2020-ci ildə daşınmaz əmlak bazarına təsir edən və gələcəkdə qiymətləri formalaşdıracaq amillərin təsir imkanlarını təhlil etməyə çalışdıq.
Bunu FED.az-a Value&Sources Consulting şirkətinin direktoru Rəşad Əliyev şərh edir.
Pandemiya, neftin qiymətləri və manat...
Hazırda bazara təsir edən başlıca amil budur. Onları ayırmaq da olardı, lakin hazırki durumda bir birinə bağlıdılar. Pandemiya neftin qiymətlərini təzyiqə qoyub, sonuncu isə manatın taleyini. Bir sözlə desək makroiqtisadi vəziyyət daha çox məhz bu 3 amildən ibarət kombinasiyadan asılıdır və daşınmaz əmlak bazarındakı vəziyyət tam olaraq onun təsiri altında olacaq. Gözümüzün qarşısında daşınmaz əmlak bazarının 2008 və 2015-ci ildə olan böhranları var. Böhranların mahiyyəti eyni olsa da ssenarilər fərqli oldu. Belə ki, hər iki böhran neftin qiymətləri ilə əlaqəli idi, lakin birində manat tab gətirə bildi, digərində isə yox.
İpoteka və Kredir Zəmanət Fondunun fəaliyyəti...
Mərkəzi Bankın sədri dünən bildirib ki, yanvar-aprel aylarında ipoteka kreditləri 4,1% artıb. Martın bir hissəsini və apreli çıxsaq görərik ki (kreditləşmə olmayıb çox guman ki), kreditləşmə səviyyəsi yanvardan martın ortasına kimi keçən ilə nisbətən xeyli çox olub. İlin əvvəli mənzil bazarının müəyyən seqmentlərində (ipoteka predmeti olan mənzillər) qiymətlər elə bu səbəbdən düşmürdü. Nəzərə alın ki, hazırda İpoteka Fondu sosial layihə icraçısından daha çox bazar konyukturuna təsir edən quruma çevrilib. Kreditləşməni məhdudlaşdıranda qiymətlər bir qayda olaraq dayanır və ya düşür, artıranda qiymət stabilləşir və ya artır. Diqqət mərkəzində hazırda kreditləşmə səviyyəsinin bundan sonra hansı səviyyədə olacağıdır.
Bundan əlavə İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu bu il kirayə mənzil layihəsinə verdi. Başlanğıcı uğurlu hesab etməsəm də, gələcəyə ümid böyükdür. Layihənin gerçəkləşdirilməsi tikinti sektoru üçün müsbət dinamika verəcək.
Mərkəzi Bank və bank sektoru...
Əvvəlki böhran vaxtı 2015-ci ilin 2-ci yarısında və 2016-cı ildə bazarda biz bəzi məntiqsiz hərəkətlərin şahidi olurduq. Məsələn, qiymət enməsinin əhəmiyyətli səviyyədə gözlənilən vaxtları bu baş vermirdi. Hətta bəzi hallarda qiymət artımları da müşahidə edirdik. Səbəb isə çox sadədir. Banki sektorundan çıxan əmanətlər (birbaşa götürülən və sığorta ilə alınan vəsait) daşınmaz əmlak bazarına yönəlirdi. Bank sektoru daşınmaz əmlak bazarı pul axınları ilə qidalandırırdı. Bank sektorunun vəziyyəti hazırki durumda əmlak bazarına təsir etməsə də, gələcəkdə bu istisna edilmir.
Vergi sistemindəki dəyişikliklər...
Bu il daşınmaz əmlak bazarında çoxlu hadisələrin və yeniliklərin baş verməsi gözlənilirdi. Baş vacib yeniliklərdən biri vergiqoyma sistemində olan dəyişikliklərdi. Bilirsiniz ki, artıq 2020-ci ildən etibarən Vergi Məcəlləsinə edilmiş dəyişikliklərə əsasən bina tikintisi ilə məşğul olan şəxslər vahid vergi rejiminə keçməklə ƏDV və mənfəət vergisi ödəyicisi oldular. Dəyişikliklərdən əvvəl isə vergi ödəyicisinin iki vergi rejimindən birini seçmək imkanı var idi: ya sadələşdirilmiş vergi sistemi üzrə, ya da ƏDV və mənfəət vergisi ödəyicisi kimi. Bu dəyişiklik ilkin bazarda mənzillərin satış qiymətinə təsir göstərə bilmədi. Baxmayaraq ki, ilkin bazarda mənzillərin qiymətlərinin artımı ilə bağlı şayiələr də gəzirdi.
