Türkiyədə əmlak bazarı, hotel, xəstəxana, yanacaqdoldurma məntəqələrinin satışı, onların qiymətləri və gətirdiyi gəlirlərlə bağlı FED.az-ın suallarına “CEMLAK” Beynəlxalq Əmlak Şirkətinin rəhbəri Cəmal Mehmetanoğlu cavab verir.
- Cemal bəy, ən çox hansı əmlakları satırsınız?
- Biz ev satmırıq. Gəliri olan, kirayə verilə bilən obyektlər satırıq. Otellər, xəstəxanalar, alış-veriş mərkəzləri, içində icarəçisi olan dükan və mağazalar, yanacaqdoldurma məntəqələri və s.
- Son bir ildə Türkiyədə əmlakın qiyməti necə dəyişib?
- Türkiyədə dollar və qiymətli kağızlar qalxanda əmlak ucuzlaşır. Bu dünyanın hər yerində belədir.
- Yəni əmlakın qiyməti keçən ilki ilə eynidir?
- Keçən il 30 min türk lirəsi olan bir əmlak bu il də 30 min lirədir. Yəni lirə ilə götürəndə əmlakların qiymətində dəyişmə yoxdur. Amma lirə dollar qarşısında ucuzlaşıb, ona görə də dollar ifadəsində qiymətlər düşüb.
- Türkiyənin ən çox hansı şəhərindəki əmlaklara maraq var?
- İzmirdə. Bodrum, Antalya, Çeşmə, Quşadası kimi yerlərdə.
- Müqayisə etsək, ən bahalı əmlak, məsələn otellər haradadır?
- Ən bahalı otellər İstanbulda olanlardır. Çünki yay-qış işlək vəziyyətdə olurlar, doluluq nisbəti daha yüksəkdir. İzmirdə 50 otaqlı bir otel 10 milyon lirədirsa İstanbulda eyni göstəriciləri olan otel 15 milyon lirədir.
- Məsələn, hazırda İstanbulda 50 otaqlı bir otel neçəyə təklif edilir?
- Qiymətlər yerinə görə dəyişir. 50 otaqlı otel Nanəlidə 3 milyon dollardırsa Taksimdə 4 milyon dollar olur. Şəhər mərkəzindən uzaqlaşanda eyni otelin qiyməti 2 milyon dollara qədər düşür.
- Bu otellərin illik gəlir faizi neçə olur?
- Belə deyim, bir oteli satın aldıqdan sonra ora qoyduğunuz pul 10-12 il ərzində çıxır. Tutaq ki, 10 milyon dollara bir otel almısınız, o pul sizə 10 il ərzində geri qayıdacaq. Bir şərtlə ki, işin başında özünüz duracaqsınız. Əgər kirayə verəcəksinizsə yatırdığınız pulu çıxarmaq üçün 15 il gözləməli olacaqsınız.
- Azərbaycanlı müştəriləriniz olub?
- Bəli olub.
- Azərbaycanlı müştərilər əsasən hansı əmlaklar alırlar?
- Müxtəlif əmlaklarla maraqlanırlar, bu yaxınlarda bir müştərimiz dükan alıb.
- Dükan-mağaza neçəyədir orda?
- O baxır icarə haqqına.
- Məsələn İstanbulda dükan neçəyə olur?
- Biz dükanların icarə haqqına baxırıq, sonra qiymət qoyuruq. Əgər sahibi icarəyə verdiyi adamdan 10 min lirə kirayə haqqı alırsa bilirik ki, bu dükanın satış qiyməti 2 milyon lirə olar. Yəni əmlak alanda diqqət edilməsi vacib olan məqamlar var. Alıcı boş dükan almamalıdır. İçində kirayəçi varsa ona baxsın ki, nə qədər kirayə haqqı ödəyir. Əgər aylıq 5 min lirə kirayə haqqı ödənirsə o dükana 1 milyon lirə verib almağa dəyər. Yaxud, 50 min lirə kirayə alır sahibi, bu isə o deməkdir ki, dükanın 10 milyon lirə qiyməti var.
-Deməli, obyektin qiyməti, kirayə haqqının 200 qatıdır?
-Bəli, maksimum 200 qat. Qiymət böyüdükcə 200 qatdan aşağı düşür. 180-190, 150-140 civarı. Tutaq ki, 50 milyonluq bir ev 120-130 qat hesabı edir. Rəöqəm böyüdükcə alıcı sayı azalır deyə qiymətlər düşür.
- Hazırda əlinizdə satışda olan neçə otel var?
