2015-ci ildən durğunluq yaşayan daşınmaz əmlak bazarının cari ildən canlanacağı, hətta qiymətlərin artacağı proqnozlaşdırılır. Buna bir çox iqtisadi səbəblər əsas gətirilir. Ən başlıcası isə, neftin dünya bazar qiymətinin artımı, qonşu ölkələrdə bazarın yenidən dirçəlməsi göstərilir.
Nəzərə alsaq ki, daşınmaz əmlak bazarı iqtisadiyyatın vacib sahələrindəndir və buradakı hər hansı konyunktur dəyişikliyi bank sektorunda qeyri-stabilliyi artırır, bazardakı proseslərin hansı səpikdə inkişaf edəcəyinə aydınlıq gətirməyə çalışdıq.
Suallarımızı “MBA Konsaltiq və Qiymətləndirmə” şirkətinin rəhbəri Nüsrət İbrahimov cavablandırdı.
– Nüsrət müəllim, 2018-ci ildə daşınmaz əmlak bazarı ilə bağlı gözləntilər hansı yöndədir?
– Daşınmaz əmlak bazarında vəziyyəti qiymətləndirmək üçün son 30 ildəki dinamikaya nəzər yetirmək lazımdır. 1988-ci ildə bizdə daşınmaz əmlak bazarı olmasa da, qonşularda var idi. Həmin dövrdə bir barel neftin qiyməti 10-11 dollar təşkil edirdi. Daşınmaz əmlak bazarı özünün ən aşağı səviyyəsinə enmişdi.
Tənəzzül təxminən 5-6 il davam etdi, sonradan dirçəliş dövrü başladı. 1998-ci ildə eyni proses təkrarlandı. Rusiyada “qara yanvar” baş verdi. Rubl, manat dollara nisbətdə çökdü. Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər iki dəfəyə yaxın ucuzlaşdı. Bu proses 5 il davam etdi.
2003-cü ildən bazar artan dinamika ilə dirçəlməyə başladı, proses 2008-ci ilə qədər davam etdi. 2008-ci ildə daşınmaz əmlak bazarında təxminən 24 faizə yaxın ucuzlaşma baş verdi.
Bazardakı tənəzzül bu dəfə 5-6 il deyil, 3 il davam etdi. Səbəb də 2010-ci ildə neftin qiymətinin sürətlə artması oldu. Neftin bazar qiyməti daşınmaz əmlak bazarına, adətən, 6 ay sonra təsir etməyə başlayır.
2011-ci ildən evlər bahalaşdı. Xronikaya nəzər yetirsək, bazarda tənəzzül 2018-ci ildə başlamalı idi. Lakin 2015-2016-cı illərdə neftin qiyməti ucuzlaşdı. Həmin vaxt daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər manatla ifadədə 8-10 faiz , dollarla ifadədə 40 faiz düşdü. Bu da devalvasiya ilə bağlı idi.
2017-ci ilin sonundan başlayaraq neft bahalaşmağa başladı. Bu dinamikaya istinad etsək, təxminən 3-6 aydan sonra daşınmaz əmlak bazarında, xüsusən mənzil bazarında qiymətlərin artımını müşahidə edəcəyik. Bu da mart, avqust ayına təsadüf edir.
– Qiymət artımı hər iki bazarda – həm təkrar, həm də ilkin mənzil bazarda gözlənilir?
– Əvvəllər tikintinin həcmi az olduğundan təkrar bazar dominant rolu oynayırdı. Təkrar mənzil bazarında nə baş verirdisə, ilkin mənzil bazarını da ardınca çəkib aparırdı. Son bir neçə ildir, ilkin mənzil bazarı dominantlığı ələ alıb. Yəni qiymətləri ilkin bazar formalaşdırır.
– İlkin mənzil bazarı MTK-lardır. Bu halda qiymətlər nə dərəcədə iqtisadi əsaslı olur?
– Düzdür, ilkin mənzil bazarında qiymətlər diqtə olunur. Təkrar mənzil bazarında isə bazar formalaşdırılır. Yəni ilkin mənzil bazarında satıcıların sayı 30 şirkətdirsə, təkrar mənzil bazarında beş min nəfərə yaxındır. Şirkətlər mənzili maya dəyərindən aşağı sata bilmirlər, təkrar mənzil bazarında maya dəyəri yoxdur.
