ona görə də bank bu məsələdə daha diqqətli olur.
- Əmlaka qiymət qoyarkən əsasən hansı yanaşmaya üstünlük verilir?
- Çox maraqlıdır ki, indiyədək Azərbaycanda sovet dövründən qalmış bir yanaşma – xərc yanaşması geniş yayılıb. Yəni mən hansısa obyektə nə qədər investisiya yatırmışamsa, hesab olunur ki, əmlakın dəyəri də budur. Amma dünya praktikasında əsasən gəlir yanaşmasına üstünlük verilir. Obyektin gətirdiyi gəlir onun uzunmüddətli istifadəsinin və təminatının əsasını təşkil edir. Ona görə də fikrimcə, obyektin dəyərini müəyyən edəndə onun gətirəcəyi gəlirlər və oxşar obyektlərin bazarda satış qiymətləri nəzərə alınmalıdır.
- Xərc və gəlir metodları ilə müəyyən edilən qiymətlər bir-birindən çox fərqlənir?
- Dünya praktikasında developer mənfəəti, yəni tikintidən əldə edilmiş mənfəət təqribən 30% civarındadır. Yəni mən obyekti satıramsa, onun satışından 30%-ə qədər gəlir götürürəmsə, bu gəlirli sayılır. Bəzi hallarda bu rəqəm 50-70% də ola bilər.
Amma əksinə də olur. Məsələn, Lənkəranın ucqar bir kəndində 500 min manat xərcləməklə gözəl zövqlə, hətta daxilində lifti olan böyük fərdi yaşayış evi tikilib. Sahibi hesab edir ki, evin qiyməti minimum 500 min manatdır. Amma ona izah edirik ki, evin real bazar dəyəri 4-5 dəfə aşağıdır. Çünki hansısa ucqar kənddə yerləşən bu əmlaka heç kim 500 min manat ödəməz. Yəni tikinti və bazar dəyəri arasında böyük fərq ola bilər.
- Elə obyektlər var ki, eyni yerdə yerləşməsinə baxmayaraq qiymətləri fərqli olur. Bunun səbəbi nədir?
- Bəli belə hallar var, eyni ərazi, hətta eyni binada yerləşməsinə baxmayaraq iki obyektin gəlirliyi və qiyməti fərqlidir. Bununla bağlı «xoşbəxt olmayan obyektlər» anlayışı var. Məsələn, eyni binada yerləşirlər, amma obyektin biri heç gəlir gətirmir, oraya gələn istənilən icarədar 1-2 aya həmin obyekti tərk edir. Səbəbi odur ki, insanlar hansısa səbəbdən ora meyllənmir, alver etmir. Tutaq ki, obyekt binanın uyğun olmayan tərəfində yerləşir, necə deyərlər «gizlənmiş» şəkildədir.
- Gələk qiymətləndiricinin özünün fəaliyyətinə: bu sahədə vəziyyət necədir, Azərbaycanda əmlaklar düzgün qiymətləndirilir?
- Azərbaycanda qiymətləndirmə sahəsində sağlam rəqabət tam mövcud olmadığına görə, bu sahədə problemər var. Bəzi qiymətləndiricilərin hazırladığı hesabat cəmi 1 səhifə olur və burada heç bir əsaslandırma olmur. Halbuki, bu beynəlxalq standartlara ziddir. Standartlara görə əmlakın dəyərinin hesablanması variantları, göstərilən dəyərin necə müəyyən edildiyi hesabatlarda birbaşa əksini tapmalıdır. Məsələn, bizim şirkətin ən sadə əmlaklar – mənzil və avtomobillər üzrə hesabatları 20-25 səhifədir. Yəni hesabatı oxuyan adamda təsəvvür yaranmalıdır ki, bu qiymət haradan formalaşıb.
Azərbaycanda isə qiymətləndirmə hesabatlarının 90%-də belə deyil. Əksər hallarda bu bank işçilərindən və sifarişçilərdən qiymətin necə formalaşdığını gizlətmək üçün edilir. Belə olan halda, qiymətləndiricinin öz maraqlarına uyğun şəkildə apardığı hesablamaların təftişi mümkün olmur.
- Bu vəziyyətin yaranmasına səbəb nədir?
- Əsas səbəb - bu sahədə ciddi nəzarətin olmamasıdır. Biz istəyirik ki, Auditorlar Palatasında olduğu kimi, oxşar bir palata və ya dövlət qurumu yaradılsın və Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti (AQC) ilə birlikdə bu sahəyə nəzarət etsin.
Xatırladım ki, Auditorlar Palatasında auditorların reyestri var və burada qeydiyyatdan keçməmiş şəxslər audit apara bilməzlər. Oxşar sistemin qiymətləndiricilər üçün də yaradılmasını istəyirik.
Çünki müxtəlif hallarda bəzən elə qiymətləndirici şirkətlərlə rastlaşırıq ki, onlar ümumiyyətlə tanınmır və hətta sadə hesabatları belə təqdim edə bilmirlər. Bəzi qiymətləndirmə aktları beynəlxalq standartlara, mövcud qaydalara və daşınmaz əmlak prinsiplərinə uyğun deyil. Belə hallar xüsusilə məhkəmələrdəki qiymətləndirmələr zamanı qarşımıza çıxır.
- Ölkə qanunvericiliyində qiymətləndiricilərlə bağlı hər hansı tələb varmı?
