Dünyanın əmlak bazarında elə əmlak növləri mövcuddur ki, Azərbaycanda onlara rast gəlmək mümkün deyil. FED.az XARİCDƏ ƏMLAK xəbər verir ki, belə əmlaklardan biri də gəlirli evlərdir. Gəlirli evlər – bir neçə mənzili olan adətən kiçik (bəzən isə böyük) binalardır.  Buradakı bütün mənzillər kirayəyə verilir və əmlakın sahibinin qazancı da buradan formalaşır.

Eləcə də bax: Eyübsultanda 3 otaqlı mənzıl - 110 000 DOLLAR

Gəlirli evlər təqribən 200 il bundan əvvəl Qərbdə yaranmağa başlayıb və indi də Avropada uğurla istifadə edilir. Belə evlərin ən çox yayıldığı ölkələrdən biri də Almaniyadır. Bu dəfə «Daşınmaz Əmlak» Almaniyanın populyar vilayətlərindən olan Şimali Reyn – Vestfaliyadakı gəlirli evlərə yatırım və burada  qazanc imkanları barədə məlumat verir.

Klassik yatırım növü

Almaniyada gəlirli evin – kirayəyə verilən mənzillərin olduğu binanın – alınması klassik yatırım variantıdır. Üstəlik, bu yatırım kirayə evlərə tələbatın böyük olduğu regionda edilirsə, uzunmüddətli qazanc təmin edilib. Şimali Reyn-Vestfaliya əyaləti  - Almaniyanın ən sıx əhalisi olan və sənaye cəhətdən inkişaf etmiş torpağıdır.

Gəlirli Evləri neçəyə almaq olar?

Xarici bazarlarda əmlak satışı ilə məşğul olan agentliklər bildirir ki, Şimali Reyn-Vestfaliyada gəlirli evin minimum qiyməti 200 min avrodur. Amma indi belə variantları tapmaq çətindir. Hazırda gəlirli evin ortalama qiyməti 300-400 min avro arasındadır. Bu, ən geniş yayılan variantdır. Bir qayda olaraq bu qiymətə olan gəlirli evlər 3-4 mərtəbəli olur və burada 7-8 mənzil yerləşir. Yəni bir girişli binanın hər mərtəbəsində iki mənzil yerləşir. Gəlirli evlərin ən bahalı variantı isə 1,5 milyon avrodur, belə binalarda 25-30 mənzil olur. Bundan baha, bahalı variantlar olduqca azdır, çünki daha yüksək məbləği olan investorlar artıq başqa yatırım variantlarına, məsələn mağaza, ofis və anbarlara diqqət yetirirlər.

Gəlirli evlər harada yerləşir?

Şimali Reyn-Vestfaliyanın bütün şəhərləri belə evlərlə zəngindir. Daha dəqiq desək, gəlirli evlər bütöv məhəllələr üçün ənənəvi tikilidir. Belə binalar 100, 50 və 20 il bundan əvvəl inşa edilib.

Gəlirli evləri haradan almaq sərfəlidir? 

Əlbəttə ki, heç də bütün şəhərlərdəki obyektlər eyni dərəcədə sərfəli deyil. Ekspertlər hesab edir ki, ən yaxşı variant  regionun əsas şəhərlərindən - Düsseldorf, Köln və Bonndan 30-50 kilometr məsafədə yerləşən kiçik şəhərlərdir. Bu şəhərlərdə hələ də cəlbedici qiymətə obyekt tapmaq və yaxşı gəlir götürmək olar. İri şəhərlərdə isə qiymətlər daha yüksək, gəlir dərəcəsi isə aşağıdır.

«Yaxşı gəlirlilik» nədir?

Gəlirli evlər üçün yaxşı gəlirlik səviyyəsi ildə 7%-dir. Təbii ki, iri şəhərlərdə gəlir faizi aşağıdır və əgər investor ildə 4-5% qazanırsa, bu yaxşı sayılır. Amma nisbətən kiçik yaşayış məntəqələrində daha sərfəli variantlar tapmaq olar. Hərçənd regionda vəziyyət daim dəyişir, məsələn, 600 min nəfər əhalisi olan Essendə gəlirli evlərdən 3-5 il əvvəl illik 7-8% gəlir götürmək olardı. Amma indi burada təkliflər azalıb və illik 5% gəlirə ümid etmək lazımdır.

İri şəhərlərdən uzaqda gəlirli ev almaq sərfəlidirmi? 

Qeyd edildiyi kimi, gəlirli evlər Almaniyanın bütün şəhərlərində var və iri şəhərlərdən daha uzaqda yerləşən yaşayış məntəqələrində də belə evləri almaq olar. Amma iri şəhərlərdən 100-150 kilometr məsafədə yerləşən, əhali sayı isə 50-100 min nəfər olan şəhərlərdə kirayə evlərə tələbat da aşağıdır. Yəni burada icarəçi tapmaq çətindir. Məsələn, Düsseldorfdan 100 kilometr məsafədə yerləşən və sənaye müəssisələri olan İzerlon şəhərində gəlirli evlər var. Şəhərdə əhali və sakinlər kifayət qədər olsa da, kirayə evlərə tələbat Dortmund və Duysburqdakı qədər yüksək deyil və belə evlərə kirayəçi tapmaq daha çətindir.

