FED.az İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) Baş direktoru İlham Kələşovun müsahibəsini təqdim edir:
Eləcə də bax: Evi olduğu halda ipoteka krediti götürənlərlə bağlı – YENİ MƏHDUDİYYƏT
- İlham müəllim, Azərbaycanda 15 ildən çoxdur ki, ipoteka kreditləşməsi həyata keçirilir və 40 mindən çox Azərbaycan vətəndaşına təxminən 2,3 milyard manat kredit verilib. Bu rəqəmləri qənaətbəxş hesab etmək olarmı? İpoteka krediti əhalinin mənzillə təminatında nə dərəcədə səmərəli mexanizmə çevrilib, insanlar üçün evi əlçatan edə bilibmi?
- Müxtəlif sosial qruplara aid vətəndaşların mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılması təməlini Ümummilli Lider Heydər Əliyev qoyub və hazırda Prezident İlham Əliyevin həyata keçirdiyi sosial siyasətin hədəflərindən biridir. Yürüdülən siyasətin mərkəzində isə Azərbaycan vətəndaşı, onun rahatlığı, təhlükəsizliyi dayanır. Hazırda mənzil təminatına dair dövlət siyasəti əhalinin ayrı-ayrı kateqoriyalarını əhatə etməklə müxtəlif istiqamətlərdə aparılır, bununla bağlı genişmiqyaslı və ardıcıl tədbirlər görülür.
İpoteka kreditləşməsi də dövlətin əhalinin mənzil təminatı ilə bağlı sosial siyasətinin bir hissəsidir. Əhalinin yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması və yaşayış sahələrinə əlçatanlığının artırılması məqsədilə 2005-ci ildə dövlət başçısının fərmanı ilə İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu yaradılıb. Fond Qafqazın ilk ipoteka bazarı operatorudur. Yəni, regionumuzda qabaqcıl beynəlxalq təcrübədə olduğu kimi, dövlətin birbaşa dəstəyi ilə ilk mütəşəkkil ipoteka kreditləşməsi sistemi məhz Azərbaycanda yaradılıb.
Qabaqcıl beynəlxalq təcrübə göstərir ki, uzunmüddətli ipoteka kreditləşməsi əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün tətbiq olunan müxtəlif alət və mexanizmlər sırasında ən səmərəli, geniş yayılmış və davamlı sosial-iqtisadi təsirə malik olan bir alətdir. İpoteka kreditləşməsi yaşayış sahəsi ilə təminatlılıq problemini həll etməklə yanaşı ölkədə investisiya mühitinin qorunmasına, iqtisadiyyatın real sektorunun inkişafına, sosial sferada bir çox problemlərin aradan qaldırılmasına, işsizlik probleminin həll edilməsinə dəstək verir, bank sisteminin sabitliyinin və səmərəliliyinin artırılmasında mühüm yer tutur.
Fondun fəaliyyətə başladığı dövrdən etibarən Azərbaycanda sağlam, şəffaf, dinamik inkişaf edən ipoteka kreditləri mexanizminin formalaşması üzrə kompleks tədbirlər görülüb. Müvafiq qanunvericilik təkmilləşdirilmiş, şəffaflığın və operativliyin təmin edilməsi məqsədilə biznes proseslər avtomatlaşdırılmış, borcalanların ödəniş qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi, kreditlərin verilməsi və rəsmiləşdirilməsi sahəsində vahid standartlar tətbiq edilib.
Ümumilikdə, bu günə qədər Fondun vəsaiti hesabına verilən ipoteka kreditlərinin məbləği 2,2 milyard manatı keçib, 40 mindən çox ailə ipoteka krediti hesabına mənzil şəraitini yaxşılaşdırıb. Kreditlərin təxminən 34 %-i güzəştli kateqoriyalara aid şəxslərə, 68 %-i isə gənclərə və gənc ailələrə verilib. Regionlarda verilən kreditlərin payı 22 % təşkil edib.
2022-ci ildə Fondun vəsaiti hesabına 255,7 milyon manat məbləğində 3 300-dən çox Azərbaycan vətəndaşına ipoteka, o cümlədən güzəştli ipoteka krediti verilib.
