У турецкой компании Home Real Estate & İnvestment очень интересный опыт. Они с 2004 года застраивают побережье Аланьи комплексами вилл, таунхаусов, квартир. Специализируются на премиальном сегменте. Часть проектов реализуют самостоятельно, а часть – по заказу иностранных инвесторов. Мы попросили специалистов рассказать, как устроен этот бизнес и какой доход он может принести. На вопросы отвечает владелец компании Шерафеттин Йилмаз.
– Рынок недвижимости Турции быстро развивается. Статистика говорит об ажиотажном спросе и стремительном росте цен. Могут ли иностранцы участвовать в этом процессе не как рядовые покупатели, а как девелоперы?
– Сектор недвижимости Турции всегда был выгодным – и для местных, и для иностранцев. Никаких запретов для зарубежных инвесторов в нашей стране нет.
Иностранец может купить объект на ранней стадии строительства, а затем продать с выгодой. Очень популярная стратегия, многие так действуют.
Второй вариант: открыть здесь компанию – самостоятельно или в партнёрстве с гражданами Турции, найти участок, разработать проект, построить комплекс…
– Какие есть ограничения для иностранных юрлиц в этом бизнесе?
– Брать в партнёры турка необязательно. Закон на этом не настаивает.
Но на практике большинство иностранцев именно так и делают. Будь я инвестором, желающим вложиться в чужую страну, я бы тоже так поступил. Выходить в одиночку на незнакомый рынок, не зная местных правил и законов, – тяжело.
В дальнейшем для реализации проекта понадобится турецкий подрядчик. Этого требует государство. В Турции очень строгий надзор за строительной сферой, возводить жильё имеют право только лицензированные организации. То есть девелопером может быть иностранная компания, но строить должен турецкий подрядчик.
– Допустим, у меня есть идея выкупить участок земли недалеко от моря и построить там многоквартирный комплекс или несколько вилл с целью дальнейшей продажи. Как бы вы порекомендовали подходить к реализации?
– В Турции разные земли имеют разные разрешения на строительство и допустимые коэффициенты застройки. Поэтому, прежде чем покупать участок, нужно решить, что на нём будет построено: виллы, многоквартирный дом или что-то ещё. Иначе может получиться так, что на приобретённой земле допустимо только строительство частных вилл, а вашу идею по возведению высотного комплекса не получится реализовать.
– На что обратить внимание при выборе участка?
– Очень важны три вещи. Во-первых, разрешение на строительство: что на этом участке в принципе можно построить.
Во-вторых, локация: перспективна ли она для продажи готового жилья, стоит ли земля той цены, которую за неё просят.
И в-третьих, качество участка: это горный район или пологая местность. Этот фактор очень сильно влияет на стоимость реализации проекта. В Аланье, кстати, в основном горные районы.
– Насколько дороже строить в горах?
– Разница очень большая – около 50% по сравнению со строительством на ровном участке. Иногда высотное здание получается дешевле возвести, чем виллу. Естественно, все эти расчёты надо проводить до начала реализации проекта.
Пример виллы, которую Home Real Estate & İnvestment строит по заказу иностранного инвестора. Участок был приобретён два года назад и уже вырос в стоимости, сама вилла также подорожала. Таким образом, инвестор выиграл дважды
– Получается, что инвестору, который хочет реализовывать девелоперские проекты, необходим опыт в строительстве, чтобы продумать все эти нюансы…
– Необязательно. Да, с человеком, который разбирается в строительстве, проще вести дела, потому что мы разговариваем с ним на одном языке. Но наша компания предоставляет инвесторам поддержку на всех этапах – от разработки проекта до дальнейшей продажи недвижимости. У нас в этом колоссальный опыт. Поэтому не принципиально, разбирается инвестор в строительстве или нет. Главное, чтобы у него было желание развивать девелоперский бизнес в Турции. И конечно, важно доверие.