2015-ci ilin sonundan isə maya dəyəri artmağa başlayıb. Lakin bu artım mənzilin maya dəyərində özünü bir ildən iki ilə kimi göstərdiyindən 2017-ci ildə ilkin mənzil bazarında maya dəyəri bahalaşdı. Lakin satış qiymətləri artmadı. Bunun da səbəbi şirkətlərin öz mənfəət marjalarında güzəştə getmələri idi.
Əgər əvvəllər mənfəət marjası 80 faiz idisə, devalvasiyadan sonra 30-40 faizə endirildi. Bu il artıq şirkətlər dirənib. Ona görə ilkin mənzil bazarında qiymət artımı qaçılmaz olacaq.
– Təxminən neçə faiz qiymət artımı gözlənilir?
– Artım ikirəqəmli olacaq. Yəni azı 10 faiz təşkil edəcək.
– Konkret olaraq mənzillərin kvadratmetrinin qiyməti neçə manatdan başlayacaq?
– Bu gün Bakı şəhərinin ətraf qəsəbələrində ən ucuz mənzilin kvadratmetrinin qiyməti manatla ifadədə 700 manat təşkil edirsə, bu rəqəm 800 manata yüksələcək.
– Sizcə, daşınmaz əmlak invesitisiya cəlbediciliyini qaytaracaqmı?
– 2015-2016-cı illər, eləcə də, 2017-ci ilin birinci yarısında bazarda cəlbedicilik yox idi. Bu gün bazar tədricən əvvəlki cəlbediciliyini qaytarır. Səbəb də bank depozit faizlərinin əvvəlki qədər yüksək olmaması, qiymətli kağızlar bazarında seçimin azlığıdır.
Əhali və ya investorlar vəsaitlərini bank depozitlərinə yatırmaqda maraqlı deyillər. Qiymətli kağızlar bazarında isə hələlik ancaq SOCAR-ın istiqrazları yatırım vasitəsidir. Yerdə qalır daşınmaz əmlak bazarı.
Vətəndaşlar şok vəziyyətdən ayıldıqca – 2015-ci ildə baş verən devalvasiyanı və 2016-2017-ci illərdə bank sektorundakı proseslərin təsirindən çıxdıqca daşınmaz əmlak bazarına yatırımlara başlayır.
– Hazırda tikinti şirkətlərinin satış göstəriciləri necədir? Tikdikləri mənzilləri sata bilirlərmi?
– Binanın tikintisi tam başa çatana qədər mənzillərin 70-78 faizi satılmış olur. Ən pis satışı olan şirkət binanı təhvil verdiyi zaman əlində mənzillərin 25 faizi qalır.
– Yəni inşa edilən binalara, ipoteka proqramına, sosial evlərə rəğmən, bazarda hələ də tələb-təklif arasında disbalans yüksəkdir. Səbəb nədir?
– Nəzəriyyəyə müraciət etsək, təklif tələbi üç dəfə üstələməlidir. Yəni alıcı üç mənzilə baxıb, birini almalıdır. Bu halda qiymətlər stabil qalır. Yox, iki mənzilə bir tələb varsa, artıq qiymətlər artmağa başlayır.
Sovet dövründə il ərzində 3-4 milyon kvadratmetr mənzil tikilirdi. Adambaşına ildə 0,4-0,5 kvadratmetr tikinti aparılırdı. Statistika Komitəsinin son illərə olan hesabatına görə, il ərzində adambaşına 0,2 kvadratmetr mənzil tikilir.
– Doğrudanmı, bu qədər azalma baş verib?
– Mən bu rəqəmə inanmıram. Statistika Komitəsi hesabatı Dövlət Qəbul Komissiyası tərəfindən təsdiqlənən mənzillərin əsasında hazırlayır. Bu gün Bakı şəhərində o qədər bina, fərdi ev var ki, rəsmi sənədləşməsi aparılmayıb. Buna rəğmən, yenə də bazarda təklif tələbdən aşağıdır.
