Azərbaycanda danışmaz əmlak bazarı inkişaf etdikcə, bu sahədə əməliyyatların sayı artdıqca, daha keyfiyyətli və təhlükəsiz xidmətlərə də maraq yüksəlir. Əmlakın qeydiyyatı ilə yanaşı, alıcı və satıcılarla kontakt da etibarlı olmalıdır və buna rieltorlar cavabdehdirlər. FED.az rieltor fəaliyyəti, bu sahədəki problemlər və onların həlli yolları ilə bağlı Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının rəhbəri Vəfadar Axundovun müsahibəsini təqdim edir:
- Vəfadar müəllim, indi Azərbaycanda çoxsaylı əmlak satışı saytları var. İnternetdə hər addımda alqı-satqı elanları ilə rastlaşırıq. Belə bir vaxtda əmlak almaq üçün rieltora müraciət edən var?
- Əlbəttə var. Əvvəla ona görə ki, rieltorların xidmətindən istifadə etməyənlər fırıldaqçılara rast gələ bilərlər. Biz minlərlə belə halların şahidi olmuşuq. Məsələn, olur ki, adam hansısa evdə kirayədə qalır, amma hamıya deyir ki, ev mənimdi və satıram. Alıcı da gəlib ucuz qiymətə əmlak görüb, tez beh verir. Həmin şəxs isə bu yolla 10-15 nəfərdən beh alır və sonra qaçıb gizlənir. Bu hələ birmisaldır. Bəzən evin sənədlərində problemlər olur. Ancaq rieltorlar bu barədə məlumatlı olurlar. Məsələn bilirlər ki, bu binada bir mənzl 3-4 nəfərə satılıb. Ona görə həmin mənzilləri alıcılara təklif etmirlər. Həm də rieltorlar bazardakı real qiymətləri bildiklərinə görə, alıcılara yardımçı olurlar.
- Yəni rieltorlar alıcıları aldanmaqdan qoruyurlar?
- Təbii ki. Doğrudur, elə rieltorlar var ki, özləri alıcıları aldadır. Ancaq bundan da sığortalanmaq mümkündür. Vətəndaşlar gərək tanınmış rieltor şirkətlərinə müraciət etsinlər və müqavilə bağlasınlar. Bu zaman bütün məsuliyyət həmin şirkətin üzərində olur. Rieltor şirkəti də bir evin alqı-satqısına görə öz reputasiyanını korlamaqda maraqlı deyil. Şirkətə müraciət edəndə ilkin müqavilə, beh müqaviləsi bağlanır. Bütün proseslər sənədləşdirilir. Sabah bir peoblem çıxanda onu sübut etmək mümkün olur.
- İndi ev almaq üçün rieltorlara müraciətlər nə qədərdir?
- Hazırda müracətlər azalıb. Əvvəlki vaxtlarla müqayisədə müraciətlər 70%ə- yaxın azalıb. Bunlar əsasən ev almağa məcbur olanlar, baha əmlakını satıb nisbətən ucuz ev almaq istəyənlərdir. Müaciət edənlərin bir hissəsi ipoteka krediti ilə əmlak almaq istəyən vətəndaşlardır.
- Müraciətlər niyə bu qədər azalıb?
- Ümumiyətlə, ev alanların sayında da azalma var. Əvvəllər, Rusiya, Ukraynada və digər ölkələrdə yaşayan azərbaycanlılar burada mənzil və obyekt almaq üçün müraciətlər edirdiər. İndi həmin aktivlik yoxdur. Yerli alıcıların da sayında azalma var. İnvestorların əksəriyyəti kifayət qədər əmlaklara sahib olublar. Elə adam var ki, bir binada 10-15 mənzil alıb. Amma onlardan tam istifadə edə bilmir, hazırki qiymətlərlə satmaq da sərfəli olmadığından satmırlar.
- Bəs müştəri qıtlığı olduğu bir vaxtda rieltorlar necə işləyib qazanırlar?
- Rieltorların bir hissəsi kirayə bazarının hesabına işləyir. Əvvəllər paytaxtda pilot layihələr yox idi. Hər hansı binanı və ya yaşayış massivini sökəndə orada yaşayanlara yeni mənzil almaları üçün pul ödənilirdi. Bunlar bizim potensial müştərilərimiz idi, rieltorlara müraciət edib əmlak alırdılar. İndi isə pilot layihələrdə sakinləri müvəqqəti olaraq kirayə mənzillərə köçürüb sonradan öz binalarına qaytarırlar Ona görə də ev alanlar yox, kirayədə qalanların sayı artıb. Rieltorlar da kirayə mənzilərin axtarışı ilə məşğul olurlar. Yəni, indi əsas gəlir buradan formalaşır. Amma bu, məsələn, 2 il əvvəlki kimi deyil. Əvvəl hər hansı rieltor ayda 700-1000 manat qazanırdısa, indi bu rəqəm 250-300 manata düşüb.