Hüquqi şəxslər isə xoşagəlməz “sürpriz”lə qarşılaşdılar. Belə ki, hüquqi şəxslər tərəfindən daşınmaz əmlak bazarında aparılan əməliyyatların vergi rejimindəki dəyişikliklərdi. Belə ki, əvvəl təkrar bazarda yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri satan hüquqi şəxslər əməliyyat üzrə fiziki şəxslər kimi sadələşdirilmiş vergi ödəyirdi. Lakin bu ildən etibarən, vergi ödəyicisi cari fəaliyyətini hansı vergi rejimində həyata keçirirsə, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin satışı üzrə də eyni vergiləri ödəyəcək. Məsələn, ƏDV ödəyicisi olan hüquqi şəxs bu əməliyyatlardan ƏDV və mənfəət vergisi ödəyəcək. Sonuncu yeniliyi mən olduqca mənfi qiymətləndirirəm və hesab edirəm ki, bu hüquqi şəxslərin investisiya fəaliyyətinə mənfi təsir göstərəcək. Burda məntiqsizlik də var. Necə ola bilər ki, qazanc eldə etmək məqsədi ilə əməliyyat aparan sahibkar fiziki şəxs vergini bir rejimlə, hüquqi şəxs başqa rejimlə ödəsin. Burda biznesin aparılmasının təşkilati formalarından birinə qarşı diskriminasiya mövcuddur.
Turizm sektorunun çökməsi...
Turizm sektorunun inkişafı əmlak bazarına əlavə müsbət dinamika vermişdir. Lakin bu ilki vəziyyət hər yerdə olduğu ki ürəkaçan deyil. Bunun bazara hər hansısa təsiri olmasına inanmıram.
Söküntü işlərinin davam etdirilməsi...
Bu sahə əvvəldə həssas idi, lakin hazırki durumda bu istiqamət müəyyən narahatlıqlar yarada bilər. Bazardakı vəziyyət bəzi layihələrinin başlanılmasına maneələr yarada bilər. Başa çatmamış layihələri də yaddan çıxartmaq lazım deyil.
Bazar öz axarı ilə gedir...
İlin əvvəlində əmlak bazarında aktivlik elə də yüksək olmayıb. Bazarda olan aktivlik əsasən ipoteka kreditləşməsi hesabına olub. Bu da bazarın ancaq müəyyən seqmentini əhatə edib. İpoteka kreditləşməsi predmeti olmayan əmlaklar üzrə aktivlik səviyyəsi nisbətən aşağı olub. İlin əvvəlində müşahidə edilmiş nisbi passivlik pandemiyanın yayılması ilə əlaqədar neftin qiymətinin aşağı düşməsi və bunun iqtisadiyyata potensial təsiri gözləntiləri ilə bağlı olub. Sonradan bu gözləntilər özünü doğruldub və bazardakı aktivlik daha da aşağı düşüb. Karantin dövrü isə daşınmaz əmlak bazarını tam olaraq çökdürüb. Bu da normal haldır, karantin dövrü daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlar üçün uyğun vaxt deyil. Karantin rejimi tətbiq edilən bütün ölkələrdə bu müşahidə olunur. Fərq ancaq təsirin az və ya çox olmasındadır. Bu şəraitdə bir çox ölkələrdə əmlak agentlikləri onlayn rejimdə işlərin aparılmasına daha çox diqqət etməyə başladılar. Bu işlər təşkilatı işlərə aiddir,məsələn müştəri ilə ünsüyyət, müştəri axtarışı və s. Sözsüz ki, onlayn alqı satqıdan getmir söhbət. Daşınmaz əmlakın xüsusiyyəti də odur ki, digər əmlaklardan fərqli olaraq onun satışı onlayn rejimdə mümkün deyil bizim reallıqda. Bu səbəbdən də karantin rejimində ancaq bazarın dayanmasını müşahidə etmək olardı.
Hazırda əmlak alışı üçün uyğun vaxt hesab edilmədiyindən bazardan yaxın dövrdə böyük aktivliyi gözləməyə dəyməz.
Bu artıq təkcə pandemiya ilə əlaqəli deyil. Hazırki, dövrdə alıcıların bazara qayıtması üçün 4 şərt lazımdır:
1. Ucuz qiymətlər – qiymətlərin əhəmiyyətli enməsi müştəri cəlb edə bilər, lakin qiymətlərdə əhəmiyyətli eniş görmədiyimiz üçün biz bunu müşahidə etmirik.
2. Makroiqtisadi dayanıqlığın gələcəkdə də təmin edilməsi. Bu, əmlakın investisiya cəlbediciliyə təsir edəcək.
3. Əmlak alışı üçün ucuz maliyyə resurslarının mövcud olması. Məsələn İpoteka kreditləşməsi əvvəlki tempdə bərpa olunsa və ya daha da artırılsa bir sıra seqmentlər üzrə aktivlik artacaq.
4. Postpandemiya dövründə əhalinin gəlirlərinin bərpası və əvvəlki artım tempinin bərpası.
Əlavə şərtlər də ola bilər, ancaq reallıq odur ki, əmlak bazarının sürətli bərpasını gözləməyə dəyməz. Bu cür artımın iqtisadi məntiqi də yoxdur.
