«Əmlaka sahib olmaq onu idarə edə bilmək bacarığına da sahib olmaqla eyni mənaya gəlmir. Sahibkarlıq başqa fəaliyyət növüdür, inşaatçı isə ayrı peşədir. Property management isə tam fərqli fəaliyyət növüdür».
Əmlak idarəçiliyi ilə məşğul olan «Opera Group» şirkətinin direktoru Firdovsi Xəlilov Property management - əmlak idarəçiliyinin əhəmiyyətini belə izah edir. Onun fikrincə, Azərbaycanda yeni formalaşan bu sahənin əhəmiyyəti və faydası hələ də tam hiss olunmur. Ona görə də bir çox sahibkarlar Property management-dən faydalanmağa tələsmirlər.
Eləcə də bax:Özünüməşğulluğa cəlb olunmuş şəxsdən geri alınmış əmlak - AÇIQ HƏRRACDA SATILACAQ
- Firdovsi müəllim, property management nədir? Onun hansı üstünlükləri var?
- Əslində «əmlak idarəetməsi» termin olaraq bizim dilə tam hopmadığı üçün biz bunu «Proporty Management» olaraq ifadə edirik. Property management - menecmentin bir spesefik qolu olub, daşınmaz əmlakın icarəsi, satışı, dəyərləndilməsi və yaxşılaşdırılması prosesinin idarə edilməsidir. Yəni, Property management hər hansı bir daşınmaz əmlakı icarəyə verir, onu yaxşılaşdırır, brendləşdirərək satır.
- Azərbaycanın daşınmaz əmlak sektorunda Property management-ə tələbat varmı?
- Əlbəttə, daşınmaz əmlak sektorunda Property management-ə çox ciddi ehtiyac var. Belə idarəetmənin olmadığı şəraitdə iş görmək həm bahalı, həm də uğursuzdur. Eyni zamanda çox riskləri də var.
- Hansı risklərdən söhbət gedir?
- Baxın, əgər siz ciddi bir inşaat biznesinə başlayırsınızsa, addımlarınızı dəqiq müəyyən etməlisiz. İlk növbədə təbii ki, nə inşa edəcəyinizi fikirləşirsiz, onun yerinin uğurlu olması üçün bazarı araşdırırsız. Həmin ərazidə sizin inşa edəcəyiniz əmlaklara tələbat olduğunu aşkarladıqda Property menecerlərin iştirakı ilə həmin tikintinin layihəsini hazırlayırsız. Çünki əmlakı məhz həmin menecerlər idarə edəcəklər. Ona görə də onların bu mərhələdə iştirakı labüddür.
- Azərbaycanda tikinti şirkətləri, bu sahədə fəaliyyət göstərən iş adamları tikinti apararkən buna əməl edirlərmi, yəni property management-i nəzərə alırlarmı?
- Təəssüf ki, bu gün Azərbaycanda tikinti və əmlak sektorunda çalışan iş adamları bu mərhələni nəzərə almadan növbəti işlərə başlayırlar. Bu da əlavə xərclərin ortaya çıxmasına, digər yanlışlıqla gətirib çıxarır. Buna görə də xüsusilə böyük əmlak sahibləri Property management xidmətində maraqlı olmalıdırlar.
- Bəs daha ətraflı desək?
- Gəlin belə düşünək, tutaq ki, sizin Bakı şəhərində 80 min kvadratmetr ofis sahəsi və 40 min kvadratmetr ticarət obyektləri olan bir obyektiniz var. Bu mülkün minimal bazar dəyəri 36 milyon manatdır. Belə bir əlmakda sizin icarəçilərinizin sayı ən azı 1500 nəfərdir. Siz hər icarəçi ilə ayda 2 dəfə görüşsəniz, gün ərzində 100-ə yaxın görüş keçirməlisiniz. Bunlardan əlavə, tədarükçü və işçilərinizlə görüşsəniz, 50 görüşünüz də burada olacaq. Beləliklə, gün ərzində ən azı 150 görüş keçirməlisiniz. Onu da nəzərə alaq ki, bu obyektlərə icarəçiləri cəlb etmək üçün də digər görüşlər də keçirməlisiz, eyni zamanda marketinqi aparmalı, əmlakınızı markalaşdırmalısız. Əlbəttə, 36 milyon manat dəyərində əmlakı olan adamın bütün bu işləri eyni vaxtda və keyfiyyətlə yerinə yetirməsi mümkün deyil.
- Bəs həmin şəxs nə etməlidir?