Azərbaycanda əhalinin artım faizini, evlənənlərin sayını nəzərə alsaq, il ərzində 40 min mənzil tikilməlidir, ancaq 17-20 min mənzilin tikintisi reallaşdırılır. Hər il 10 min mənzil çatmır. Digər tərəfdən binaların orta yaşı da artır. “Stalinkalar”ın, “xuruşovkalar”ın, “leninqrad” layihələrinin istifadə müddəti başa çatıb.
– Sosial mənzillərin tikintisinə start verilib. Bu, tələb-təklifi az da olsa, balanslaşdırmayacaq?
– Bazarın stabilləşməsinə gətirib-çıxaracaq. Sosial evlərin satış qiymətləri bazar qiymətlərindən 20-25 faiz aşağı olacaq. Nəzərə alsaq ki, sosial evlərin tikintisi aztəminatlı ailələrin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına istiqamətlənib, bu, bazardakı qiymət artımı faktorunu tormozlayacaq.
Son illər artım, əsasən, ucuz mənzil bazarında baş verirdi. Sosial qrupa aid vətəndaşların mənzil tələbatının ödənilməsi bazara təzyiqi tormozlayacaq. Qiymətlərin artımı yalnız maya dəyərinin bahalaşması fonunda baş verə bilər.
– Ekspertlər iddia edir ki, ipoteka kreditlərinə tələb azalıb...
– Belə hesab etmirəm. Bazarda müəyyən kontingent var ki, alıcılıq qabiliyyətinə sahibdir, lakin mənzili yoxdur və yaxud mənzil şəraitini yaxşılaşdırmaq istəyir. Bunlar ipoteka üçün banklara müraciət edirlər və problemlərini həll edərək bazardan çıxırlar.
Bunun arxası gəlməlidir. Lakin böyük əksəriyyət var ki, mənzilə ehtiyacı var, lakin ödəmə qabiliyyəti İpoteka Fondunun tələblərinə cavab vermir. İpoteka Fondu bazara nəzarət edir.
Banklara müraciət edənlərin sayı azaldıqca, şərtləri yumşaldırlar.
Maksimum məbləğ 50 min manat idi, 100 min manata çatdırdılar, sonra məhdudiyyəti götürdülər. Əvvəllər faizlər səkkiz faiz təşkil edir. Banklar artıq faizləri yeddiyə endirib.
– Bu gün tikilən binalar layihəsinə görə daha çox “ekonom”, “elit”, yoxsa “premium”dur?
– Artıq “elit” binalar tikilmir. Səbəb kvadrat metrinin çox baha olması – 5 min-6 min manat təşkil etməsidir. Bu gün tələbat, əsasən, “premium” layihəli mənzillərədir. Şəhərin içərisində, mərkəzində “premium” layihələr inşa edilir. Bir az kənarlarda, mikrorayonlarda “ekonom klass” (kütləvi yaşayış) mənzillər inşa olunur.
– “Premium” adlanan layihələr bu standartlara cavab verirmi?
– Bir neçə il əvvəl standartları araşdırmışdıq. Standartlara şəhərə və dənizə ponarama, mebellə təhciz olunmuş vestibül, mərkəzi yanğından mühafizə sistemi, bağlı və qorunan həyət, mərkəzi isitmə sistemi, fasadın görünüşü, adambaşına düşən yaşıllıq sahəsi, yumşaq və sürətli lift, qonaqlar üçün parkinq, ticarət şəbəkəsi daxildir.
İnşa edilən binalarda mərkəzi istilik sistemi, bağlı həyət problemdir, demək olar ki, yoxdur.
– Tikinti biznesi böyük fəaliyyət sahəsi olduğu üçün yetərincə gəlirli sayılır. Azərbaycanda bu sektoru rentabelli hesab etmək olar?
– 35-40 faiz təşkil edir. Əvvəl 80 faiz idi.
– Maraqlıdır, bazarda nə qədər şirkət var?
– Şirkətlərin sayını demək mümkün olmayacaq. Pilot layihələr icra edilir. Hər icra hakimiyyəti bir MMC-ni qeydiyyatdan keçirir.