Dövlət dəstəyi hesabına ipoteka kreditlərinin, eləcə də güzəştli ipoteka kreditlərinin əlverişli şərtlərlə verilməsi və kreditləşmə prosesinin avtomatlaşdırılması əhali arasında bu kreditlərə yüksək marağın formalaşmasına səbəb olub və bu maraq ildən-ilə artır. Belə ki, 2021-ci ildə ipoteka kreditləri üzrə ödənişqabiliyyətli tələbin məbləği 1,2 milyard manat, 2022-ci ilin I yarısında isə 0,7 milyard manat təşkil edib.
Təbii ki, formalaşmış tələbin qarşılanması üçün Fond davamlı tədbirlər görür və ötən illərlə müqayisədə verilmiş kreditlərin məbləğində əhəmiyyətli artım müşahidə olunur. Belə ki, 2021-ci ildə 356 milyon manat məbləğində ipoteka krediti verilib ki, bu da Fondun fəaliyyətə başladığı dövrdən bu günə qədər ən yüksək göstəricidir. Bu isə təkcə bir il ərzində ipoteka kreditləri vasitəsilə 5 300-ə yaxın ailənin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması deməkdir.
Fondun fəaliyyəti dövründə verilmiş kreditlərin təxminən 46,3 %-i (1,043 milyard manat) təkcə 2019-2022-ci illərdə verilmiş kreditlərin payına düşüb. İpoteka kreditləşməsi sisteminin səmərəliliyinin, vətəndaşlar üçün əlçatanlığının artırılması məqsədilə mütəmadi olaraq bu sahədə yaranan çətinliklər, əhalinin ehtiyacları dərindən öyrənilir və ipoteka kreditlərinə formalaşmış tələbin qarşılanması və kreditləşmədə yüksək dinamikanın qorunması üçün müvafiq tədbirlərin görülməsi davam etdirilir.
- Azərbaycanda ipoteka kreditləri üzrə minimal ilkin ödəniş 10-15% müəyyən olunub. Banklarda isə bu nisbət 20-30 % olsa da, ipotekaya qoyulan əmlak əksər hallarda real satış qiymətindən aşağı qiymətləndirilir və son nəticədə ilkin ödəniş 30-40%-ə çatır. Bir sıra ekspertlər də ilkin ödənişin çox olduğunu deyirlər. Bu barədə fikriniz necədir və ilkin ödəniş tələbinə dəyişiklik oluna bilərmi?
- İlk növbədə qeyd edim ki, qanunvericiliklə ilkin ödənişin, yəni alıcının yaşayış sahəsinə görə ödəməli olduğu məbləğin minimal həddi müəyyən olunur. Və yuxarı həddi ilə bağlı məhdudiyyət yoxdur. Bu da Fondun maliyyələşdirdiyi ipoteka kreditinin maksimal həddinin 100-150 min manat olması ilə bağlıdır. Alınan yaşayış sahəsinin dəyəri artdıqca ilkin ödənişə dair tələb də artır.
Bir daha xatırlatmaq istərdim ki, ipoteka krediti özündə müxtəlif riskləri cəmləşdirən uzunmüddətli maliyyə məhsuludur. Bildiyiniz kimi, ipoteka krediti vasitəsilə alınan yaşayış sahəsinin dəyərinin bir hissəsini satıcıya alıcı, qalan hissəsini isə bank ödəyir.
Banklar kredit üzrə əsas risk saxlayıcısıdır. Belə olan halda onların kreditin müddəti ərzində (25-30 il) yarana biləcək potensial risklərdən sığortalanmaq, kreditin keyfiyyətini, portfelin sağlamlığını qorumaq səyləri təbiidir. Portfelin sağlamlığı isə bankların maliyyə dayanıqlığı üçün olduqca əhəmiyyətlidir.
Bütün dünyada olduğu kimi, Azərbaycanda fəaliyyət göstərən banklar da ipoteka ilə bağlı uzunmüddətli riskləri mövcud alətlərlə sığortalamağa çalışırlar və ilkin ödəniş bu alətlərdən biridir.
İlkin ödənişə dair tələb ipoteka kreditləri ilə bağlı risklərin idarə olunması, borcalanın maliyyə intizamı, borcalanın ödəmə qabiliyyətinin düzgün qiymətləndirilməsi məqsədilə istifadə olunur. Digər tərəfdən, ilkin ödəniş bankdan alınan ipoteka kreditinin məbləğini və bununla da borcalanın borc yükünü, kredit üzrə aylıq ödənişin məbləğini azaldır. Bu da defolt və nəticədə ipoteka ilə alınmış yaşayış sahəsinin satılması hallarını minimuma endirir.
