Necə oldu ki, Norveçin Pensiya Fondu dünyanın ən böyük əmlak sahibinə çevrildi? – BİZNES TARİXİ
12:402 Fev 2019
Dünyanın sürətlə inkişaf etmiş əmlak bazarında iri oyunçuları saymaqla bitməz. FED.az xəbər verir ki, investisiya şirkətləri, çoxsaylı fondlar, fərdi investorlar, banklar, rieltor şirkətləri, iri idarəçilər və sairlər dünyadakı bütün əmlakların əsas hissəsinin sahibləridir.
Əmlak sahibləri onları müxtəlif məqsədlərlə – sadəcə investisiya, kapitalı qoruyub-saxlamaq, qazanc əldə etmək və ya idarəetməyə vermək üçün istifadə edirlər.
Amma dünyanın əmlak bazarının liderləri arasında bir təşkilat xüsusilə seçilir – bu Norveç Dövlət Pensiya Fondudur.
Xatırladaq ki, NDPF-ə pullar bu ölkədə çıxarılan neftin satışından daxil olur. Fond isə öz növbəsində bu vəsaitləri bütün dünyadakı aktivlərə yatırır. Həmin yatırımların gətirəcəyi qazanclar neftin bitəcəyi dövrdə ölkəyə dəstək olmalıdır. Hazırda Norveçin Pensiya fondunda 900 milyard dollara yaxın vəsait toplanıb.
Müqayisə üçün bildirək ki, bu vəsaitlər Rusiyadakı bütün əsas neft-qaz şirkətlərini almağa kifayət edir. Eləcə də, bu vəsaitlə dünyanın tanınmış bir neçə şirkətini almaq mümkündür. Buna baxmayaraq fondun vəsaitləri ehtiyatla, kiçik hissələrlə, müxtəlif sahələrə yatırılır ki, baş verə biləcək risklərdən maksimum qorunsun. Bu vəsaitlər əsasən, səhmlərə, istiqrazlara və digər aktivlərə, o cümlədən, daşınmaz əmlaka yatırılır.
45 milyard dollarlıq əmlak yatırımı
İlk baxışdan daşınmaz əmlaka yatırımların potensial həddi elə də böyük deyil – qaydalara görə, fondun pullarının yalnız 5%-i əmlaka yatırıla bilər. Amma fondun ümumi ehtiyatlarını nəzərə alanda böyük məbləğ yaranır. Belə ki, 900 milyard dollarlıq vəsaitin 45 milyard dolları əmlaka investisiya edilə bilər ki, bu da əmlak bazarı üçün nəhəng vəsaitdir. Söhbət xarici ölkələrdə ofis və ticarət sahələrinin alınmasından gedir. Yəni bu vəsaitlə xarici ölkələrdə biznes və ticarət mərkəzləri alınır.
Norves Fonduna xaricdə əmlak alınması icazəsi bir qədər – 2011-ci ildə verilib və artıq indiyədək fondun vəsaitlərinin 1%-i əmlaka qoyulub.
İlk baxışdan 1% kiçik görünsə də, elə bu vəsaitlə alınan əmlaklar da maraq doğurur. Məsələ bundadır ki, norveçlilər dünyadakı ən yaxşı əmlaklara istiqamətlənirlər. Bəs indiyədək fondun pulları hara yatırılıb?
Britaniya kraliçasının şərikləri Ricent stritdə bütün binalar Britaniya taxt-tacına və Norveç xalqına məxsusdur.
«Ricent stritdə bütün binalar Britaniya taxt-tacına və Norveç xalqına məxsusdur». Nə qədər qəribə səslənsə də, bu məlumat doğrudur. Norveçin Pensiya Fondu dünyanın ən yaxşı əmlak bazarlarından biri sayılan Britaniyada böyük əmlaklara sahibdir.
Norveç Fondu Böyük Britaniyada ilk əmlakı 2011-ci ilin martında satın alıb. Həmin vaxt Britaniya taxt-tacına məxsus olan Ricent stritdəki evlərdən gələn gəlirlərin 25%-i norveçlilərin nəzarətinə keçdi. Bura Londonun 39 məhəlləsində yerləşmiş 113 ofis və ticarət mərkəzi daxil idi.
