Turistlərə göstərilən xidmətlərin keyfiyyətini qiymətləndirmək və yerləşdirmə obyektləri arasında olan rəqabət şərtlərini müqayisə etmək məqsədilə, Hotellər və Restoranlar Assosiasiyası, analitik fəaliyyətini davam edərək, ekspres-təhlil keçirmişdir.

Assosiasiya mütəmadi olaraq analoji təhlillər keçirir və sənayedə təkmilləşdirmə işləri apararaq sivil bazar münasibətlərinə nail olmaq məqsədilə çıxış edir.

Yerləşdirmə obyektlərinin inkişafı tendensiyasını nəzərə alaraq turistlərə qısamüddətli icarəyə verilən özəl evlər və mənzillər suallını Assosiasiya nəzərdən keçirməyi təklif edir.

Gəlmə turizmin sıçrayışlı inkişafı nəticəsində qonaqpərvərlik sənayesinin xidmətlərinə təlabatın artması ildən-ilə müşahidə olur. Turistlərin sayı və coğrafiyası artaraq, eyni zamanda mövsüm sərhədlərinin tədricən silinməsi qonaqların yerləşdirilməsi üçün daha çox və müxtəlif gecələmə təklifləri tələb edir. Bu kontekstə orta və kiçik yerləşdirmə müəsissələrinə olan tələbatın daha kəskin nümayişini qeyd etmək zəruridir. Sahibkarlar və investorlar tərəfindən butik hotellərə, hostellərə, apartamentlərə, kənd evlərinə və sair kiçik obyektlərə müşahidə olan maraq bir daha bu faktı təsdiqləyir. Digər tərəfdən, kütləvi turizmdan danışaraq, səyahət edənlərin tam çoxluğunu əhalinin orta təbəqəsinə aid olan insanlarlar təşkil etməsi və onların imkanları çərçivəsində gecələmə yerinin seçilməsi faktı da bizə bəllidir. Dünya turizm tendensiyaları da qənaətli səyahətçilərin artması faktını təsdiqləyir. Bəlli olduğu kimi, hotellər və onlara bərabər tutulan və ilk növbədə turistlərə gecələmə xidmətləri göstərən digər yerləşdirmə müəsissələri turizm sənayesinin aparıcı seqmenti hesab edilən HORECA-nın (HORECA – HOtel, REstaurant, CAfe sözlərindən əmələ gəlir) subyektləridirlər. Yerləşdirmənin nə olduğu, adı gedən biznesin bərqərar olmuş qaydaları, eyni zamanda bu təhlilin aparılmasına bizi vadar edən amilləri açıqlamaq istərdik.

