Daşınmaz əmlak bazarı digər sektorlardan təklifin qeyri-elastikliyi ilə seçilir. Bir tərəfdən yeni əmlakın bazara çıxarılması üçün tələb olunan vaxt nisbətən uzundur, digər tərəfdən isə əmlakın əsas komponentlərindən olan torpaq məhdud resursdur. Bazardakı tələb isə əhalinin gəliri, faiz dərəcələri və iqtisadi inkişafdan birbaşa asılıdır. İqtisadi inkişaf nəticəsində əhalinin gəliri artdığından yaşayış sahələrinə tələb artır. Biznesin böyüməsi isə öz növbəsində qeyri-yaşayış sahələrinə tələb yaradır. Eyni zamanda faiz dərəcələri az olması ipoteka kreditlərinə təkan verir və əmlaka tələb yaradır. Nəticədə daşınmaz əmlaka olan tələb təklifdən daha sürətlə dəyişir və qiymətin müəyyənləşməsində daha aktiv rol oynayır.
Əmlak qiymətlərinin gəlirlə əlaqəsi müxtəlif ölkələr üçün fərqlənsə də, gəlir səviyyəsi yüksək olan ölkələrdə əmlakı əldə etmək və tam ödəniş etmək üçün tələb olunan vaxt daha azdır. Məsələn, orta əmlak qiymətinin orta illik gəlirə olan nisbəti Səudiyyə Ərəbistanında ən azdır. Yəni, bu ölkənin vətəndaşı əldə etdiyi əmlakı 3 illik gəliri ilə ödəyə bilər. Venesuella vətəndaşları isə əmlakı tam əldə etmək üçün 151 il işləməlidirlər. Hər halda, bazarın aktivliyi və cəlbediciliyi əhalinin gəlir səviyyəsinə bir başa bağlıdır.
Daşınmaz əmlak bazarı 4 əsas mərhələdən keçərək inkişaf edir.
Böyümə mərhələsi : Məşğulluğun və alıcılıq qabilliyyətinin artması və banklarda iqtisadiyyata inamın möhkəmlənməsi nəticəsində ipoteka kreditləri çoxalır və əmlaka tələbat sürətlə artmağa başlayır. Bu mərhələdə faiz dərəcələri də nisbətən aşağı olur və əmlak əldə etmək üçün tələb olunan xərclərin azalmasına gətirib çıxarır. Şirkətlər də qeyri-yaşayış sahələrinə investisiya edirlər. Kirayə qiymətlərinə parallel olaraq əmlakın investisiya kimi cəlbediciliyi də artır. Tələbin qarşısında təklif nisbətən zəif olduğu üçün qiymətlər qeyri-proporsional artmağa başlayır.
Yüksək təklif mərhələsi: Bu mərhələdə, bazardakı tələbi təmin etmək üçün yeni əmlak layihələri sürətlə artmağa başlayır. Tikinti bumu yaranır. Tikinti üçün nəzərdə tutulmuş torpaqlara tələb artır və bu da öz növbəsində köhnə əmlakın da qiymətinin artmasına səbəb olur. Qiymət artımı yeni qiymət artımlarını tətikləyir və böyük inşaat layihələrinin həyata keçirilməsi cəlbedici olmağa başlayır. Nəticədə təklif artır və qiymət pik həddə yaxınlaşır.
Yavaşlama mərhələsi: Bu mərhələdə bazarda əmlak satıcılarının və yeni əmlakın sayı çoxalır. Alıcılar doymağa başlayırlar. Faiz dərəcələri artmağa başladığından evi əldə etmək üçün ipoteka faiz xərcləri çoxalır. Sektor yavaşlamağa başlayır, qiymətlər artmır və investisiya məqsədli əmlaklar da satışa çıxarılır.
Tənəzzül mərhələsi: Bu mərhələyə adətən iqtisadi böhranlar, devalvasiya, məşğulluğun azalması müşaiyət edir və hətta təkan verir. Krediti ödəyə bilməyənlərin sayı çoxaldığı üçün banklar ipoteka edilmiş əmlakları satışa çıxarırlar. Qiymətlər sürətlə azalmağa başlayır və sektor cəlbediciliyini itirir.
Müxtəlif hesablamalara əsasən XX əsrdə bu 4 mərhələ orta hesabla 18-20 ilə tamamlanırdı və növbəti 20 illikdə təkrarlanırdı.
2000-ci illərdən başlayaraq yeni tendensiyalar müşahidə olunur. Belə ki, inkişaf etmiş ölkələrdə kirayəçilərin sayı sürətlə atmağa, ev sahiblərinin sayı isə azalmağa başladı.
Bu tendensiya hələ də davam edir aşağı faiz dərəcələrinə baxmayaraq, ev əldə edənlərin sayı azalır. Əmlak qiymətləri isə artmağa davam edir və demək olar ki, maliyyə bazarları ilə birgə hərəkət edir. Fond indekslərini qiyməti kəskin azaldıqda, əmlak qiyməti indeksi də kəskin azalır. Qeyd etmək lazımdir ki, bu tendensiya da 2000-ci illərdən əvvəl az müşahidə olunurdu. Əmlak bazarı digərlərinə nəzərən daha ləng idi və kəskin qiymət dəyişiklikləri az nəzərə çarpırdı. Bunun əsas səbəblərindən biri kimi əmlak bazarının investisiya yönümlülüyünün artmasını göstərmək olar. Yəni, alıcılar əmlakı yaşamaq üçün deyil kirayə vermək və yaxud daha baha satmaq üçün əldə edirlər. Beləliklə ev sahiblərinin ümumi sayında azalma olmasına baxmayaraq tələbat əvvəlki kimi qalır, və bir investor bir neçə əmlak əldə etmiş olur. Xüsusən 2008-ci il maliyyə böhranı əmlak bazarındakı qiymət dəyişkənliyinin hansı dərəcədə artdığını göstərdi.
Mənbə: FED
Ev qiymətləri indeksi 2000 – 2008-ci illər arasında adam başına düşən gəlirə nəzərən kəskin şəkildə artıb və böhran sonrası normallaşıb. Hal-hazırda da, inkişaf etmiş ölkələrdə əmlak qiymətlərində bənzər vəziyyət müşahidə olunur və qiymətlərinin baha olduğunu demək olar. Yuxarıda qeyd etdiyimiz mərhələlər baxımından yanaşsaq, daşınmaz əmlak sektoru 3-cü mərhələsindədir və yaxın gələcəkdə 4-cü mərhələyə (tənəzzül mərhələsinə) keçid baş verə bilər. Əmlak qiymətlərinin düşməsi isə yeni fürsətlər yaradır.