- Hazırda ən az 100 otelimiz var. Ən ucuzu İzmirdədir, qiyməti 1 milyon lirədir.
- Neçə otaq və ulduzdur?
- 30 otağı var, iki ulduzlu oteldir. Amma ulduzu olmaya da bilər.
- Ulduzu olmayan otel almaq sərf edir?
- Bu onun idarəetməsinə və yerinə bağlıdır. Ulduzu olmayan bir otel al, içini yaxşı təmir etdir, sonra ulduzunu al.
- Türkiyədə xaricilərin əmlak alması üçün bank krediti verilir? Məsələn bir nəfər 1 milyonluq əmlak almaq istəyir, amma 200 min lirəsi var. Bankdan 800 min lirə kredit ala bilər?
- Xaricdən gələnlər üçün kredit şərtləri uyğun olmur. Keçən gün İsveçdən Güney Azərbaycandan olan bir dostum gəldi, qayınatasının 150 min türk lirəsi vardı, 150 min də özü kredit götürüb bərabər ev alacaqdılar. Bilirsiniz ki, Güney Azərbaycandan milli hərəkat fəalları var ki, Avropada mühacir kimi yaşayırlar, İrana qayıda bilmirlər, Türkiyədə ildə bir-iki dəfə qohumları ilə görüşürlər. Bu dediyim dostum da ev almaq istəyirdi. 15 gün çalışdı, amma kredit ala bilmədi. Evə də beh vermişdilər. Dedi ki, İsveçdən kredit alıb qayıdacam. İndi bu həftə ərzində gəlib o evi alıb qayıdacaq.
- Bayaq dediyiniz otel İzmirin hansı tərəfindədir?
- Basmahanədədir. Ora otellər bölgəsidir. İzmirin Konaklı ilçəsi var (rayon), onun bir bölkəsidir Basmahanə.
- Bəs Antalya və ya Bodrumdakı otellər neçəyədir?
- Bodrumda bir otelimiz var, sahibi rusdur. 100 milyon dollara aldılar oranı. 5 ulduzlu, 500 otaqlı, Bodrumun ən gözəl otelidir. Otel satılanda danışığa getdim, dedim nə qədər istəyirsiniz otel üçün, dedilər 250 milyon dollar. Dedim nə qədər pul qazanırsınız? Çox cüzi məbləğ söylədi. Dedim ki bu pula görə bu qiymət çox deyilmi? Dedi ki, qazancını düşünəcək alıcını bu otelə gətirmə. Mən bu oteldə Qazaxıstanın, İranın prezidentlərini qonaq etmişəm, onlarla layihələrim var, əsas pulu ordan qazanıram. Bodrumdakı Hilton otelindən gedir söhbət. Sahibi rusdur. Dedi ki, mənə elə müştəri gətir ki, dediyim şeyləri düşünəcək müştəri olsun.
-Bəs qiyməti 10 milyonadək olan otellər varmı?
-İzmirdə hazırda bir otel var, 4 il əvvəl tikilib, 75 otaqlı, 4 ulduzludur. 8 milyon dollara deyirdi sahibi. Getdim, danışdıq, dedim ki son qiymət verin, bəlkə ciddi bir müştəri çıxır, əldən çıxmasın. Daha öncə ora 6 milyon təklif etmişdilər, amma verməmişdilər. Mənə dedi ki, 6,5 milyon dollara verə bilərəm.
-Bəs Antalyada?
-Antalyada böyük otellərdir, 40-50-60 milyon dollar qiyməti olan 150-200 otaqlı otellərdir.
- Bəs Çeşmədə, məncə orada otellər kiçik olduğuna görə, nisbətən ucuz olar?
- Bəli, Çeşmədə böyük otel yoxdur, hamısı kiçik otellərdir. Butik otellər. Biri var, dəniz kənarındadır, 10 milyon dollardır qiyməti, 3 ulduzludur. Amma 4 ulduz da almaq olar. 54 otağı var.
- Ona qoyulan sərmayə neçə ilə geri qayıdar sizcə?
- Əgər sahibi öz işlətsə 10 ildə, icarəyə versə 15-16 ilə.
- Türkiyədə qiyməti 1 milyonadək olan otellər çoxdur? Ən azı nə qədər pulun olmalıdır ki, ordan otel ala biləsən?
- 1 milyon dollara tapmaq olar, amma çox yox. Amma yaxşı otel almaq istəyirsinizsə ən azı 5 milyon dollar pul lazımdır.
-Antaliyada yay mövsümündə turist olur, qışda olmur. Otellərin vəziyyəti qışda necə olur?
