Azərbaycan iqtisadiyyatında özəl bölmənin payının getdikcə çoxalması, əhalinin iqtisadi fəallığının artması daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı sisteminin də müasir dövrün tələblərinə uyğun qurulmasını zəruri edir. Son illər ölkəmizdə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatının təkmilləşdirilməsi istiqamətində görülən işlər sayəsində bu sahədə qanunvericilik bazası və idarəetmə sistemi xeyli təkmilləşdirilib. Bütün bunlar isə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı sisteminin müasir tələblərə cavab verməsini təmin edir.
"Sənədsiz evlərin rəsmi qeydiyyata alınması problemi hələ də tam həllini tapmayıb"
FED.az xəbər verir ki, İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin tabeliyində “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsinin Hüquq departamentinin direktoru Lalə Əkbərova daşınmaz əmlak üzərində yaranan hüquqlarla bağlı “vergiler.az”ın suallarını cavablandırıb.
- Bu gün fərdi yaşayış evləri və mənzillər üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması zamanı yaranan əsas problemlər hansılardır?
- Fərdi yaşayış evləri və mənzillərə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi üçün hüquqmüəyyənedici sənədlər tələb olunur. Bu sənədlər “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 13 yanvar 2015-ci il tarixli Fərmanı ilə təsdiq olunmuş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə olunmasını təsdiq edən sənədlərin Siyahısı”nda (https://e-qanun.az/framework/29097) müəyyən olunub. Bu sənədlər təqdim edilmədiyi, o cümlədən çoxmənzilli yaşayış binasının istismarına icazə sənədi olmadığı təqdirdə, yaxud sənədlər qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmadan tərtib edildikdə, eləcə də əmlakla bağlı məhkəmə mübahisəsi olduqda “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsi tərəfindən qeydiyyatın aparılması mümkün olmur. Bir sıra hallarda isə fərdi yaşayış evləri təyinatı buna imkan verməyən torpaq sahələrində (məsələn, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda), o cümlədən elektrik, rabitə, neft-qaz, nəqliyyat xətləri və sənaye müəssisələrinin sanitariya-mühafizə zonalarında inşa edilir. Üzərində fərdi yaşayış evi inşa edilən torpaq sahəsi yaşayış məntəqələrinin torpaqları kateqoriyasına aid olmalıdır.
Bütün bu sadalananlar müvafiq fərdi yaşayış evlərinin özbaşına tikinti kimi xarakterizə edilməsinə səbəb olur. Belə ki, Mülki Məcəllənin 180.1-ci maddəsinə əsasən, tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş yaşayış evi, digər tikili, qurğu və ya başqa daşınmaz əmlak özbaşına tikinti sayılır.
Üzərində fərdi yaşayış evi inşa edilən torpaq sahəsi yaşayış
məntəqələrinin torpaqları kateqoriyasına aid olmalıdır
- Yeni tikilən binalarda yaşayan və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışı olmayan sakinlər mənzillərinin sənədləşdirilməsi üçün hansı sənədləri təqdim etməlidirlər?
- Əgər mənzilin yerləşdiyi yaşayış binası Mənzil-Tikinti Kooperativi (MTK) tərəfindən inşa olunubsa, bu zaman çıxarışın əldə olunması üçün iki sənəd - mənzilin verilməsi barədə MTK üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı və qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş pay haqqının tam ödənilməsinə dair maliyyə sənədi tələb olunur. Yaşayış binası MTK olmayan digər hüquqi şəxslər (məsələn, MMC və s.), eləcə də fiziki şəxslər tərəfindən inşa edildiyi halda, mənzil üzərində əvvəlcə binanı tikən şəxsin mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmalı, daha sonra həmin şəxs ilə alıcı arasında notariat qaydasında alğı-satqı müqaviləsi bağlanılmalıdır. Alıcının mənzil üzərində mülkiyyət hüququ həmin müqavilə əsasında qeydiyyata alınır. Yaşayış binasının MTK və ya digər hüquqi şəxs, eləcə də fiziki şəxs tərəfindən inşa edilməsindən asılı olmayaraq, həmin binada yerləşən mənzillər üzərində hüquqların dövlət reyestrində qeydiyyata alınması üçün binanın istismara icazə sənədi təqdim edilməlidir.
- Sizcə, sənədsiz evlərin sənədləşdirilməsi sahəsində mövcud problemlərin həlli məqsədilə daha hansı tədbirlərin həyata keçirilməsinə zərurət var? Ümumiyyətlə, bu istiqamətdə hazırda aparılan işləri qənaətbəxş hesab etmək olarmı?
- Sənədsiz evlər və ya özbaşına tikililərlə bağlı problem uzun illərdən bəri gündəmdə olan və vətəndaşları narahat edən məsələlərdəndir. Özbaşına tikintilərin müəyyən olunması və sənədləşdirilməsi irimiqyaslı bir iş olduğundan müəyyən müddət tələb edir və yalnız bir dövlət qurumundan asılı deyil. Belə ki, bu istiqamətdə görülən və görüləcək tədbirlər Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə yanaşı, həmçinin, digər aidiyyəti dövlət qurumlarının, o cümlədən yerli icra hakimiyyəti orqanlarının, bələdiyyələrin də məsuliyyət dairəsinə aiddir. Yəni özbaşına tikinti probleminin həlli üçün aidiyyəti qurumların əlaqələndirilmiş fəaliyyəti zəruridir.