Gəlirli evlərin ən byöük problemi

Gəlirli evlər qazanc götürmək üçün alınsa da, bəzi xüsusiyyətlər obyektin gəlirliyinə mənfi təsir edir. Bunlardan ən pisi nəmişlik və kifdir. Nəmişlik və kif atmış binaları heç kim almır: «Bir qədər əvvəl bizə bir ev təklif etmişdilər, amma onun zirzəmisində qrunt suları vardı. Əmlakın sahibi bunu gizlətmək üçün zirzəmiyə dəmir qapı salsa da, bu heç nəyi dəyişmədi və biz bu obyekti satmaqdan imtina etdik»-deyə əmlak agentliklərindən birindən bildirilir.

Gəlirli evə təmir tələb olunurmu?

Ekspertlər bildirir ki, gəlirli evləri alarkən ümumiyyətlə, onların vəziyyətini ciddi araşdırmaq tələb olunur ki, sonradan investor təmir ehtiyacı və əlavə xərclə üzləşməsin. İlk növbədə belə evlərin damını və zirzəmilərini yoxlamaq tələb olunur. Onların təmiri ilə bağlı istənilən işlər çox bahalıdır. Bundan başqa, ayrıca olaraq istilik qazanxanasının vəziyyətini araşdırmaq lazımdır. Əgər qazanxana köhnədir və ya yoxlamadan keçməyibsə (yoxlama tarixi həmişə qazanın üstündə yazılır) – əlavə xərc riskləri yüksəkdir.

Aydındır ki, əmlakla heç vaxt məşğul olmayan investor obyektin problemli olub-olmadığını tam anlaya bilməz, ona görə də, ya bu məsələdə etibarlı rieltorla, ya da müstəqil qiymətləndirici ilə məsləhət edib onların xidmətindən istifadə etmək (qiymətləndiricidən rəy almaq) lazımdır.

Gəlirli evdəki mənzillər boş ola bilərmi

Əgər Gəlirli evdəki 5-6 mənzildən biri və ya ikisi boşdursa, bu problem deyil, əgər 2-3 mənzil boşdursa, bu barədə düşünmək və ən azı səbəbini öyrənmək lazımdır.

İcarəçi tapmaq nə qədər çəkir?

Bəzən müştərini bir günə də tapmaq olur, amma bu nadir hallarda baş verir. Ümumiyyətlə isə mənzillərə icarəçi axtarışı 1-3 ay davam edir. Burada mənzilin yeri, onun vəziyyəti, ümumilikdə evin vəziyyəti, sahəsi, hətta mənzilin hansı mərtəbədə yerləşməsi də rol oynayır. Həmin dövrdə şəhərdəki vəziyyət, ilin hansı dövrü olması və mənzillərə tələbata təsir edən proseslərin baş verməsi də müştəri tapmaq müddətinə təsir edəcək.

Gəlirli evdə obyekt də varsa - üstünlükdür

Satışda olan gəlirli evlərin demək olar ki, yarısında kiçik ticarət obyektləri var. Bu Şimali Reyn-Vestfaliya torpaqları üçün adi haldır. Bu halın müsbət və ya mənfi olması isə həmin obyektin icarəçisindən asılıdır. Bəziləri icarə haqqını normal və qaydasında ödəyir, bəziləri isə ödənişləri ləngidir.

Yeri gəlmişkən, evdə kommersiya obyektinin olması gəlirli evin sahibinin xərclərinə təsir etmir. Ekspertlər deyir ki, kiçik obyektlərin xərcləri də mənzillərdə olduğu kimidir. Burada böyük icarəçi – supermarket və ya restoran olduğu halda isə gəlirli evin qiyməti artır.

Gəlirli evdə hansı obyekt olmalıdır?

Yaxşı olar ki, evdə balaca ərzaq dükanı olsun – özü də burada tez xarab olan mallar (meyvə-tərəvəz) deyil, sular-şirələr, eləcə də siqaretlər satılsın. Əgər bura gəliş-gedişli yerdirsə, onun xidmətinə tələbat artacaq. Çünki Almaniyada həftəsonları supermarketlər işləmədiyinə görə, belə obyektlərə müştəri tələbatı yüksəlir.

Gəlirli evdəki kommersiya obyektinin tibbi kabinet olması daha yaxşıdır. Almaniyada müalicə sığorta ilə olduğuna görə, hətta gəlirli ev varlı ərazidə yerləşməsə də həkimə tələbat yüksəkdir – pulu sığorta fondu ödəyir.

Əvvəllər bank şöbələri də yaxşı icarəçi sayılırdı. Amma son vaxtlar maliyyə təşkilatlarının əksəriyyəti öz filiallarını ixtisar edərək onları müasir və çox funksiyalı bankomatlarla əvəzləyirlər,  hansı ki, çoxsaylı əməliyyatları müstəqil həyata keçirmək mümkündür.