Beynəlxalq və yerli təcrübəyə istinadən bir sıra yerləşdirmə obyektlərini qeyd etmək olar. Bunlar təkçə hotellər deyillər, eyni zamanda, öz xidmətlərini aktiv təklif edən, hostellər, kempinqlər, motellər, apartamentlər, rezidensiyalar, qonaq evləri, kənd və ferma evləri, dağ sığınacaqları, B&B hotellər və sairləri. Beynəlxalq təcrübədə 2 hər bir obyekt növü üçün standart tələblər tətbiq edilməkdədirlər və bu tələblər ölkələr üzrə bir qədər fərqlənirlər. Yalnız, ümumilikdə standartlar oxşardırlar və bütün sadalanan obyektlər bir məqsədlə fəaliyyət göstərirlər – yerli sakinlərin marağları nəzərə alınaraq, turistləri təhlükəsiz və komfortlu yerləşdirmək. Təklif edilən xidmətlərin keyfiyyəti və qəbul edilmiş normalara riayət olunması haqqında danışdıqda özəl evlər və mənzillər, rezidensiyalar və apartamentlər kimi mühüm seqment haqqında unutmaq olmaz. Beynəlxalq təcrübədə turistlər üçün alternativ yerləşdirmə imkanları geniş miqyasda müxtəlif turizm bazarlarında təmsil olurlar. Əvvəlki çıxışlarımızda qeyd etdiyimiz kimi, əgər şəxsi mənzilin və ya özəl evin sahibi əmlakını kirayə vermək arzusundadırsa, bu, təbii ki, onun huququdur. Onu da qeyd etmək lazımdır ki, əgər turizm bazarında təlabat varsa bunu qarşılamaq məqsədilə təkliflər ortaya çıxırlar və bu hall adı gedən seqmentin inkişafının göstəricisidir. Ümümilikdə isə bu faktı bütün yerləşdirmə vasitələri bazarının inkişafı kimi qiymətləndirmək olar. Yalnız, hətta hüquqi incəliklərə baş vurmadan, sadəcə məntiqlə anlamaq olar ki, bütün bazar iştirakçıları üçün bərabər iqtisadi şərtlər təmin edilməlidirlər və bunun nəticəsində onlar ədalətli rəqabət apara bilsinlər. Digər sözlə, əgər hotellər, hostellər, kirayə verilən evlər, yəni rezidensiya və apartamentlər yerləşdirmə obyektləri hesab olurlar və onların maraqları turizm bazarında cəmləşirsə bu halda hamı üçün qətiyyən fərqli yox, eyni və yaxud oxşar biznesın aparılma şərtləri, vergi sistemi, kommunal xidmətlərin tarifləri, sığorta öhdəlikləri, təhlükəsizlik normaları tətbiq edilməlidirlər. Qeyd etmək lazımdır ki, bəzi ekspertlərin fikirlərinə görə, hotellər və bütün digər yerləşdirmə vasitələri seqmenti biri digəri üçün rəqib hesab olmurlar. Bizim fikrimizcə inkişaf edən bazarlarda bu seqmentlər arasında rəqabət mövcuddur. Hətta inkişaf etmiş bazarlarda belə, xüsusilə də, iri şəhərlərdə, meqapolislərdə bunlar arasında rəqabət müşahidə olur. Bununla yanaşı biz hesab edirik ki, qonaqpərvərlik sənayesində fəaliyyət göstərən kiçik və orta sahibkarlığın maraqları layiqincə qorunmalıdırlar. Təhlil olunan sualın miqyasını aşkar etmək məqsədilə ekspertlər bir neçə mənbəyə müraciət ediblər. İlk növbədə, bunlar beynəlxalq aqreqatorlar – OTA (Online Travel Agencies), hansılar ki, internet üzərindən yerləşdirmə vasitələrində sifarişlər təklif edirlər, yaşayış yerlərinin icarəsini təklif edən yerli internet resurslar, Dövlət Statistika Komitəsinin rəsmi statistik göstəriciləri və Hotellər və Restoranlar Assosiasiyasının müstəqil statistik məlumatlarıdırlar. Araşdırmanın coğrafı hüdudları isə, ən çox yerləşdirmə təkliflərilə fərqlənən, Bakı şəhərinin mərkəzi və mərkəzi rayonları ilə məhdudlaşır. Beləliklə, dünya nəhəngi hesab olan Booking.com aqreqatoru 900-dən çox apartament, 200 hotel, 65 hostel və 130 villa, şəxsi və qonaq evləri Bakı üzrə təklif edir. Onlayn bronlaşmada digər lider Tripadvisor bir qədər məhdud təkliflərilə, 132 hotel, 159 B&B və mini-hotellər və təxminən o qədər, 157 vahid hostel, mənzil və digər yerləşdirmə imkanları göstərir. Qısamüddətli icarədə ixtisaslaşmış Airbnb isə 300-dən artıq gecələmə yerləri və 62 hostel təklif edir. Homeaway onlayn resursu 80-dən artıq icarə mənzil təklifləri edir. 3 Only-appartments.com cəmi 9 mənzil göstərir. Yerli əmlak internet portalı Bina.az Bakının mərkəzində 1590, ümümilikdə şəhər üzrə isə 2760 icarələnən mənzil təklif edir.

Bunların nəticəsində əminliklə demək olar ki, Bakı şəhərində aktiv fəaliyyət göstərən 200 hotelə qarşı 1000-1200 icarələnən apartament və özəl evlər təklif olurlar. Və yerli əmlak resursunda elan olan bütün təklifləri nəzərə alsaq, fərz edə bilərik ki, 2500-dən artıq mənzil turistlər üçün gecələmə yerinə çevrilə bilər. Yuxarıda qeyd olunanlardan aydın olur ki, paytaxtda hazırda icarəyə verilən alternativ yerləşdirmə toplam 3-4 min çarpayı yerə və yaxud 50-70 kiçik hotelə bərabərdir.