Hal-hazırda problemin həlli istiqamətində bir sıra mühüm tədbirlər həyata keçirilir. Məlumdur ki, hələ SSRİ dövründə və müstəqilliyin ilk illərində müxtəlif dövlət orqanları tərəfindən vətəndaşların həyətyanı torpaq sahələrinə və evlərinə qanunvericilikdə hüquqmüəyyənedici sənəd kimi nəzərdə tutulmayan sənədlər verilib. Həmin sənədlər “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunda öz əksini tapmadığından müvafiq fərdi yaşayış evlərinin sənədləşdirilməsi mümkün olmurdu. Bu problemin həlli məqsədilə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 13 yanvar 2015-ci il tarixli Fərmanı ilə əvvəllər qeydiyyat üçün əsas olmayan sənədlər “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun əhatə dairəsinə daxil edildi və nəticədə on minlərlə vətəndaşın evlərinin sənədləşdirilməsi həyata keçirildi. Dövlət başçısının 7 aprel 2022-ci il tarixli Fərmanı ilə isə həmin sənəddə edilmiş dəyişiklik nəticəsində hüquqların qeydiyyatı üçün əsaslar daha da təkmilləşdirilərək vətəndaşların narahatlıqları aradan qaldırıldı. Məsələn, rayon, şəhər, qəsəbə və kənd zəhmətkeş deputatları sovetləri və xalq deputatları sovetləri tərəfindən torpaq sahələrinin ayrılması barədə qərarlar, həyətyanı torpaq sahəsi barədə qaytanlanmış torpaq kitablarından, o cümlədən kolxoz və sovxoz torpaqlarına dair qaytanlanmış kitablardan çıxarışlar və s. əsas kimi qəbul edildi. Bundan başqa, ötən il imzalanmış daha bir fərman təbii fəlakətlərin, texnogen qəzaların və hərbi əməliyyatlar nəticəsində məhv olmuş və ya yararsız vəziyyətə düşmüş yaşayış sahələrinin əvəzində dövlət vəsaiti hesabına inşa edilmiş yaşayış evləri və yaşayış binalarındaki mənzillərin sənədləşdirilməsi qaydasını müəyyən edir. Onu da xatırlatmaq yerinə düşər ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunda 14 oktyabr 2016-cı il tarixli dəyişikliyə uyğun olaraq, 1 yanvar 2013-cü il tarixinə (Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək) qədər tikilmiş, hündürlüyü 12 metrədək olan fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi mülkiyyətdədirsə və təyinatı yaşayış evinin tikilməsinə yol verirsə, evin qeydiyyatı yalnız həmin torpaq sənədi əsasında aparılır.
Sənədsiz evlər və ya özbaşına tikililərlə bağlı problem uzun illərdən bəri
gündəmdə olan və vətəndaşları narahat edən məsələlərdəndir. Özbaşına
tikintilərin müəyyən olunması və sənədləşdirilməsi irimiqyaslı bir iş olduğundan
müəyyən müddət tələb edir və yalnız bir dövlət qurumundan asılı deyil
- “Azərbaycan Respublikasının ərazisində baş vermiş təbii fəlakətlərin, texnogen qəzaların və hərbi əməliyyatların nəticələrinin aradan qaldırılması ilə əlaqədar dövlət vəsaiti hesabına inşa edilmiş yaşayış evlərinin və çoxmənzilli yaşayış binalarının mənzilləri üzərində hüquqların rəsmiləşdirilməsi, habelə onların yerləşdiyi torpaq sahələri ilə bağlı bəzi məsələlərin tənzimlənməsi haqqında” Prezident fərmanından sonra nə qədər evin dövlət qeydiyyatına alınması mümkün olub?
- Sözügedən fərmanın 1.1-ci bəndinə əsasən, yerli icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən qeyd olunmuş yaşayış evlərinin və mənzillərin təqdim edildiyi şəxslərin siyahısı və fərmanda sadalanan digər sənədlər əsasında hüquqların dövlət qeydiyyatının aparılması təmin edilir. Həmin bəndin icrası məqsədilə yerli icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırkı tarixədək 35 rayon (şəhər) icra hakimiyyətləri tərəfindən 11.644 nəfərin siyahısı təqdim edilib. Fərmanın 2.1-ci bəndi və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 10.1-ci maddəsinə əsasən, dövlət reyestrində qeydiyyatın aparılması üçün bu barədə ərizə ilə qeydiyyat orqanına müraciət edilməlidir. Siyahıda adları qeyd olunan şəxslərin müraciətləri əsasında 1.641 daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydiyyata alınıb. Yerli icra hakimiyyəti tərəfindən təqdim edilən siyahıda adları olan digər şəxslər tərəfindən dövlət reyestrində qeydiyyatın aparılması ilə bağlı müraciət ediləcəyi təqdirdə, hüquqların qeydiyyata alınması təmin olunacaq.