İlkin ödənişə dair tələbin azaldılması, bəzi hallarda, ipoteka kreditlərinin hətta ilkin ödənişsiz verilməsi hallarının portfelin keyfiyyətinə, maliyyə sistemi, iqtisadiyyata neqativ təsirlərini beynəlxalq təcrübədə görmüşük.
Bununla belə, ipoteka kreditlərinin əlçatanlığının artırılması, ilkin ödənişə dair bankların tələblərinin azaldılması istiqamətində məqsədyönlü tədbirlər görülür. Belə ki, 2018-ci ildən etibarən ipoteka kreditləri üzrə zəmanət mexanizmi yaradılıb. Bu mexanizm imkan verir ki, şəxsi yığımları az olan əhali daha aşağı ilkin ödəniş məbləği ilə ipoteka krediti vasitəsilə yaşayış şəraitini yaxşılaşdıra bilsin. Eyni zamanda, zəmanətli ipoteka kreditləri bankların yarana biləcək maliyyə itkiləri ilə bağlı risklərinin bir hissəsini Fondla bölüşdürməyə imkan yaradır.
- Azərbaycanda ipoteka kreditlərinə zəmanət verilməsi mexanizmi necə işləyir? Bu barədə məlumat verərsiniz və rəqəmlər açıqlayardınız.
- Artıq qeyd etdiyim kimi, 2018-ci ildən etibarən ölkədə ipoteka kreditləri üzrə zəmanət mexanizmi tətbiq edilib. İpoteka kreditlərinə zəmanətin verilməsi və rəsmiləşdirilməsi, tərəflər arasında münasibətlər Prezidentin 1 may 2018-ci il fərmanı ilə təsdiq edilmiş "İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən ipoteka kreditləri üzrə təminat verilməsi Qayda”sı ilə tənzimlənir.
İpoteka kreditlərinə zəmanət – borcalanın kredit üzrə öhdəlikləri icra etməməsi və girovun hərrac vasitəsilə satışı nəticəsində bankın itkilərinin sığortalanmasıdır. Yəni, borcalanın defoltu halında girov qoyulmuş əmlakın satışından əldə olunan vəsait kredit üzrə borcalanın banka qalıq borcunun ödənilməsinə tam kifayət etmədikdə, yaranan fərqi (xalis zərər) Fond banka ödəyir.
Beynəlxalq təcrübə göstərir ki, ipoteka kreditlərinə zəmanət mexanizminin tətbiqini və inkişafını bir çox ölkələrdə dövlət həyata keçirir. Məsələn, ABŞ, Kanada, Malaziya, Rusiya, Qazaxıstan və s. Bu mexanizm bankın ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı maliyyə risklərinin tam sığortalanması və optimal idarə olunması və nəticə etibarilə şəxsi yığımları az olan əhaliyə daha aşağı ilkin ödəniş məbləği ilə ipoteka kreditinə çıxış imkanlarını, ipoteka krediti vasitəsilə yaşayış sahəsi almağa şərait yaradır.
Hazırda Fond ipoteka kreditlərinə zəmanətlərin verilməsi mexanizminin tətbiqini uğurla həyata keçirir. Bu günə qədər Fondun zəmanəti ilə 669 şəxsə 53 milyon manat ipoteka krediti verilib.
- Azərbaycanda ipoteka krediti ilə ev almaq istəyənlərin üzləşdikləri problemlərdən biri də gəlirlərin tam rəsmi olmaması ilə bağlıdır. Dorğudur, son illər ölkədə bu istiqamətdə ciddi islahatlar gedir, maaşlar “ağardılır”, amma qeyri-rəsmi formada gəlir əldə edənlər, iş yerində aldığı maaşı tam rəsmiləşməyənlər kifayət qədərdir. Kreditlə alınan evin istənilən halda girov qoyulduğunu nəzərə alaraq gəlir məsələsində yumşalmalara gedilə bilərmi?