-Qışda da olur, qış turizmi də var. Keçən ilə nisbətdə bu il Antalyada turist sayı 30 faiz çoxalıb. Antalyada apreldən başlayır turizm mövsümü. Qışda otellərin 60-70 faizi bağlanır. Qalanlar da idman turizmi ilə məşğul olanlardır. “Yayda qazandığım mənə yetər” deyib qışda bağlayan otel daha çoxdur. Böyük otellər məcburən açıq qalmalıdır. Çünki bağlı olan yerdə təmir xərcləri çıxır. Ona görə kiçik qruplara xidmət də olsa, açıq qalmağa, oteli belə saxlamağa çalışır. Amma bağlayacaq olsa işçilərini, peşəkar aşbazını itirər.
-Türkiyədə otel sahibin ən önəmli prblemi nədir?
- Rezervasiya problemi çox olur. Bir də tur agentliyi ilə problem yaşayırlar. Tutaq ki, Almaniyadan tur şirkəti turistləri göndərir, mövsüm sonunda – avqustda, sentyabrda ödəyəcəyini deyir, amma ödəmə vaxtı gələndə tur şirkət müflis olur, otellər pulunu ala bilmir. Amma daha tədbirli i görür otellər, belə hallar olmur. Tanımadıqları insanlarla işləmirlər.
- Bir şeyi aydınlaşdıraq, otelləri özün də idarə edə bilərsən, kirayə də verə bilərsən. Kirayə verəndə aldatma halları olurmu?
- Hər yoldan keçənə kirayə vermirsən. Tanınmış bir turizm şirkəti kirayələyir. Elə turizm şirkəti var ki, 50 otel kirayələyib.
- Bu sahədən anlayışı olmayan bir müştəri sərmayə qoyub otel alıb idarəçiliyə verə bilər?
- Böyük otellərin çoxu bu qayda işləyir – məsələn, Hilton oteli, deyir ki nə qazandın 5 faizi mənim, 95 faizi sənin. Yaxud, Ramada oteli. Sahibi icarəyə verir, bu icarə də sayılmır əslində, müdiri, işçiləri özü seçir, keyfiyyəti yüksək saxlamaq məqsədi ilə. Deyir nə qazansan 5 ya da 7 faizi mənim, qalanı sənin.
- İndi Türkiyədəki otellər “hər şey daxil” prinsipi ilə işləyirlər. Amma deyirlər ki, bu dövlətə sərf etmir. Çünki turist oteldən çıxmır, hər işini orda görür. Bu dəyişdirilə bilər?
-Zənnimcə dəyişsə turistləri itirəcəklər. Avropalı turist gəlir, yeyir-içir, yatır, heç dənizə də getmir. Ailəsi gedir, özü oteldə qalır, içki içir, dincəlir.
- Bəs alış-veriş mərkəzlərinin (AVM) qiyməti neçəyədir?
- Əlimizdə İzmirdə çox gözəl bir alış-veriş mərkəzi var. Açıq ərazisi 14 min kvm.-dir, qapalı məkan 49 min kvm. İldə 5 milyon dollar gəlir gətirir. Satış qiyməti 65 milyon dollardır. Bu qiymət 13 illik gəlir qatıdır. Ankarada, Diyarbəkirdə də var bu cür yerlər. Antalyada, şəhərin mərkəzində bir alış-veriş mərkəzi var, ildə 25 milyon dollar gəliri var, 250 milyon dollara satılır.
- Satışda xəstəxanalar da var dediniz.
-Var. Amma içində hazırda icarəçi var, yəni mülk olaraq satılır, xəstəxana fəaliyyətdədir.
- Elə hal olur ki, bir obyekti satmaq üçün saxta kirayəçin qoyalar içinə?
- Xeyr. Samsunda bir satılıq xəstəxanamız var, içində Medical Park var. Medical Park Türkiyənin ən böyük xəstəxanasıdır, belə bir şey etməsi mümkün deyil. Həmin xəstəxananın mülkü 55 milyon lirədir. Ayda 430 min lirə kirayə alır sahibi. Yəni ildə 5 milyon gəlir gətirir, 55 milyona təklif edilir. Dəniz kənarında, çox gözəl bir mənzərəsi olan yerdədir. Zonquldaqda bir xəstəxanamız var, kirayəçi Anadolu xəstəxanasıdır. Bu xəstəxananın 55 faizi xarici sərmayədarındır, 4 filialı var. 75 min dollar aylıq kirayəsi var, 9 milyon dollar satış deyirdilər, amma 8.5 milyona satacaqlar.
