Форте-деи-Марми, известный в мире итальянский курорт. По крайней мере среди дорогих и престижных. За последние 20–30 лет выходцы с постсоветского пространства купили треть местной недвижимости. Каким бюджетом нужно располагать, чтобы приобрести виллу в Форте-деи-Марми, и что это вообще за город, разбираемся вместе с риелторами.

История курорта: открыл его основатель Fiat

Итальянская коммуна Форте-деи-Марми находится на севере страны, между Апуанскими Альпами и Тирренским морем, в регионе Тоскана. Живёт на территории в 8,88 кв. км, согласно статистике 2018 года, чуть более 7 тыс. человек.

Добраться до городка можно несколькими путями.

• На самолёте. Ближайший международный аэропорт находится в 40 км – в Пизе, другие – в Генуе и Флоренции.
• На поезде. На железнодорожную станцию Forte dei Marmi-Seravezza-Querceta прибывают поезда из Пизы, Генуи, Ла-Специи, Пьетрасанты и Флоренции.
• На автобусе. Все города Тирренского побережья связаны регулярными автобусными маршрутами. 
• На автомобиле. Взять напрокат машину можно в аэропорту или любом другом городе страны. 

Когда-то место было обычной рыбацкой деревней и по совместительству отправной точкой для транспортировки мрамора по морю. Престижным курортом Форте-деи-Марми стал после 1930-х годов, когда там купил виллу основатель Fiat Джованни Аньелли. За ним последовали другие состоятельные итальянцы, в частности дизайнер одежды Миучча Прада и модельер Джорджо Армани.

С 2000-х годов местечко стало популярным и среди обеспеченных россиян и выходцев из стран СНГ. Так, в 2010 году тогдашний мэр города Умберто Буратти сообщал, что большинство всех сделок с жильём заключают русскоговорящие. На тот момент им принадлежало примерно 2,5 тыс. из 7 тыс. домов во всём Форте-деи-Марми. 

Родион Бурдужан, Broker Immobiliare Exclusive Real Estate: "С 2010 года ситуация не изменилась: большинство покупателей местной недвижимости русскоязычные. Причём не только из России, но и из Украины и Беларуси. Вкупе им принадлежит порядка 30% всей недвижимости города. Следом за ними идут итальянцы, итальянские швейцарцы и американцы. На рынок заходят и граждане других стран, но их так мало, что выделять в полноценные группы инвесторов не стоит. В 2020-м на местном рынке продалось около 430 объектов недвижимости. Для сравнения – в 2019 году сделок было почти в два раза меньше! Это говорит о том, что пандемия не только не остановила, но, напротив, подтолкнула многих к покупке".

Сейчас в Форте-деи-Марми приезжают отдыхать и жить известные актёры, музыканты, стилисты, спортсмены, бизнесмены, политики. Тем не менее здесь царит негласное правило не тревожить именитых гостей просьбами дать автограф или сделать фотографию на память.

Инфраструктура: «фишкой» Форте-деи-Марми стали велосипеды

Транспорт. Общественного транспорта в городе нет – рейсовые автобусы ходят только между городами побережья: Виареджо, Лидо-ди-Камайоре, Марина-ди-Пьетрасантой и Форте-деи-Марми. Жители и туристы могут передвигаться на скутерах или автомобилях – некоторые даже платят специальным людям за перегон своей машины из другого города (в среднем €1,5 тыс.). Правда, найти парковочное место непросто.

Настоящей «фишкой» Форте-деи-Марми стали городские прогулочные велосипеды с одной или двумя корзинками для удобства. На них ездят в магазины, на пляж, в кафе и в гости, на них даже устраивают велопрогулки по набережной. Сами отдыхающие часто замечают, что пересаживаются на двухколёсный транспорт только здесь – в обычной жизни использовать его каждый день им «не по статусу».

Те, кто не умеет кататься на обычном велосипеде, берут напрокат более устойчивый трёхколёсный аналог. Такими, например, пользуются мамы с детьми или их няни.

Выбор в пользу велосипедов делают по двум причинам: небольшие расстояния, «как в деревне», и запрет на передвижение на моторном транспорте в центре города.

Пляжи. Пляжи Форте-деи-Марми признаны одними из лучших в стране, некоторые имеют награду «голубой флаг». За широкую береговую линию с мелким песком место полюбилось семьям с детьми.