- Bildiyiniz kimi, ölkədə iqtisadi artımın davamlı və dayanıqlı olması dövlətin əsas prioritetlərindən biridir. İqtisadi sistemin şəffaflığının təmin olunması isə iqtisadiyyatın dayanıqlı inkişafının təməlidir. Məhz buna görə də ölkədə gəlirlərin və əmək bazarının şəffaflaşdırılması istiqamətində dövlət ardıcıl və sistemli tədbirlər həyata keçirir.
Bu məqsədlə, geniş vergi islahatları aparılır, həm işçilər, həm işəgötürənlər, sahibkarlar üçün müxtəlif stimullar yaradılır, əmək haqqı, dövriyyənin leqallaşdırılması məqsədilə müxtəlif dəstək alətləri tətbiq edilir. Burada qeyri-neft və özəl sektorda fiziki şəxslərin 8 000 manata qədər əməkhaqları üzrə gəlir vergisinin ləğv edilməsi, sosial sığorta yükünün işəgötürənlə işçi arasında bölünməsi və nəticədə işəgötürənin fiskal yükünün azalmasını qeyd etmək olar. Digər istiqamət uçot sisteminin bərpası, gəlir və xərcin uçotunun şəffaf aparılması, malların sənədləşdirilmiş qaydada dövriyyəsinin təmin edilməsi, nağdsız hesablaşmaların, nəzarət-kassa aparatlarının tətbiqi dairəsinin genişləndirilməsi ilə bağlıdır.
“ƏDV geri al” mexanizminin tətbiqi və əhatəliliyinin genişləndirilməsi iqtisadi şəffaflığın artırılması prosesinə töhfə verir, görülən tədbirlərdə vətəndaşların da fəal iştirakını nəzərdə tutur.
Fond da iqtisadi şəffaflığın artırılması və qeyri-rəsmi məşğulluğun qarşısının alınması istiqamətində ölkədə həyata keçirilən siyasəti dəstəkləyir. Borcalanın gəlirlərinin qiymətləndirilməsi yalnız müvafiq qaydada təsdiq olunan sənədlər əsasında aparılır. Bu yanaşma Fondun fəaliyyətə başladığı gündən tətbiq edilir və indiyə qədər dəyişməyərək sabit qalır.
Hazırda Fondun elektron informasiya sistemi dövlət başçısının fərmanına əsasən yaradılmış "e-sosial" internet portalına inteqrasiya olunub və borcalanın gəlirləri portal vasitəsilə əldə olunmuş məlumat əsasında qiymətləndirilir.
Borcalanın gəlirlərinin rəsmi məlumat əsasında qiymətləndirilməsinin digər mühüm səbəbi – ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı risklərin idarə olunmasıdır. Bu kreditlərin verilməsi müraciət etmiş şəxslərin ödəniş qabiliyyətinin və kredit tarixçəsinin qiymətləndirilməsi əsasında həyata keçirilir və Fondun bununla bağlı dünya təcrübəsinə əsaslanan ciddi standartları mövcuddur. Məhz bu standartların tətbiqi nəticəsində bugünə Fondun sağlam kredit portfeli formalaşıb.
Hesab edirik ki, iqtisadi şəffaflığın dəstəklənməsi və ipoteka kreditləşməsi sahəsində risklərin idarəedilməsi baxımından borcalanın ödəmə qabiliyyətinin yalnız rəsmi mənbələrdən əldə olunan gəlirlər hesabına qiymətləndirilməsi mövcud şəraitdə özünü doğruldur.
- İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu vaxtaşırı manatla istiqraz emissiyaları həyata keçirir və kapital bazarından vəsait cəlb edir. Fondun istiqrazlarına təklif etdiyi gəlirlilik cəmi 3%-dir, qiymətli kağızların tədavül müddəti isə kifayət qədər çoxdur. Bu cür şərtlərlə yerləşdirilən istiqrazların alıcıları adətən kimlər olur? Fond xarici valyuta ilə istiqraz buraxa bilərmi?
- Azərbaycanda mövcud qanunvericilik çərçivəsində təmin edilmiş istiqrazların buraxılışı nəzərdə tutulsa da, 2009-cu ilin may ayına kimi ölkədə təmin edilmiş istiqrazların buraxılışı ilə bağlı anoloji təcrübə olmayıb. Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) dəstəyi ilə Fondun təmin edilmiş istiqrazlarının emissiyası bu sahədə ilk addım olub.