Kirayə verilən mənzillər və evlər qısa müddət ərzində, bir tərəfdən, xüsusilə qənaətli qonaqlar üçün, “xilaskara” çevrildilər, digər tərəfdən isə hotellərə rəqib olub, onların potensial qonaqlarının bir hissəsini özlərinə cəlb etdilər. Əfsuslar olsun ki, yerləşdirmə xidməti göstərən müəsissələr üçün tətbiq edilən müvafiq normaları, sanitariya-gigiyena tələblərini, yanğından mühafizə qaydalarını və s. bu obyektlər total şəkildə pozurlar. Nəticə etibarilə, göstərilən xidmətlərin tələb olunan keyfiyyəti, qonağın təhlükəsizliyinin təmin edilməsi və qonşuları narahatlıqdan qoruyan normalara riayət olunmasından danışıla bilməz. Bununla yanaşı mənzil və evlərin sahibləri və yaxud idarəedənləri fərdi sahibkar kimi qeydiyyata alınmırlar və bununla açıq aşkar vergidən yayınırlar, kommunal xərcləri əhali üçün nəzərdə tutulmuş tariflə ödəyirlər, işçi götürmürlər, götürsələr belə rəsmi müqavilə bağlamırlar/

2016-ci ilin statistik göstəricilərində (Dövlət Statistika Komitəsinin internet səhifəsində növbəti müddət üçün rəqəmlər aşıqlanmayıblar) icarələnən mənzillərdə qalan xaricilərin sayı cəmi 115 nəfər göstərilir. Bu fakt bir daha sübut edir ki, mənzil seqmenti tamamilə “qara zonadadır”. Belə çıxır ki, şəxsi mənzilin və ya evin sahibi və yaxud bu əmlakı idarəedən şəxs yuxarıda sadalanan bütün “qənaetlər” hesabına hotelçidən və ya hostelçidən daha “əlverişli” mövqedədir. Lakin, digər tərəfdən öz imicini və qonaqların həyatı, təhlükəsizliyi və komfortunu şübhə altına salır. Bundan irəli gələn xoşagəlməz 5 səbəblər nəticəsində isə qonağda neqativ fikirlər yarana bilər və təkçə qaldığı yerə yox bütün turizm destinasiyasına qarşı. Son illər ərzində inşaat bumu olduğuna baxmayaraq, paytaxtda helə də kondominiumlar və yaxud kondotel (condotel) adlanan əmlak yaranmayıb. Bunlar bir çox ölkədə öz əmlakını icarəyə verərək qazanc əldə etmək arzusunda olanlar və turistlər üçün ideal həll kimi fəaliyyət göstərirlər. Bir qayda olaraq, kondominiumda mənzillər sahiblərinin şəxsi əmlakı hesab olunurlar. Rahat infrastruktur isə ixtisaslaşmış idarə edən şirkət tərəfindən istismar olunur. Yəni bu növ yerləşdirmə vasitələrinin mərkəzi qəbul və xidmət (reception) bölməsi, təmizlik və təhlükəsizlik xidmətləri, hovuzları, dükanları, restoranları və digər infrastrukturu olur. Hesab edirik ki, biznes qonaqpərvərlik sənayesinin bu kimi perspektivli seqmentinə diqqət yetirməlidir. Fərz etmək olar ki, bir çox yarım tikililər və yaxud yeni tikililər öz bizneslərini digər formata çevirib yerli rantyelərin və xarici investorların istəklərini qarşılaya bilərlər. Xarici təcrübəni nəzərdən keçirərək Assosiasiyanın ekspertləri əmindirlər ki, yerləşdirmə vasitələri seqmentində bazar münasibətlərini tənzimləmək və bu biznesin bir hissəsinin “qara zonadan” şıxarılmasının müxtəlif yolları var. Bəzi ölkələr bu məsələdə radikal üsullardan istifadə edirlər.