- Kirayə evlərə tələbatın artması kirayə haqlarını da dəyişibmi?
- Xeyr, kirayə qiymətlərində artım yoxdur. Əksinə, obyektlərin icarə haqları da təqribən 50-60% ucuzlaşıb. Bu həm onlara tələbatın bir qədər azalması, həm də obyektlərin sayının çoxalması ilə əlaqədardır.
- Belə bir vəziyyətdə rieltorların işini artırmaq, gəlirlərini artırmaq üçün Assosiasiya kimi nə tədbir görürsüz?
- Fikrimizcə, vəziyyəti dəyişmək üçün ilk növbədə Azərbaycana xarici investorları cəlb etmək lazımdır.
- Bəs yerli alıcıları cəlb etmək üçün nə etmək fikrindəsiniz?
- Bundan əlavə, yeni bir proqram üzərində işləyirik. İstəyirik, ipoteka ilə satılan evləri, krediti verən bankları və qiymətləndirmə şirkətlərini vahid platformada birləşdirək. Təcrübəli rieltor şirkətlərini də bu layihəyə cəlb edəcəyik. Həmin rieltorlar daha dəqiq informasiyanı o saytdan ala bləcəklər. Orada şişirdilmiş qiymətlər, sənədləri ipoteka kreditinə yaramayan əmlaklar olmayacaq. Yalnız sənədləri qaydasında olan və qiyməti bazara uyğun olan əmlaklar toplanacaq. Sayt həmin əmlakların tapılmasında əhaliyə kömək göstərəcək. Eyni zamnada banklara potensial müştəri bazası rolunu oynayacaq. Hazırda sayt hazırlanmaqdadır.
- Bu platformanın faydası nə olacaq?
- İndi ipoteka ilə ev almaq istəyənlər evin sənədlərini banka təqdim edir. Bank da onu qiymətləndirmə şirkətinə göndərir. Qiymətləndirmə şirkəti bəzən düzgün qiymətləndirmir və ya sənədlərində hansısa problemlər çıxır. Ancaq həmin sayt yaranandan sonra bütün bunlar bir mərkəzdə cəmlənəcək. Platformada alıcı ipoteka üçün hansısa banka müraciət edəndə ona ev axtarmaq lazım olmayacaq. Həmin sayta girəcək, orada qiymətləndirmə şirkəti həmin əmlakın bazar qiymətini də qoyacaq, bank da məhz bu evə ipoteka krediti ayıra biləcəyini təsdiq edəcək. Bunlar həm alıcı üçün, həm də banklar üçün rahat olacaq.
- Vəfadar müəllim, bəs xarici ölkələrdə rieltorlar hansı şəraitdə işləyirlər? Onlara tələbat hansı səviyyədədir?
- Açığını deyim, bizim əhali xaricdəki kimi təcrübəli rieltorlarla işləməyə hələ hazır deyil. Məsələn, biz neçə illərdir əmlak satan vətəndaşlarla rieltor arasında eksküliziv müqavilələrin bağlanmasını təklif edirik. Bu müqaviləni bağlayan şirkət və ya şəxs yalnız bir rieltorla işləməyə üstünlük verir, yəni bu şirkətin və ya şəxsin əmlakını yalnız müqavilə bağladığı rieltor satır. Bizdə isə əhali eyni zamanda onlarla rieltora elan verir. Hansında alındı, onun gətirdiyi müştəriyə də əmlakını satır. Bu zaman evə tanımadığınız, müxtəlif düşüncəli və tərbiyəli insanlar gəlir. Bu da başqa problemlər gətirir. Ancaq bir rieltorla işləyəndə artıq belə hallar olmur. Olsa da rieltor məsuliyyət daşıyır. Müqavilə bağladıqda isə həmin rieltor əmlakın marketinq işlərini də normal səviyyədə aparır. Bilir ki, əlində 15-20 ədəd mənzil var və həmin mənzillərin satışı üzərində işləməyə başlayır. Ancaq çox adam özü elan verir. Alıcı kimi evinə gələn adamları da tanımır. Yeri gəlsə onların arasında oğrular, cinayətkarlar da ola bilər. Bəzi ev sahiblərinə müştərilər zəng edəndə, onlar hətta hansı tarixdə evdə olub-olmayacaqlarını, və digər şəxsi məlumatlarını da bildirilər. Bu da oğrular üçün bir siqnaldır. Rieltorla eksküziv müqavilə bağlayanda isə həmin şirkət o əmlakın təhlükəsizliyinə və ora gələn adamların kimliyinə tam məsuliyyət daşıyır. Alıcı qismində gedən adamları da müqavilə əsasında aparıb göstərir. Müqavilədə onları evinə aparılan insanlar qeydiyyata düşür, ən azı telefon nömrələri qeyd edilir. Bu da gələcəkdə hansa problemin araşdırılmasına imkan verir.