Daha sonra, Fond 2016-cı ilin sonlarından etibarən ölkədə ilk dəfə olaraq ipoteka istiqrazlarının emissiyasına başlayıb. İpoteka istiqrazları təmin edilmiş istiqrazların bir növü olmaqla, beynəlxalq təcrübədə daha etibarlı maliyyə aləti kimi tanınır.
Fondun istiqrazlarını banklar və sığorta şirkətləri likvid və yüksək etibarlı investisiya aləti kimi istifadə edir. Belə ki, mövcud qanunvericilik və buraxılış şərtlərinə uyğun olaraq istiqrazlar üzrə öhdəlikləri (həm nominal, həm faiz ödənişləri) Fond maliyyələşdirdiyi ipoteka kreditləri ilə, bu kreditlər üzrə pul axınları ilə təmin edir. Hər 6 aydan bir investorlara istiqrazların nominalının bir qismini və hesablanmış faizləri Fond ödəyir.
Vəsaitlərin cəlb edilməsi ilə bağlı Fondun formalaşmış mövqeyi var. Bu da əlavə risk götürmədən öhdəliklərin vaxtında və tam həcmdə yerinə yetirilməsidir. Bu günə qədər nominal üzrə 1,7 milyard manata yaxın istiqraz yerləşdirilib. İstiqrazlar üzrə 494 milyon manat məbləğində öhdəlikləri Fond vaxtında, bəzi hallarda isə vaxtından əvvəl icra edib. Hazırda Fondun dövriyyədə olan istiqrazlarının məbləği 1,2 milyard manat civarındadır.
Hazırda qiymətli kağızlar bazarında ən uzunmüddətli emissiya Fonda məxsusdur. Fondun istiqrazları üzrə orta müddət 20 il təşkil edir. Fond qiymətli kağızlar bazarında Maliyyə Nazirliyi və AMB-dən sonra ölkənin ən iri emitentidir.
İstiqrazlar yalnız manatla emissiya edilir və daxili maliyyə bazarında yerləşdirilir. O ki qaldı istiqrazların xarici valyutada emissiyasına, demək istəyirəm ki, Fondun emissiya etdiyi qiymətli kağızların buraxılış şərtlərində investorlarla bağlı hər hansı bir məhdudiyyət yoxdur və rezidentliyindən asılı olmayaraq istənilən şəxs istiqraz sahibi ola bilər. Yeganə şərt istiqrazların manatla yerləşdirilməsidir. Məlum olduğu kimi, mövcud qanunvericiliyə əsasən ipoteka kreditləri yalnız manatla verilə bilər. Kreditlərin manatla verilməsi, vəsaitlərin isə xarici valyutada cəlb edilməsi halında Fond gələcəkdə açıq valyuta mövqeyi riski ilə üzləşə bilər. İpoteka kreditləşməsinin uzunmüddətli olmasını nəzərə alsaq, xarici valyutada vəsaitlərin cəlb edilməsi ilə bağlı valyuta risklərinin baş vermə ehtimalı daha da yüksəkdir. Rusiya və Qazaxıstan kimi ölkələrdə ipoteka kreditləri bazarında valyuta riskinin reallaşması nəticəsində həm vətəndaşlar, həm də dövlət büdcəsi üçün yaranmış təsirlər bunun bariz nümunəsidir.
- 2020-ci ilin mart ayından etibarən Azərbaycanda əhalinin mənzillə təminatı üçün kirayə mənzil mexanizmi işə düşüb. Artıq 2 200-dən çox mənzil bu yolla realizə edilib. Kirayə mənzillərə tələbat gözləntiləri doğruldurmu? Bu istiqamətdə hansı yeniliklər gözlənilir? Fond regionlarda da mənzillər alaraq kirayəyə verə bilərmi?
- İlk öncə onu qeyd etmək istərdim ki, vətəndaşların kirayə mənzil mexanizminə marağı böyükdür. Bu, müraciətlərin davamlılığında da özünü göstərir. Artıq bu günə kimi 2 200-dən çox kirayə müqaviləsi rəsmiləşdirilərək mənzillər vətəndaşların istifadəsinə verilib. Mexanizmin əsas məqsədi ipoteka kreditlərinə çıxış imkanları məhdud olan və şəxsi yığımları yetərli səviyyədə olmayan vətəndaşların alternativ maliyyə mənbələrinə çıxış imkanlarını genişləndirməklə yaşayış şəraitlərinin yaxşılaşdırılmasına nail olmaqdır.