Пляжи оборудованы – кафе, раздевалки, души, шезлонги с навесами и даже небольшие домики для отдыха и помещения для хранения личных вещей. Однако стоит это всё в разы дороже, чем на других курортах. Так, сутки аренды двух лежаков с тентом обойдутся не дешевле чем в несколько сотен, месяц – несколько тысяч евро.

Кстати, все пляжные клубы оборудованы велопарковками.

Но несмотря на высокий уровень сервиса, отдыхающим часто мешают продавцы подделок. При этом ведут себя они очень настойчиво.

Отдых. Одно из самых главных событий – Международный фестиваль сатиры, проходящий ежегодно с июля по сентябрь. Каждое воскресенье на площади Маркони открывается ярмарка аутлетов и выставляются работы местных ремесленников. А каждые вторые выходные месяца на площади Данте разворачивается антикварный рынок.

Но отдых в Форте-деи-Марми не ограничивается культурными мероприятиями. Сбор трюфелей, посещение виноделен, поездки на ретро- и спортивных автомобилях, полёты на частных джетах или вертолётах в Монте-Карло или Сен-Тропе…

Кроме этого, отдыхающие занимаются водными видами спорта (в частности сёрфингом), теннисом, велопрогулками (трассы тянутся вдоль побережья на десятки километров), йогой и просто гуляют по окрестностям.

Ну и наконец, шоппинг. Несмотря на то что квартал с бутиками известных модельеров небольшой – все они концентрируются в нескольких кварталах центра, найти вещи из новых осенних коллекций можно уже в начале лета.

Остальное. Больниц на курорте две, но они совсем небольшие – для несерьёзных случаев. Ближайший крупный госпиталь находится в Камайоре, что в 15 минутах на машине. Также за помощью можно обратиться в медучреждения Пизы.

Школы в Форте-деи-Марми только младшие и средние. Обучение в высшей школе предполагает поездки в соседние, более густонаселённые города, например в Пьетрасанту. Ближайшие вузы находятся в Пизе – университетском городе Италии.

Отели – в основном четвёрки и пятёрки, есть несколько троек. Обеспеченные туристы предпочитают арендовать виллы.

Жители: Абрамович, Дерипаска, Тиньков… и другие состоятельные соседи

Времена, когда Форте-деи-Марми был провинциальным городком, давно прошли. Сначала его заметила и стала обживать итальянская элита, позже – русскоязычная. Этой публике город открыла супруга итальянского коммуниста Энцо Брокколини Алла.

Вслед за ней сюда стали приезжать актёр Андрей Кончаловский, банкир Александр Гафин с женой, предприниматель Алимжан Тохтахунов, коллекционер и антиквар Емельян Захаров вместе с художницей Александрой Вертинской и другие.

Позже состоятельных соседей у светской интеллигенции стало больше… В Форте-деи-Марми поехали совладельцы компании «Аллтека» Владимир Микулик и Дмитрий Босов. Следом за ними виллы здесь купили (по другим данным – стали просто арендовать) Роман Абрамович, Олег Дерипаска и Олег Тиньков. Среди отдыхающих в разные годы были замечены российские предприниматели, министры, губернаторы, спортсмены, звёзды шоу-бизнеса…

Поток богатых россиян сократился только в 2014 году, когда Европа и США ввели санкции против ряда бизнесменов и политиков.

Районы: самый престижный – Рома-Империале

«Форте-деи-Марми делится на несколько районов: центральная часть города, Рома-Империале, Виттория-Апуана, Каранна и Вайана.

Самая востребованная зона – центр. Его жителям даже транспорт не нужен: до всего, в том числе и до моря, можно дойти пешком. Некоторые передвигаются на велосипедах. А вот ездить на машине в этой части города запрещено.

Жителям других районов без велосипеда или автомобиля уже не обойтись – пешком добираться до пляжей и ресторанов неудобно.

Самым дорогим районом считается Рома-Империале. На стоимость здешних объектов прямо влияют размеры участков. Вилла в таком месте позволяет владельцам сохранять приватность частной жизни. В центре ситуация иная: дома там стоят так близко друг к другу, что можно в деталях увидеть сад соседа. Это „убивает“ цену», – рассказывает Родион Бурдужан.

Екатерина Елизарова, Palazzo Estate: "Помимо больших участков (от 15 соток), дороговизна вилл в Рома-Империале объясняется и тем, что это самый зелёный район! Он вплотную примыкает к Версилианскому парку (Parco della Versiliana)".