- Bütün işlərin bir nəfərin idarəetməsində olması həm çox bahalı prosesdir, həm də səmərəsizdir. Çünki o, müxtəlif retail qrupların əməkdaşları ilə, şirkətlərin tədarük departamentinin işçləri ilə dialoqlar quracaq vəziyyətdə deyil. Belə olan halda sahibkarlar haqlı olaraq property managerlərə üz tuturlar. Həmin menecerlər sadalanan və burada qeyd edilməyən sistematik bir prosesi işçi və ya partnyor olaraq həyata keçirirlər. Bu zaman sahibkarlar həm vaxta və pula, həm də digər məsrfələrə qənaət edərək daha çox qazanc götürə bilirlər. Eyni zamanda bazara keyfiyyətli məhsul çıxara bilirlər.
- Bəs bu gün Azərbaycanda belə böyük əmlak sahibləri, ümumiyyətlə əmlak komplekslərinin sahibləri property menecerlərlə işləyirlərmi?
- Azərbaycanda əmlak bazarının vəziyyətinə və property menecerlərlə işləmək imkanlarını qiymətləndirsək, bu sektorda boşluqlar və qeyri-sağlam münasibətlər qalmaqdadır. Amma mən vəziyyətə «stakana dolu tərəfindən» baxıram. Saymaqla bitməyəcək problemlərin olmasına baxmayaraq, ölkəmizdə əmlak sektoru qeyri-neft sektorun ən ciddi istiqamətlərdəndir. Hazırda Property management sahəsində ciddi boşluqlar var. Bu boşluqları sektordan kənar olan adamlar da çox rahatlıqla görə bilirlər. Məsələn, şəhərin mərkəzi hissələrində boş qalan, ya da olduqca aşağı icarə haqqı ilə çalışan obyektlər var. Habelə, tam əksinə, hansısa obyektlərin icarəçisinin tez-tez dəyişdiyini görürük. Buna səbəb həmin obyektlərin həqiqi bazar qiymətindən qat-qat baha icarəyə verilməsdir.
- Sizcə bunun səbəbi nədir?
- Əsas səbəblərdən biri Azərbaycanda özəl sektorda əmlak idarəçiliyi bazarının hələ tam inkişaf etməməsidir. Amma bunun property menecerlər üçün həm mənfi, həm də müsbət tərəfləri var. Yəni Azərbaycanda bu sahə yeni olduğundan property menecment şirkəti işinə bir qədər ciddi yanaşarsa, bu, uğur qazanmağa kifayət edər.
Amma işin çətin tərəfləri də var. İnkişaf etmiş ölkələrdə əmlak sektorunda olan qaydalar hələlik bizdə işləmir. Çünki sahibkarlarımızın bəziləri biznesə qısa müddətli baxır. Çox tez-tez fikirlərini dəyişirlər, yəni müxtəlif sahələrə keçirlər, marketinq araşdırmaları və digər bu kimi vacib prosedurlardan isə xəbərsizdirlər. Bəzən isə bu barədə eşitmək belə istəmirlər. Belə olmasının əsas səbəbi odur ki, sahibkarların bir hissəsi hələ də «gərək, işin üstündə özün dayanasan» düşüncəsi ilə həm inşaat, həm satış, həm icarə işlərini özləri aparmağa çalışırlar.
- Bəs Azərbaycan qanunvericiliyi əmlak idarəçiliyi biznesinə şərait yaradırmı?
- Ümumi qanunvericilik var, əlbəttə. Amma bu sahədə əsas maneə vergi qanunvericilik prlatformasının olmamasıdır. Bu sahədə vergilər olduqca yüksəkdir. Məsələn, siz ƏDV ödəyicisinizsə, əmlakı icarəyə verərkən icarəçi 18% vergi ödəyir. Daha sonra əmlak sahibi il sonunda 20% gəlir vergisinə cəlb olunur. Habelə, gəlir vergisindən sonra hesabda olan pulunu çəkərkən 10% divident vergisi alınır. Bu dediklərimi misalla izah edək: Tutaq ki, siz mağazanızı ayda 100 min manata icarəyə verirsiniz, icarəçi sizə 100 000 + 18 000 azn ƏDV ödəyir. İlin sonunda əmlakdan olan gəlir mənfəət olaraq hesablandığı üçün mənfəət vergisi 1,2 milyon manatdan tutulur. Əlavə olaraq 96 min manat da əlavə divident verirsiz.
- Bəs əmlakın sahbi fiziki şəxs olduqda necə?