Bu istiqamətdə mexanizmin yaradılması ilə bağlı hazırlıq işləri görülmüş, normativ hüquqi baza formalaşdırılmış, müraciətlərin emalının asanlaşdırılması və sürətləndirilməsi, şəffaflığın artırılması məqsədilə “ASAN xidmət” mərkəzləri ilə əməkdaşlığa başlanılmış və mühüm proseslərin avtomatlaşdırılması başa çatdıqdan sonra mexanizm 2020-ci ildə tam istifadəyə verilib.
Fond kirayə mənzil mexanizmi üzrə vətəndaşların tələbat və istəklərinin öyrənilməsi üçün müntəzəm olaraq sorğular təşkil edir. Bununla yanaşı, müxtəlif kommunikasiya kanalları vasitəsi ilə, 1549 Çağrı Mərkəzinə vətəndaşlardan daxil olan müraciətlər, ASAN xidmət mərkəzlərində vətəndaşlardan əldə edilən məlumatlar təhlil edilir və vətəndaşların təklif və istəkləri nəzərə alınır.
Aparılmış sorğular nəticəsində əhalinin mənzil tələbini nəzərə alaraq, ilk olaraq Bakı, Sumqayıt və Xırdalan şəhərlərində yaşayış sahələrinin satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilməsi məqsədilə mənzil fondu formalaşdırılıb. Fondun təklif etdiyi mənzillər tikinti normalarının tələblərinə uyğun inşa edilib, mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınıb (yəni çıxarışla təmin olunublar). Mənzillər vətəndaşların istirahəti üçün geniş həyətyanı sahəyə malik, əsas infrastruktur obyektlərinə yaxın komplekslərdə yerləşir. Bütün mənzillər yeni və müasir tikinti materiallarından istifadə olunmaqla yüksək səviyyədə təmir olunaraq kombi isitmə sistemi (kombi cihazı daxil olmaqla), su, qaz, elektrik sayğacları ilə təchiz olunub. Yaşayış sahələrinə dair məlumatlar Fondun internet səhifəsində və “Elektron ipoteka və kredit zəmanət” sistemində yerləşdirilib.
Kirayə mənzil mexanizminin hədəf kütləsi əsasən, gəliri olan, lakin ipoteka kreditinə çıxış imkanları məhdud olan ölkə vətəndaşlarıdır. Belə ki, kirayə mənzildə ilkin ödənişə tələb yoxdur. Vətəndaş ödəmə qabiliyyətinə uyğun olaraq onun üçün müəyyən edilmiş aylıq ödəniş məbləğinin minimum 12 mislini qabaqcadan ödəməklə kirayə mənzil əldə edə bilir. Digər tərəfdən, bu mexanizmdə gəlirlərin təhlili daha liberaldır. Satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi ən qısa vaxtda, adətən, 3 iş günü ərzində tamamlanır və mənzil vətəndaşa təhvil verilir.
Satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsini bağlamaq üçün vətəndaşlar istəklərinə uyğun olaraq “Elektron ipoteka və kredit zəmanət” sistemi, “ASAN xidmət” və “ASAN Kommunal” mərkəzləri vasitəsilə müraciətlərini Fonda ünvanlayırlar. Müraciətlərin qəbulu prosesi hazırda davam etməkdədir.
Qeyd etdiyim kimi, mənzil fondu vətəndaşların təklif və istəkləri nəzərə alınmaqla formalaşdırılır. Əhalinin tələbi əsasında mütəmadi olaraq kirayə mənzillərin siyahısı genişləndirilir. Potensial tələb olsa, regionlarda yaşayış sahələrinin satmaq öhdəliyi ilə kirayə verilməsi istisna olunmur.
Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil mexanizminin xüsusiyyətlərinin hərtərəfli təhlili hazırda ölkədə tətbiq olunan mexanizmin ilk növbədə əhalinin maraqlarına xidmət etdiyini və mexanizm çərçivəsində bağlanılan müqavilələrin davamlı artacağını əminliklə söyləməyə imkan verir.