Misal üçün, Barselona şəhərinin hakimiyyəti ötən ilin yay mövsümü zamanı qeyri rəsmi icarəyə verilən mənzillər haqqında məlumatları yaydığına görə Airbnb resursunu 600 min avro cərimə etmişdir. Rusiya Federasiyası orta və kiçik yerləşdirmə müəsissələrinin standartlarını ayrıca qanunverici sənədlə təsdiqləyib, hazırda isə mənzil fondunda yerləşdirmə vasitələrinə qadağa haqqında qanun layihəsi ətrafında müzakirələr davam edirlər. Bir çox avropa ölkələrində əmlakın icarəyə verilməsi zamanla məhdudlaşdırılıb – misal üçün, mənzil sahibi il ərzində 2-3 ay əmlakını icarəyə verə bilər, əmlak müvafiq standartlara cavab verməlidir və müvafiq dövlət və ya bələdiyyə qeydiyyatından keçməlidir. Avropa qitəsinin bir çox ölkəsi qeydiyyata keçən yerləşdirmə vasitəsi haqqında məlumatların təqdim edilməsi və müvafiq qeydiyyatın tələbi kimi şərtlərlə beynəlxalq onlayn resurslarını öhdəliyə cəlb edirlər. Almaniyada şəxsi mənzilin digər məqsədlərlə istifadəsi xüsusi icazə olmadan qadağandır. İcarəçilər bu qaydaları pozduqlarına görə 100 min avro cərimə edilirlər. Vyana bu yaxınlarda yaşayış fondunda qısamüddətli icarəni qadağa edəcək, Amsterdam isə icarə müddətini il ərzində 30 günlə məhdudlaşdırıb. Bu dövlətlərin və şəhərlərin hakimiyyətləri belə kəskin siyasətlərini icarə qiymətlərinin artması, yerli əhali üçün uzun müddətli icarələn mənzillərin çatışmamazlığı, kütləvi turizmla mübarizə və bununla yanaşı, adı gedən seqmenti standartlaşdırmaq, bərabər rəqabət şəraitin təmin edilməsi və orta və kiçik sahibkarlığın marağlarının qorunması kimi səbəblərlə izah edirlər. Biz, hələlik, gələn turistlərin sayından və “overtourism” faktorundan əziyyət çəkmirik. Özüdə ki, paytaxtın ümumi nömrə fondunun məhdud olması və yuxarı 6 mövsüm zamanı gələn turistlərin sayı kimi faktorlar, mənzillərin fəaliyyətini məhdudlaşdıran, hər hansı bir radikal üsullardan danışmağa imkan vermir. Bunlara baxmayaraq, əksər icarəçilər tərəfindən icarəyə verilən əmlakın qeydiyyata alınmaması, vergilərin ödənilməməsi, biznes subyektləri üçün nəzərdə tutulan kommunal tariflərin tətbiq edilməməsi, şəxsi, yanğından müdafiə və sanitariyagigiyena təhlükəsisliyi qaydalarının təmin edilməməsi, səs izolyasiyasının olmaması və digər pozuntular mənzərəsində göstərilən xidmətlərin keyfiyyətsizliyi və ədalətsiz rəqabət faktları yaşanmaqdadırlar. Digər tərəfdən qonşuluqda qısa müddətli icarəyə verilən mənzillərin fəaliyyətindən narazı olan çoxmənzilli binaların sakinlərinin şikayətləri artmaqdadır. Adı gedən seqmentdə hüquqi, iqtisadi və mülki münasibətləri tənzimləyən qanunvericiliyin təkmil olmaması gələcəkdə bütün turizm sənayesi üçün baş ağrısına çevrilə bilər. Qısa müddətli icarəyə verilən yerləşdirmə vasitələri seqmentində göstərilən xidmətlərin keyfiyyətini və eyni zamanda turizmın cari inkişaf mərhələsində ədalətli rəqabət şəraitini təmin etmək məqsədilə, Hotellər və Restoranlıar Assosiasiyası müvafiq qurumları mövcud qanunverici aktların yenidən baxılması və təkmilləşdirilməsinə çağırır və bunla təşəbbüsü içtimai müzakirəyə çıxarır.