- Dediniz ki, azərbaycanlılar bu məsələdə o qədər də aktiv deyillər. Bəs ən çox əmlakı kim alır Türkiyədə?
- Əslində bu hər il dəyişir. Ərəblər deyil, onlar 2-3-cü sırada olur.
-Ən yaxşı müştərilər kimlər sayılır? İnsanlar öz mülkünü ən çox hansı müştərilərə satmaq istəyir?
- Əmlak sahibləri üçün ən yaxşı müştərilər keçmiş sovet ölkələrindən, ərəb ölkələrindən və İrandan gələnlərdir. Çünki bunlar obyektin nə qədər qazanc gətirəcəyinə baxmır. Avropalı isə gələn kimi nə qədər qazanc gətirəcəyini hesablayır, mühasibini, vəkilini gətirir. Amma Azərbaycandan, Rusiyadan gələnlər pulu rahat qazandığı üçün buna o qədər də fikir vermir. Ona görə də onlara mülk satmaq daha rahatdır.
-Bizim ölkəmizdə də otelçilik çox inkişaf edib, gəlib burda da alan olur. Türkiyədən gəlib burda otel alan var?
-Xeyr, gəlmirlər. Niyəsini də deyim. Türkiyədən bura gələnlər güvənə bilmir, çünki söz-söhbət çox dolaşır. Məsələn, bir göz doktoru ilə qarşılaşmışdım, dedi Azərbaycanda xəstəxana tikdim, amma 6 ildir aça bilmirəm, satmağımı istəyirlər. Demək istəyirəm ki, Türkiyədə yaşayan bir iş adamı gəlir Azərbaycanda özünü riskə salmaz.
Türkiyəyə gələn turist sayı ilə Azərbaycana gələn turist sayı da çox fərqlidir, Azərbaycana az gəlirlər. Rusiyada yaşayan azərbaycanlı da evinə gələndə onu da turist hesab edirlər. Mən gəlib-gedirəm, məni də turist kimi yazırlar.
- Bir ara Türkiyədə də turist sayı çox azaldı, otellərin qazancı azaldı, yəqin qiymətləri də enmişdi, eləmi?
- Elədir, çox düşdü rəqəmlər. Satanlar çox oldu, həm də yarı qiymətinə. Amma indi tam əksi, sürətli yüksəlmə var qiymətlərdə.
- Onda satdığına peşman olanlar da var
- Yox, satmasa batacaqdı, hər şeyini itirəcəkdi. Tutaq ki, bankdan kredit alıb, ödəməlidir. Satmasa bank gəlib nəyi varsa müsadirə edəcəkdi.
-İndi İstanbulun bəzi yerlərində dəyişiklik olur. Kanal tikilir, körpülər salınır. Əvvəl oralarda adam az idi, indi qələbəlik oldu. Bu qiymətlərə də təsir edib?
-Bəli, kanalın kənarındakı ərazilərin qiyməti yüksəldi. 3-cü hava limanının ətrafındakı ərazilər də həmçinin. 3-cü hava limanı Avropanın ən böyük hava limanı olacaq. İçərisində otellər, sərgi salonları olacaq.
- Dediniz ki, yanacaqdoldurma məntəqələri də satırsınız...
- Bəli, Adanada bir yanacaqdoldurma mərkəzi var, Dikilidə var. İzmirə 1 saatlıq məsafədə yerləşir. Ərazisi də 1,6 hektar. Yanacaqdoldurma işi çox da gəlirli olmasa da, sahibləri çox yüksək qiymətə satmaq istəyirlər.
-Neçəyə, məsələn?
- İzmirin içində bir yanacaqdoldurma məntəqəsi var, məsələn deyək ki gündə 50 min litr benzin satır, buna görə qiymətləndirilir. Bizdə satışda olan yanacaqdoldurma məntəqəsinə 11 milyon dollar istəyir sahibi. Amma zənnimcə 10 milyona verəcək.
- O gündə nə qədər benzin satır?
- Benzin işində bir məsələ var. Bir var ki, rəsmi satış olsun, bir də var ki, qeyri-rəqsmi. Yanacaqdoldurma məntəqələrinin gizli yollarla da satışları var. Çox pulu da qaçaq işlərdən qazanırlar. Amma rəsmi satışlarına baxanda deyirsən ki, 10 milyonu bura necə qoymaq olar?
- Deməli bunu alanlar işdən xəbəri olanlardır…
- Əlbəttə, bu sahəyə benzin işində anlayışı olan adamlar pul qoyur.
«250 min dollara otel satırıq» - MÜSAHİBƏ
11:16
29 İyun 2018