- Bu vacib məsələdir, bizdə belə bir təcrübə varmı?
- Əlbəttə, təhlükəsizlik çox önəmlidir. Müəyyən insanlar var ki, eksklüziv müqavilə bağlayırlar. Ancaq sayı çox azdır.
- Bəs əmlak satanlar niyə belə üsuldan qaçırlar?
- Baxın, eksklüziv müqavilə bağlanması o deməkdir ki, binadakı bütün mənzilləri yalnız rieltor satmalıdır. Bəzi şirkətlər, tutaq ki, tikinti şirkəti isə, istəyir ki, əmlakı özü satsın. Çünki bizdə mənzillərin heç də hamısı pulla satılmır, bəziləri barter edilir və ya yaxın adamlara qiymətdə böyük endirimlər edilir. Eksklüziv müqavilə olanda isə bina sahibi bunları edə bilməyəcək. Çünki bütün mənzilləri rieltor şirkəti satmalıdır, hər mənzilə görə də rieltor şirkətinə faiz ödənməlidir. Belə olan halda rieltor şirkətləri pul xərcləyib həmin mənzillərin reklamını da təşkil edirlər. Amma şirkətlər belə müqavilələrə getmədiklərinə görə, rieltorlar üçün də binanı reklam etmək sərfəli deyil. Rieltorlara sərf eləmir ki, həmin layihəni reklam eləsin, əhali isə özü getsin öz ayağı ilə çıxsın həmin binaya.
- Bəs Azərbaycanlı rieltorlar xaricdə əmlak satışı ilə məşğul olurlar?
- Bəli, xaricdə əmlak satan rieltorlarımız çoxdur, onlar əsasən, Gürcüstan, Rusiya, Ukrayna və Türkiyədə işləyirlər. Avropadan da təkliflər var. Onlar gəlib burda sərgilər keçirirlər. Rusiyada olan rieltorlar gəlib burda Avropada olan əmlakları Azərbaycan vətəndaşlarına təqdim edirlər. Bizim rieltorlar hələ həmin səviyyəyə gəlib çatmayıblar ki, özləri Azərbaycanda olan hansısa layihənin xaricdə marketinqini qursunlar, onların satışı ilə məşğul olsunlar. Bayaqkı mövzuya qayıdaq, indii bizdə bina tikən şirkətlərin heç biri hər hansı rieltor şirkəti ilə işləmir. Ancaq özləri komendant vasitəsilə və ya reklam yolu ilə müştəri tapıb mənzilləri satırlar. Ancaq Rusiya, Ukrayna və digər ölkələrdə isə satışla ayrıca şirkət məşğul olur. Hətta tikinti şirkətinə yaxınlaşanda onlar bildirilər ki, bizdə satışla məşğul olan şirkət var, gedin onlara müraciət edin.
- Azərbaycan vətəndaşı xaricdə əmlak almaq üçün yerli rieltor şirkətinə müraciət edərkən nə qazanır?
- Azərbaycanda olan şirkətlər xaricdə əmlak təklif edirlərsə, deməli, həmin şirkətlərlə müqavilələri mövcuddur. Məsələn, “New Europa” şirkəti Türkiyədə bir neçə şirkətlə müqavilə bağlayıb. Onun əsasında biz alıcıdan 1 manat da pul almırıq.
Əgər vətəndaş bizim təklif etdiyimiz mənzili Türkiyədə alırsa, hətta onun bütün tur xərclərini –gediş-gəliş, qalmaq, yemək xərcləri şirkət tərəfindən ödənilir. Başqa bir üstünlük odur ki, ortaya hansısa problem çıxsa, buna şirkət məsuliyyət daşıyacaq. Əgər vətəndaşı Türkiyədə aldatsalar, həmin şəxs gəlib Azərbaycanda əmlak aldığı şirkətin qapısını döyüb haqqını tələb edə biləcək. Biz burada onlara əmlakların yerləşməsindən asılı olaraq qiymətləri, tikinti şitkərtlərinin sənədlərini tədqim edirik. Məsələn, Tükiyədə köhnə tikililərdə bir çox xidmətlər – fitness, türk hamamı, hovuz yoxdur. Ancaq yeni binalarda bunlar hamısı var və evlər tam təmirli satılır. Orada təmirsiz evlər satışa çıxarılmır. Biz əsasən Alaniya hissəsində satışlarla məşğul oluruq. Orada mənzillərin kvadratmetri 1000 avrodan başlayır.