- Kirayə mənzil mexanizmi ilkin ödəniş baxımından kifayət qədər cəlbedici olsa da, ipoteka kreditləşməsindən fərqli olaraq burada yalnız əmlak sığortalanır, borcalananın həyatı isə sığortalanmır. Bu isə kirayəyə mənzil götürmüş şəxs həyatını itirirsə, onun varislərini borc yükü altında qoya bilər. Nəyə görə bu məsələ yeni mexanizmdə nəzərə alınmayıb?
- Qeyd etdiyiniz kimi, kirayəçi vəfat etdikdə, kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətləri kirayəçinin vərəsələrinə keçir. Lakin, mövcud Qaydaya uyğun olaraq, müqavilə üzrə kirayəçinin, o cümlədən yeni kirayəçi kimi tanınan vərəsənin kirayə müqaviləsi üzrə öz hüquq və vəzifələrinin başqa şəxsə ötürülməsi imkanı nəzərdə tutulub. Beləliklə, satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsi üzrə ilkin kirayəçinin vərəsəsi kimi çıxış edən şəxs üzərinə əlavə borc yükü götürmədən müqavilə üzrə hüquq və vəzifələrini könüllü qaydada Fondun tələblərinə cavab verən istənilən şəxsə ötürə bilər. Bu zaman vərəsə və hüquq və vəzifələr ötürülən şəxs arasındakı hesablaşma və münasibətlərə Fond müdaxilə etmir.
Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayə verilməsi çərçivəsində kirayəçinin həyat sığortasının tələb olunmamasına gəldikdə isə, burada əsas məqsəd vətəndaşın borc yükünün artırılmamasıdır. Bununla belə, kirayəçinin istədiyi sığorta şirkəti ilə könüllü qaydada həyat sığortası müqaviləsinin bağlanılmasını Qaydalar istisna etmir. Bu, vətəndaşın hüququdur.
- İlham müəllim, sonda, istərdik ki, əhalinin mənzil təminatı sahəsində Fondun növbəti illər üçün inkişaf planları və perspektivləri barədə qısaca məlumat verəsiniz.
- Müasir dövrdə əhalinin miqrasiyası, urbanizasiya, demoqrafik dəyişikliklər, sosial rifahının artması və s. amillər yaşayış sahələrinə tələbin artmasını şərtləndirir. Digər tərəfdən, maliyyə sektorunun inkişafı, bazar iştirakçıları arasında artan rəqabət, texnoloji tərəqqi ipoteka kreditləşməsi mexanizminin daha da təkmilləşdirilməsi və artımını dəstəkləyir.
Fondun əhalinin mənzil təminatı ilə bağlı növbəti strateji dövr üçün planları 2020-2025-ci illər üzrə hazırlanmış inkişaf istiqamətlərində öz əksini tapıb. Belə ki, strateji dövr ərzində 20 min ailənin yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədilə 1,7 milyard manat məbləğində ipoteka kreditlərinin maliyyələşdirilməsi hədəf kimi müəyyən edilib.
Fondun bugünkü göstəriciləri qənaətbəxş olsa da, hesab edirik ki, əhalinin mənzil təminatı sahəsində Fondun potensial inkişaf imkanları kifayət qədər genişdir.
Fond növbəti dövrdə də səlahiyyətləri çərçivəsində ölkədə ipoteka kreditləşməsinin əlaçatanlığının artırılması, yaşayış maliyyəsi sisteminin infrastrukturunun inkişafı, sabit və uzunmüddətli maliyyə vəsaitlərinin cəlb edilməsi, ipoteka kreditlərinə formalaşmış tələbin qarşılanması və kreditləşmədə yüksək dinamikanın qorunması, eləcə də əməliyyatların avtomatlaşdırılması üzrə işlərin davam etdirilməsi istiqamətində fəaliyyətini davam etdirəcək.
Ölkə iqtisadiyyatının müxtəlif sferalarında aparılan davamlı islahatlar, digər sahələrdə olduğu kimi, bu planların reallaşması üçün çox münbit şərait yaradıb. Əminəm ki, gələcək illərdə də əhalinin mənzil təminatı sisteminin inkişafı ölkə vətəndaşlarının sosial və iqtisadi imkanlarının genişləndirilməsinə öz töfhəsini verəcək. (Report)