«За Рома-Империале располагается Каранна. Здесь хоть и дешевле, чем в уже названных локациях, но близость к самому престижному району держит цены на высоком уровне. Самое удачное сочетание цены и качества в Виттория-Апуане. На карте этот участок левее от центра. 

Вайана – небольшая территория, которая находится за автострадой A12/E80. Этот фактор снижает цены на жильё, потому что переходить такую оживлённую дорогу детям (а это, напоминаю, семейный курорт) небезопасно», – резюмирует Родион Бурдужан.

Застройка: максимальная высота любого здания – три этажа

Недвижимость в Форте-деи-Марми – это преимущественно виллы. Также в городе можно найти таунхаусы, дома на две – четыре семьи. Таких много в районе Виттория-Апуана.

В центре, так же как и в других городах, есть здания с квартирами (из-за чего этот район более густо населён, чем остальные). Но высоток нет – максимальная высота любого здания составляет три этажа.

Екатерина Елизарова: «В Форте-деи-Марми есть пара старых отелей высотой в четыре этажа, но это исключение из правил. Вообще в большинстве своём все здания одно- или двухэтажные. Но во многих из них есть ещё один этаж – полуподвальный, который называют таверной».

Свободных участков в Форте-деи-Марми на данный момент нет вообще. Они есть только в собственности муниципалитета, который может выставить их на продажу, если потребуются деньги.

Цены на недвижимость: миллиона евро на покупку дома не хватит

Родион Бурдужан: «Если бы можно было вычислить среднюю цену квадратного метра, она бы стала самой высокой на территории всей Италии. Но квадрат здесь может стоить как €7–8 тыс., так и €20–25 тыс. Так что на практике мы оцениваем не квадратный метр, а объект целиком.

Старые виллы, которые покупают под реконструкцию, стоят в среднем €1,4 млн. Такова цена участка площадью от 1100 кв. м, где можно построить бассейн. Без этой возможности стоимость объекта ниже».

Специалист подчёркивает, что покупка участка, где планируется перестройка, предполагает дальнейшие вложения. Так, налоги составят порядка €30 тыс., также придётся заплатить комиссию агентству и оплатить работу архитектора, который сделает проект. Сюда же стоит прибавить стоимость разрешения на строительство и сами работы. Всё это обойдётся не менее чем в €2,5 млн, но итоговая сумма будет зависеть от запроса покупателя.

«Готовый объект в отличном состоянии с бассейном на территории будет стоить не меньше €2 млн (в Рома-Империале – от €5,5 млн). Разумеется, есть предложения и дороже – и €6 млн, и даже €15 млн. Самый „дешёвый“ вариант можно найти в Виттория-Апуане – в среднем €1,5 млн», – добавляет специалист.

Екатерина Елизарова: «За миллион евро в Форте-деи-Марми можно купить разве что квартиру. Либо небольшой домик в Марина-ди-Пьетросанте – между городами всего две минуты на велосипеде или десять минут пешком, а разница в цене ощутимая. Там в отдалении от моря можно даже подыскать апартаменты за €600–700 тыс. В самом Форте-деи-Марми любой объект будет стоить не меньше полутора миллионов».

Условия покупки: никаких запретов для иностранцев

В 2010 году ходили слухи, что власти курорта ограничили продажу недвижимости иностранцам, в частности в нескольких ЖК, где цены держали на определённом доступном местным гражданам уровне. Однако официальные лица информацию про запрет не подтвердили. Риелторы также настаивают: недвижимость в Форте-деи-Марми можно купить на тех же условиях, что и в других регионах Италии.

Родион Бурдужан: «Ограничений на покупку для иностранцев нет, если между странами заключено соглашение в плане инвестиций в недвижимость. Так, россияне, украинцы и белорусы могут без проблем приобретать жильё в Италии, так же как и итальянцы – в их странах.

Но есть также список стран, между которыми либо нет соглашения, либо есть ограничения. Например, жителям Казахстана разрешается покупать недвижимости только при наличии ВНЖ, а швейцарцам запрещено покупать объекты площадью более 200 кв. м. Чтоб избежать всех этих ограничений, можно открыть итальянскую компанию и оформить недвижимость на неё, но это, в свою очередь, приведёт к увеличению стоимости содержания в плане налогов.

На сайте Министерства иностранных дел Италии можно найти полный список стран». 

По словам Екатерины Елизаровой, сделку с иностранцем можно провести свободно, ограничения на рынке недвижимости касаются застройки (на участках менее 12 соток нельзя строить бассейны) и экологии (вырубать сосны для увеличения площади участка не допускается).