- Mövcud qanunvericiliyə görə, yəni 1998-ci ildə qəbul edilmiş «Qiymətəndirmə haqqında» qanuna görə, qiymətləndirmə ilə məşğul olan şəxsin sertifikatı olmalıdır, əks halda bu fəaliyyətə icazə verilmir. Amma indi bu qanuna əməl edilmir, qeyd etdiyim kimi xüsusilə məhkəmə prosesləri zamanı bunun şahidi oluruq. Yəni görürük ki, iştirak edən qiymətləndiricilər bizim cəmiyyətin üzvü deyil, sertifikatı yoxdur. Amma onun hesabatını qəbul edirlər, halbuki ən azı dövlət qurumu belə hala yol verməməlidir. AQC bununla bağlı dəfələrlə ayrı-ayrı dövlət qurumlarına müraciət edib. Söhbət AQC-nin monopoliyasından getmir, qoy bu mexanizmi dövlət özü yaratsın. Çünki məhz belə hallara görə qiymətləndirici fəaliyyətinə və ümumilikdə bu sektora etimadsızlıq yaranır və onun nəticələrini bütün bazar hiss edir.
- Bəlkə də məhz bu sahəyə ciddi nəzarət olmadığına görə, hazırlıqsız qiymətləndiricilər fəaliyyət göstərir və bu sonradan digər sahələrdə də problemlərə səbəb olur.
- Bəli, tamamilə doğrudur. Çünki düzgün olmayan qiymətləndirmə sonradan digər sahələr, o cümlədən bank-maliyyə sektorunda problemə, qeyri-likvid girovların yaranmasına səbəb olur. Ona görə də biz sertifikatlaşdırma məsələsini önə çəkmişik ki, dövlət qurumları, banklar və sahibkarlar sertifikatı olmayanlarla əməkdaşlıq etməsinlər.
Sertifikatı Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti beynəlxalq təşkilatlarla birlikdə, aparılan treninqlər və imtahanın müvafiq nəticəsinə uyğun olaraq təqdim edir.
- Vüqar müəllim, bazarın daha da şəffaflaşması üçün başqa hansı təklifləriniz var?
- Məsələn Rusiyada dövlət səviyyəsində qiymətləndiricilər üçün kvalifikasiya imtahanları keçirilir və sertifikat verilir. Bizdə də belə imtahanın keçirilməsini təklif edirəm. Hətta indiyədək fəaliyyət göstərən mütəxəssislər də imtahan verməlidir. Çünki onların fəaliyyətidən bütün iqtisadiyyatın və bank sektorunun fəaliyyəti asılıdır. Rusiyanın elə qiymətləndirici şirkətləri var ki, nəinki öz ölkələrində, hətta bütün Avropada tanınsalar da 2 ildən bir imtahan verir və onun nəticəsini ictimaiyyətə açıqlayırlar. Bizdə isə cəmi bir dəfə sertifikat alıb demək olar ki, daimi fəaliyyət göstərmək mümkündür.
- Qiymətləndirmə fəaliyyətində xidmət haqqı necə formalaşır?
- Qeyd edim ki, qeyri-peşəkarların təsirini xidmət haqqında da hiss edirik. Bəzi qiymətləndiricilər tələb olunan prosedurları lazımi qaydada aparmadıqlarına görə, öz keyfiyyətsiz xidmətlərinə olduqca aşağı qiymət təyin edirlər.
Halbuki qiymətəndirmə ciddi prosesdir, bir neçə mərhələdən ibarətdir və sonda ətraflı hesabat hazırlanır. Bütün bunlar isə əlavə xərclərdir - peşəkar işçilər, ofis xərcləri, ezamiyyə xərcləri və sair. Biz də yüksək qiymətin əleyhinəyik, amma təəssüf ki, indi bazarda qiymətləri qeyri-real həddə qədər endirənlər var. AQC olaraq vahid minimal və maksimal tarifin tətbiq edilməsi üzərində işləyirik. Doğrudur, bəzi şirkətlər bununla razılaşmır, «bu bizim öz işimizdir və xidmətin qiymətini özümüz müəyyən edirik» deyirlər. Amma bu addım tövsiyə xarakteri daşımaqla sifarişçilərin də normal qiymətləndirmə tariflərindən xəbərdar edilməsi məqsədini daşıyır. Müştəri görəndə ki, 80-100 manatlıq qiymətləndirmə işini hansısa şirkət 50-60 manata edir, başa düşəcək ki, burada nəsə düz deyil.
Daha sadə desək, tanınmış sertifikatlı işçiləri, ciddi qurumlarda təmsilçiliyi, peşə riskinin sığortası, internet səhifəsi və ofisi olmayan qiymətləndiriciyə iş verilməməlidir. Bizdə əksər şirkətlərin saytları yoxdur, halbuki müştərilər şirkətin necə və hansı peşəkarlarla işlədiyini bilməlidir.
- Qiymətləndiricilər öz peşə məsuliyyətlərini sığorta etdirirlərmi?
- Çox az sayda. Halbuki böyük gəlirləri olan şirkətlər həmin gəlirlərindən cəmi bir neçə faiz ayırıb peşə məsuliyyətini sığorta edə bilər. Hazırda bunu onlardan tələb edən yoxdur, amma mənə elə gəlir ki, banklar və digər sifarişçilər qiymətləndiricidən peşə məsuliyyətini sığortalamağı tələb etməli, əks halda onlarla işləməməlidirlər.
Yəni sifarişçi əmin olmalıdır ki, gələcəkdə qiymətləndirmənin nəticələri ilə bağlı hər hansı problemi yaransa, ona dəyən zərər qarşılanacaq.