Например, с нами работают инвесторы, которые в своей стране занимаются сельским хозяйством, а здесь, в Аланье, строят жилые комплексы с нашей помощью.
– Если инвестор придёт к вам с идеей девелоперского проекта, что конкретно вы для него сделаете?
– Будем отталкиваться от его идеи: что он хочет построить, сколько заработать, какие у него в дальнейшем планы по использованию проекта... И исходя из этого, мы подбираем участок, рассчитываем смету строительства. Готовим бизнес-план: стройка, реклама, продажа... Всё полностью предоставляем.
Часто бывает по-другому. Инвестор говорит: у меня есть, к примеру, пять миллионов долларов, что вы посоветуете? И уже отталкиваясь от этой суммы, мы предлагаем различные решения, как эти деньги можно преумножить. Вариантов строительства – очень много.
– Как долго реализуются подобные проекты?
– Самые большие проекты с бюджетом около пяти миллионов долларов реализуются за 18–24 месяца.
– Что значит «большой проект»?
– К примеру, у нас сейчас есть земельный участок площадью 6,5 тыс. кв. м, на котором мы строим комплекс из 12 отдельностоящих 300-метровых вилл, у каждой – свой бассейн. Расходы на покупку участка и строительство домов под ключ составили €6 млн. При продаже объектов инвестор получает €9,6 млн. И это за 24 месяца.
– Что вы строили по заказу иностранцев?
– Мы завершили, то есть разработали, построили и уже продали, проекты для девяти европейских инвесторов. Комплексы были разные – виллы, дуплексы, квартиры… У каждого инвестора свой проект. Но все были в шоке от доходов, которые можно получить в Турции, все остались довольны.
К примеру, у нас есть инвестор из Иордании. Свой первый проект вилл KIWI он уже продал. Сейчас повторно вложился в похожий проект KIWI-2, потому что остался доволен результатом.
Проект виллы KIWI-2 – уже второй комплекс, который строит инвестор из Иордании совместно с Home Real Estate & İnvestment
.jpg)
А вот как выглядела первая очередь проекта KIWI – все объекты этого комплекса уже построены и проданы
– Что объединяет иностранных инвесторов, которые выходят на рынок Турции?
– По моему опыту, есть три вида инвесторов. Первые покупают недвижимость на старте строительства и продают ближе к завершению. Это простая стратегия, которая не требует больших вложений.
Вторая категория инвесторов рассчитывает на получение регулярного арендного дохода. Реализовать эту идею тоже можно разными способами.
И третий вид – я его называю «спящий инвестор» – покупает только земельные участки. В Турции, как и по всему миру, земля каждый год дорожает. Особенно у моря! Например, один российский инвестор три года назад купил с нашей помощью участок за €1,5 млн. Сейчас эта земля стоит €20 млн! Но он её не продаёт и ничего там не строит.
На мой взгляд, для инвестора в недвижимость важно иметь терпение. Если оно есть, вы выигрываете намного больше. Часто надо просто подождать.
– И последний вопрос – о знаменитой программе «Гражданство за инвестиции»: могут ли иностранцы, которые инвестируют в строительство, рассчитывать на получение паспорта?
– Конечно! Многие знают, что покупка жилья в Турции стоимостью от $400 тыс. даёт право на получение турецкого гражданства. Но под условия программы подходят и другие виды недвижимости, в том числе земельные участки. Также предусмотрены другие опции, например инвестиции в основной капитал турецкой компании или открытие депозита в банке. Так что да, инвесторы, которые вкладываются в строительство, тоже получают гражданство.
Последний девелоперский проект группы компаний Home Real Estate & İnvestment и Özdence inşaat – коллекция вилл и апартаментов премиум-класса с возможностью получения гражданства. Кстати, презентация этого проекта пройдёт 19-20 мая в Москве на выставке United Property Expo. Там вы сможете лично встретиться с представителями застройщика. (Prian.ru)