Müqaviləyə əsasən, qarşıdakı 150 il müddətində bu əmlaklardan gələn gəlirin 25%-i Norveç Fonduna köçürüləcək. Bu müqavilə norveçlilərə 448 milyon funt-sterlinqə və ya 511 milyon avroya başa gəlib. Qeyd edək ki, Ricent-strit - Londonun ən məşhur ticarət və ofis küçələrindən biridir. Burada iri şirkətlərin mağaza və ofisləri yerləşir, onların arasında «Apple»nin böyüklüyünə görə dünyada ikinci mağazası və BBC-nin baş ofisi var. Küçədəki bütün binalar Britaniyi taxt-tacına məxsusdur. İndi isə bu əmlakların bir hissəsi norveçlilərindir. «Meadowhall» ticarət mərkəzi
2012-ci ilin oktyabrında isə Norveç Fondu 348 milyon funt sterlinq ödəməklə (430 milyon avro) Britaniyanın böyüklüyünə görə 8-ci ticarət mərkəzi sayılan «Meadowhall»ın 50%-nə sahib oldu. Bu ticarət mərkəzi Şeffild yaxınlığında yerləşir. Mərkəzin ikinci yarısı isə «British Land» şirkətinə məxsusdur və elə bu şirkət tərəfindən idarə olunur. Parisdə Yelisey çöllərində bina
Paris bulvarının sahibləri
2011-ci ildə Norveç Fondu Britaniya ilə yanaşı, Fransadakı əmlaklara da pul yatırmağa başladı. Həmin ilin iyulunda norveçlilər AXA sığorta şirkətinə məxsus olan şirkətlərdən birinin 50%-ni aldılar. Bu şirkət Parisdə və onun yaxınlığında yerləşən 7 böyük binaya sahiblik edir. Ümumilikdə şirkətin idarəçiliyində 156 min kvadratmetrlik ofis sahəsi var. Bura Parisin ürəyi sayılan Yelisey çöllərində yerləşən binalar, La Defansdakı göydələn və Parisin feşenebelli rayonlarındakı bir neçə bina aiddir. Bütün bunlar Norveç Fonduna 702,5 milyon avroya başa gəlib. Parisdəki Maleşerb bulvarında bina
Cəmi bir il sonra norveçlilər yenidən Fransaya gəlmişdilər. Bu dəfə Norveç Fondu digər sığorta şirkəti olan «Generali Group»la birgə şirkət yaradaraq burada 50% paya malik oldular. Həmin şirkət Parisdə ümumi sahəsi 38,6 min kvadratmetr olan 5 binaya sahibdir. Norveçlilərin bu dəfəki yatırımı 275 milyon avro təşkil etdi. Frankfurtda Die Welle Tower ticarət-ofis kompleksi
Berlin və Frankfurtda ticarət mərkəzləri
2012-ci ilin oktyabrında Norveç Pensiya Fondu və AXA şirkətinin vaxtilə Fransada birgə yaratdığı şirkət 784 milyon avro ödəməklə «Royal Bank of Scotland»dan Almaniyadakı iki ticarət-ofis mərkəzini satın aldı. Birgə müəssisənin sahiblərindən hər biri bu binalarda 50% pay əldə etdilər. Binalardan biri (72,4 min kvadratmetr) Berlində, məşhur Kurfürstendamm bulvarında, ikincisi isə (81 min kvadratmetr) Frankfurtdakı işgüzar rayonda yerləşir. Credit Suisse-nin mərkəzi mənzil-qərargahı
İsveçrənin əmlak bazarında «partlayış»
2012-ci ilin noyabrında isə norveçlilər Avropanın və dünyanın ən bahalı əmlak bazarına – İsveçrəyə təşrif buyurdular. Özü də necə – ən gurultulu müqavilə ilə. Norveçin Pensiya Fondu 1 milyard İsveçrə frankı (830 milyon avro) ödəməklə nə az, nə çox, «Credit Suisse» bankının baş ofisini aldılar.
Qeyd edək ki, Credit Suisse təkcə İsveçrənin deyil, bütün Avropanın və dünyanın ən tanınmış banklarından biri sayılır. Onun baş ofisinin sahəsi isə 173,8 min kvadratmetr təşkil edir. Doğrudur, bu alqı-satqı bankirlərin işinə təsir etmədi – onlar əvvəlki kimi, yenə də öz kabinetlərində otururlar, amma icarə haqqını Norveç Pensiya Fonduna ödəyirlər.