– Bəs onların tikdikləri binalar etibarlıdırmı?
– Pilot layihələri icra edən şirkətlərin 90 faizi yeni qeydiyyatdan keçirilir. İşə ağ dəftərdən başlayırlar. Amma pilot layihələrin etibarlılığı yüksək, risk dərəcəsi aşağıdır. Orada icra strukturlarının nəzarəti var. Tikinti şirkətlərinin məsuliyyəti böyükdür.
– Şirkətlərin el arasında reytinqi müəyyənləşdirilirsə də, konsaltinq şitkətlərinin bu yöndə araşdırmaları nəzərə çarpmır. Səbəb nədir?
– Bunun üçün sektor kifayət qədər inkişaf etməyib. Bir dəfə buna cəhd etdik, 20 şkala üzrə şirkətləri qiymətləndirmək istədik, lakin şirkətlər maraq göstərmədilər.
– Səbəb nədir?
– Belə mədəniyyət formalaşmayıb...
– Ötən ilin sonunda “Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində dəyişiklik edilməsi haqqında” qanun layihəsi qəbul olundu. Doğrudanmı, qanun tikintisi başa çatmayan binalarda mənzillərin alqı-satqısı, həmin binalarda mənzil əldə edən şəxslərin mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı ilə bağlı çatışmazlıqları aradan qaldıracaq?
– Qanun Almaniya təcrübəsinə əsaslanaraq tərtib edilib. Qanuna görə, tikinti şirkəti daşınmaz əmlakın dövlət reyestr xidmətindən ilkin qeydiyyat sənədi almalıdır. Mənzilləri vətəndaşa notarial qaydada satmalıdır. Burdan çıxış etsək, vətəndaş artıq payçıya çevrilir. Yəni gələcəkdə tikinti ilə bağlı hər hansı problem yaranarsa, vətəndaş binanın yerləşdiyi torpağa payçı olduğundan, ərazi satılıb, pulu qaytarılacaq.
Digər tərəfdən, qanuna görə, artıq alınan mənzili MTK-nın iştirakı olmadan açıq bazarda notarial qaydada satmaq mümkün olacaq. Ödəniş qaydaları da müəyyən olunub. Torpaq-qazma işlərinin başlanılmasından sonra - müqavilə məbləğinin 30 faizi, tikilinin yan və daxili divarları, dam örtüyü hazır olduqdan sonra - müqavilə məbləğinin 10 faizi, dam səthlərinin və navalçaların (novların) qurulması işləri başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 8 faizi, istilik təchizatı sistemlərinin quraşdırılması başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 3 faizi, su xətlərinin çəkilməsi başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 3 faizi, elektrik xətlərinin çəkilməsi başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 3 faizi; pəncərələrin quraşdırılması (şüşələrin taxılması da daxil olmaqla) başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 10 faizi, daxili suvaq (malalama) işləri başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 6 faizi, birdən artıq tərkib hissəsi olan binada birdən artıq tərkib hissəyə xidmət edən sahələrin döşəmələri hazır olduqdan sonra - müqavilə məbləğinin 3 faizi, fasad işləri başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 10 faizi, su anbarı da daxil olmaqla, binaya xidmət edən və binadan ayrıca inşa edilən obyektlərin tikintisi başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 9 faizi ödəniləcək.
Beləliklə, bina tikilib qurtarana qədər vətəndaş mənzilin 95 faiz dəyərini ödəmiş olacaq. Yerdə qalan 5 faiz Dövlət Qəbul Komissiyasından çıxarış verildikdən sonra ödəniləcək.
– Torpaq bazarı niyə bu qədər “ölüb”?
– Əvvəllər vətəndaş heç bir sənəd tələb etmədən əldən torpaq alırdı. Bu gün onun qarşısı alınıb. Sənədsiz torpaq sahələrini heç kim almır. Torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd olmadan onun tikintisinə yerli icra hakimiyyəti icazə vermir. Nəticədə, torpaq bazarında, fərdi evlərin tikintisində azalmalar baş verib.