- Digər modeldə isə fiziki şəxs əmlak sahibi kimi ödəmə mənbəyindən 14% vergi verir. Bunu isə icarəçilər əvəzləşdirə bilmədiyi üçün sahibkar onu icarə qiymətinin üzərinə əlavə edir. Nəticədə əmlakın icarə haqqı bahalaşır. Vergi qanunvericiliyində mövcud olan başqa bir boşluq mənfəətdən və ya dövriyyədən ayırmaların mövcud olmamasıdır.
- Nəyi nəzərdə tutursunuz?
- Məsələn, sizə məxsus olan 1 000 kvadratmetr obyektinizi mən XXX brendli marka ilə icarəyə götürürəm. Razılaşırıq ki, dövriyyəmdən sizə 10% və ya mənfəətdən 30% ödəyəcəm. Bu rəqəmlər daima dəyişir. Amma bizim vergi qanunvericiliyimiz belə modellərin tətbiqini qarşılayacaq şəkildə inkişaf etməyib.
- Hazırda Azərbaycanda əmlak idarəçiliyi əmlak sektorunun hansı sahələrində inkişaf edib?
- Son illər əmlak sektorunda idarəçiliyə maraq turizm və iaşə sektorunda artıb. Yən otel və restoranların idarəetməyə verilməsi halları daha çox yayılıb. Bundan başqa, turizm sektoruna xidmət edən əmlakların icarə qiymətlərində artım olub. Məsələn, 2014-cü ildə 70 otaqlıq bir 4* otelin icarə qiyməti 20 min manat olduğu halda, hazırda bunun bazar qiyməti 50 min manat ətrafındadır.
İdarəetməyə verilən əmlaklar arasında sonrakı yerləri tibb müəssisələri və tədris mərkəzləri tutur. Bundan başqa, Azərbaycanda, xüsusilədə Bakıda iri ticarət-əyləncə məkanları – «Mall»lar da idarəedici şirkətlər tərəfindən idarə olunur.
- Əmlak idarəçiliyi sahəsində aktivliyə başqa hansı faktorlar təsir edir?
- Xaricilərin ölkənin əmlak bazarına marağının artması və yatırımların çoxalması da əmlak idarəçiliyinə tələbatı artırır və bu sahəni inkişaf etdirir. Məsələn, Gürcüstan hökuməti müvafiq ərazilərdə otel inşaatı üçün əraziləri şirkətlərə 99 illik pulsuz icarəyə verir. Bundan başqa, 1 milyon lariyə qədər olan bizneslərdə cəmi 1-2% vergi yükü tətbiq edir. Bu isə nəticədə Gürcüstan əmlak sektoruna ciddi şəkildə xarici kapital axını yaradır.
Məsələ bundadır ki, əmlak sektoruna yönələn kapital ümumi makroiqtisadiyyatın bütün sahələrində dərhal özünü göstərir. Bir binanın maya dəyəri 3 milyon manatdırsa, onun satışı qiyməti 6 milyon manat olur. Əgər həmin bina xaricilərə satılırsa, deməli, onun inşasında 2 illik müddətə təxminən 150 nəfərə birbaşa iş yeri yaradılır. Habelə, onlarla yerili tədarükçü şirkətə sifariş verərək onlara da iş görmə imkanı verilir. Eyni zamanda banklara, sığorta şirkətlərinə əlavə müştəri yaranır. Əmlak satıldıqdan sonra isə onu alan şəxs bundan faydalanmaq üçün yenə də yerli işçi qüvvəsinə müraciət edir, beləliklə, ölkəyə əlavə kapital gətirir. Nümunə üçün deyək ki, Türkiyə təkcə 2014-cü ildə xaricilərə 24 milyard dollar dəyərində əmlak sata bilmişdi. Təbii ki, həmin əmlaklar Türkiyədə qalıb və həmin vəsait bu ölkənin ÜDM-də ciddi yer alıb.
- Son vaxtlar Azərbaycanda da əmlak satışı şirkətlərinin sayı artmaqdadır. Sizcə bu əmlak bazarına necə təsir edəcək?
- Azərbaycanda əmlak satış şirkətlərinin işə başlaması, əlbəttə ki, müsbət haldır. Əgər indiyədək inşaat şirkətlərinin demək olar ki, hamısı bir qayda olaraq öz əmlaklarını özləri satırdılarsa, indi bunu əmlak agentliklərinə həvalə edirlər. Bu da adıçəkilən ölkələrdəki müsbət tendensiyanın bizdə də formalaşmasına imkan verir.