Yeri gəlmişkən, bu üsul dünyada geniş yayılıb və ən əlverişli variantlardan biri sayılır. Belə ki, əmlakın keçmiş sahibi öz ehtiyaclarını ödəmək üçün böyük vəsait əldə edir. Yeni sahib isə əvvəlcədən məlum olan və zəmanətli icarə haqqı əldə edir. Vaşinqtonun düz mərkəzində yerləşən «Evening Star Building» Norveç Fondunun TIAA-CREF-lə müqaviləsinə daxil olan binalardan biridir
Okeanınotayında əmlakbazarlığı
Əmlak bazarı ilə ciddi maraqlanan norveçlilər təbii ki, dünyanın ən böyük və ən likvid əmlak bazarını – ABŞ-ı diqqətdən qaçıra bilməzldilər. Tezliklə, Norveç Pensya Fondunun yatırımları okeanın o tayına axmağa başladı. ABŞ-ın əmlak bazarında ilk müqavilə 2013-cü ilin fevralında bağlandı. Fond TIAA-CREF şirkəti ilə birgə müəssisə yaratdı. Norveçlilər bu şirkətdəki 49% paya görə 600 milyon dollar (450 milyon avro) yatırdılar. Yeni müəssisə Nyu-York, Vaşinqton və Bostonda 5 binaya sahib oldu. Ümumi sahəsi 172,5 min kvadratmetr olan bu binalar davamlı olaraq icarəyə verilir. Əvvəlki əmlaklarda olduğu kimi, bu ofis və ticarət mərkəzləri şəhərlərin ən prestijli işgüzar rayonlarında yerləşir. «Times Square Tower» (mərkəzdə) – Nyu-Yorkun ən məşhur binalarından biridir
2013-cü ilin sentyabrında Norveç Fondu amerikan bazarında növbəti böyük müqaviləni elan etdi. Norveçlilər 684 milyon dollar (513 milyon avro) ödəməklə Nyu-Yorkun ən məşhur binası sayılan 47 mərtəbəli «Times Square Tower»də 45% paya malik oldular. Bu bina adandan da görüşdüyü kimi, Nyu-Yorkun məşhur Tayms-skver meydanında yerləşir. Binanın 55%-i isə əvvəlki kimi Boston Properties şirkətinə məxsusdur, hansı ki, binanın idarəçiliyi ilə məşğuldur.
Bütün Avropanın anbarlarına şəriklik
Hələlik Norveç Pensiya Fondunun daşınmaz əmlak bazarındakı ən qeyri-adi müqaviləsi – 2012-ci ilin dekabrında anbarların idarəçiliyi ilə məşğul olan şirkətin 50%-nin alınması olub. Bu şirkət Avropanın 11 ölkəsində 195 anbar binasına malikdir. Bu yatırım fonda 1,2 milyard avroya başa gəlib. Onun partnyoru «Prologis» şirkəti idi. Müqavilənin əhatə etdiyi anbarların ümumi sahəsi 4,5 milyon kvadratmetrdir.
Beləliklə, Norveç Pensiya Fondu daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatlara başlayandan indiyədək bu sahəyə təqribən 6 milyard avro, yəni fondun ümumi vəsaitlərinin 1%-dən az məbləğ ödəyib.
Göründüyü kimi, hətta belə kiçik məbləğlə də fond dünyanın iri şərhərlərində cəlbedici əmlaklara çıxış əldə edə bilib. Fondun bu sahədəki siyasəti aydındır: o yalnız çox yaxşı, yəni bahalı, amma eyni zamanda sərfili kommersiya binaları alır. Daha dəqiqi, fond binanın özünü deyil, həmin binaya sahiblik edən şirkətdən pay alır. Məsələ bundadır ki, norveçlilər həmin binaları idarə etmək niyyətində deyillər. Onları yalnız həmin binaların gələcəkdə, uzun müddət ərzində gətiracəyi gəlirlər maraqlandırır. Cari məsələləri və onların həllini isə fond yerli partnyorlarının öhdəsinə buraxır.
Bütün bunları nəzərə aldıqda, şübhə yoxdur ki, qarşıdakı bir neçə il ərzində Norveç Pensiya Fondu dünyada ən böyük daşınmaz əmlak sahiblərindən birinə çevriləcək. Planetin müxtəlif bölgələrindəki yüzlərlə bina isə bu kiçik şimal ölkəsinin nəinki indiki, hətta gələcək vətəndaşlarına da uzun illər gəlir gətirəcək.