- Sizcə, rieltor şirkətlərinin xidmət səviyyəsini yüksəltmək üçün nə iş görülməlidir?
- Son illər Azərbaycanda əmlak sərgiləri keçirilir. İlk növbədə, onların sayını çoxaltmaq lazımdır. Xarici əmlak şirkətləri hər dəfə gələndə yerli şirkətlərlə əlaqə qurmağa çalışır, öz ölkələrinə dəvət edirlər, müzakirələr aparırlar. Bundan başqa, rieltorlar sosial şəbəkələrdə aktivliyi artırmalıdırlar, məsələn, Türkiyə rieltorları sosial şəbəkələrdə çox fəaldır və orada marketinq aparırlar. Eləcə də, türk rieltorlar müştəriyə çox hörmətlə yanaşır, hətta restorana dəvət edir, onların bütün suallarına ətraflı cavab verirlər. Hər şey müştərinin razı qalmasına hesablanıb. Bunu görən alıcı həmin rieltordan ev almasa ondan utanır. Düşünür ki, bu mənə görə bu qədər əziyyət çəkib, gərək əvəzində nəsə alım.
- Bəs bizim rieltorlar onların təcrübəsini öyrənməyə maraq göstərirlər?
- Assosiasiya əvvəllər bir neçə nəfəri təcrübə keçmək üçün Türkiyəyə göndərib. Bundan əlavə, biz Türkiyədən mütəxəssislər dəvət edirik. Onlar burada rieltor kursları keçiblər, diplomlar təqdim etmişik. Yerli ekspertlər də dəvət edirdik. Ancaq indi Assosiasiyanın o qədər də vəsaiti yoxdur deyə bu işlər dayanıb. Yaxın gələcəkdə bərpa etmək istəyirik.
- Assosiasiyanın nə qədər üzvü var?
- Üzvlərinizin sayı 100-dən çoxdur. Onlardan 30-a yaxını hüquqi şəxslərdir, 90 nəfərdən artıq isə fiziki şəxslər təşkil edir. Beynəlxalq təşkilatlarla da əlaqələrimiz var.
- Assosiasiyaya üzvlük rietorlara hansı üstünlükləri verir?
- Bu quruma üzv olmadıqda əsasən fərdi qaydada işləyən rieltorlar çox əziyyət çəkirlər. Çünki onlar br qayda olaraq müqaviləsiz işləyirlər. Ona görə də sonda ya alıcı, ya da satıcı tərəfindən aldadılırlar, pullarını ala bilmirlər. Bu da ciddi problemlər yaradır. Müqavilə olmadıqda məhkəməyə müraciət etmək üçün əsas da olmur. Beləcə onlar xeyli vəsait itirirlər. Assosiasiya olaraq biz rieltor üçün həm alıcı ilə, həm də satıcı ilə bağlanacaq müqavilə formaları hazırlayıb təqdim edirik. Onlarla ilkin müqavilələr bağlanmalıdır. Çünki rieltor kimisə o insanın evinə aparırsa, əlində sənədi olmalıdır. Ancaq satıcıların çoxu müqavilə ilə işləmək istəmir, bunun əhəmiyyətini anlamırlar.
- Rieltorların əhəmiyyətini artırmaq üçün sizcə nə etmək lazımdır?
- Əvvəllər istənilən şəxs rieltorluqla məşğul ola bilmirdi. Bunun üçün sertifikat tələb olunurdu. Fikrimcə, həmin qayda bərpa olunmalıdır. Bundan başqa, bir çox ölkələrdə belə tələb var ki, kimsə əmlak alırsa, bu mütləq hansısa rieltorun iştirakı ilə baş verməlidir. Belə olan halda rieltorlar da vergilərdən qaça bilmirlər. Bu məsələni qanunla da tənzimləmək olar. Məsələn, zonalara görə müəyyən bir məbləğ müəyyən etmək olar ki, alıcı və ya satıcı alqı-satqı zamanı mütləq rieltor xidmətindən istifadə etməlidir. Belə olarsa, bütün rieltorlar, alıcılar və satıcılar işə daha məsuliyyətlə yanaşarlar.
