Azərbaycanda daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində təşkilati yeniliklər baş verir. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) növbədənkənar konfransında ölkədə qiymətləndirmə fəaliyyətində yeniliklərin baş verməsi və qurumun fəaliyyyətinin daha da gücləndirilməsi ilə bağlı yeni ideyalar səsləndirilib. FED.az bu sahədə baş verəcək dəyişikliklər, problemlərin səbəbi və həlli yolları ilə bağlı AQC-nin rəhbəri Nüsrət İbrahimovun müsahibəsini təqdim edir.
Eləcə də bax: Reklamları məsafədən ölçəcəyik - MÜSAHİBƏ
- Nüsrət müəllim, Azərbaycanda qiymətləndirmə sektorundakı əsas problemlər nədir və vəziyyətin bu həddə çatması nə ilə bağlıdı?
- Əsas səbəblərdən biri bu sahəni tənzimləyən qanunun qeyri-təkmil olmasıdır. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanun 1998-ci ildə qəbul edilib və burada ancaq ümumi müddəalar öz əksini tapıb. Amma həmin vaxtdan 20 il keçib və qanunun təkmilləşməsinə ciddi ehtiyac var. Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti tərəfindən 2013-cü ildə yeni qanun layihəsi hazırlayaraq Milli Məclisə təqdim etmişik. Bu sənəd parlamentin komissiyalarında baxılsa da, qəbul edilməyib.
Yəni, problemlərin bir səbəbi qanunvericiliyin zəif olması, rəsmi sənədlərin mükəmməl olmamasıdır.
Bir çox qurumlar da bundan yararlanır. Məsələn, banklar özləri üçün qiymətləndirmə şöbələri yaradıblar. Onlar vətəndaşdan qəbul etdiyi girovuöz işçiləri vasitəsilə istədiyi kimi qiymətləndirərək, girovu da həmin qiymətlə qəbul edirlər. Məhkəmələr, vəkillər istədikləri kimi bir qurum yaradıb, bütün sənədləri oraya ötürür və öz maraqlarına uyğun olan formada qiymətləndirir, sənədləşdirib qəbul edirlər. Bir çox hallarda qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslər özünütənzimləyən qurumdan keçib müvafiq sənəd almalıdırlar.Ancaq həmin şəxslər bu kursları və sertifikasiyanı keçmir, əksəriyyəti makler səviyyəsində fəaliyyət göstərirlər.
Tutaq ki, bir obyektə sahibi 200 min manat qiymət qoyub. Həmin adam da həmin qiyməti yazıb sənədi verir. Ancaq bunu necə əsaslandırır, nəyə əsasən belə qiymət qoyur, hansı peşə hazırlığını keçib, bunun məsuliyyət dərəcəsi nədir? Bu suallar açıq qalır. Əsas problemlər bunlardır.
- Bəs əslində necə olmalıdır - qiymətləndirmə ilə kimlər məşğul ola bilərlər?
- Qanuna görə, qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə müvafiq ali təhsilə malik, bu sahədə azı 3 il fəaliyyət göstərən, özünü idarə edən qurumun üzvü olan, il ərzində 24 saatlıq hazırlıq kusrları keçən şəxslərməşğul ola bilərlər. Bu sahədə ali təhsili İqtisad Universitetinin qiymətləndirmə kafedrasında almaq mümkündür. Sonra isə bizim müvafiq kurslara cəlb olunurlar və sertifikat alırlar. Yalnız bundan sonra qiymətləndirmə ilə məşğul ola bilərlər. Qiymətləndiricilər Cəmiyyətində rəsmi qeydiyyatdan keçənlərin məsuliyyətinə biz də şərikik və hər il onların hazırlığı ilə məşğul oluruq. Eyni zamanda onların işinə nəzarət edirik.
- Hazırda Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin nə qədər üzvü var?
- Cəmiyyətin üzvlərinin sayı bu günədək 103 nəfər təşkil edir. Onlardan 32-sihüquqi şəxs, 71 nəfər isə fiziki şəxsdir. Bunlar sırf daşınmaz əmlaklarınqiymətləndiirlməsi ilə məşğul olan peşəkar qiymətləndiricilərdir. Bir hissəsi bu sahədə ali təhsil alıb. Bir hissəsinin isə həm ali təhsili var, həm də Cəmiyyətin təşkil etdiyi kurslarda iştirak edib, imtahan verərək setrifikat alıblar. Qiymətləndirmə fəaliyyəti 2002-ci ilədək lisenziyalı idi. Ancaq ondan sonra ləğv edildi. 2008-ci ildə Qiymətləndiricilər Cəmiyyətininsertifikasiyanın aparılması üçün əsasnamə hazırladıq. Onu da milli qiymətləndirmə standartlarına əlavə etdik. O vaxtdan indiyədək qiymətləndiricilər həm ümumi imtahan verib keçirlər, həm də dövrü imtahan olur. Hər bir qiymətləndirici il ərzində mütləq 24 saat kursdan keçməlidir. Kursları Cəmiyyətin nəzdində fəaliyyət göstərən təlim-tədris komissiyası təşkil edir. Amma AQC-dən kənarda olan şəxslərin məsuliyyətinə şərik deyilik.
- Bu gün qiymətləndirmə bazarında vəziyyət necədir? Bu xidmətlərə tələbat varmı?
- Tələbat var və günbəgün artır. Kommersiya qurumları, dövlət qurumları, məhkəmə orqanları, fiziki şəxslər öz əmlaklarını qiymətləndirmək üçün müraciət edir. Məhkəmələrdə mülki mübahisələr zamanı əmlaklar qiymətləndirilməyə göndərilir.Kredit təşkilatları girov götürərkən həmin girov predmetinin qiymətləndirilməsi tələb olunur. İş quran hüquqi şəxslər hər hansı bir əsas vəsait alarkən və yaxud tikərkən onu əsas vəsait kimi öz kapitalında göstərir və balansına götürür. Bu zaman qiymətləndirmədən keçməlidir. Bütün bu işləri qiymətləndirici şirkətlər həyata keçirir. Hər hansı paylar bölünəndə və ya birləşdiriləndə bunun qiymətləndirilməsi tələb olunur. Səhmlər satışa çıxarılanda, bölünəndə və ya birləşdiriləndə onunqiymətləndirilməsi tələb olunur. Yəni, bütün fərdi sahələrdə, həm də hüquqi sahələrdə qiymətləndirməyə ehtiyac var. Bütün bu işləri qiymətləndiricilər həyata keçirir. Təbii ki, Azərbaycan qiymətləndirmə bazarının inkişaf səviyyəsi Rusiya bazarı ilə müqayisədə çox geri qalır. Orada həm qanunvericilik bazası artıq mükəmməl inkişaf edib. Bizdə qanun1998-ci ildə qəbul edilib. Rusiyada həmin qanun bizdən 8 ay sonra qəbul edilib. Ötən müddət ərzində onlarda həmin qanun 15 dəfə dəyişdirilib. Bizdə isə 1 dəfə də olsun dəyişiklik olmayıb. Onlar öz standartlarını da ilbəil dəyişdirirlər, təkmilləşdirirlər.
- Bazarın böyük olması qiymətləndiricilərin təşkilatlanmasına da təsirini göstərir. Elədirmi?
- Əlbəttə, Rusiya bazarı böyükdü. Orda hər üzv 100 manat üzvlük haqqı ödəyəndə böyük məbləğ alınır və bu məbləğlə çox işləri həyata keçirmək olur. Bizdə isə bazar kiçikdir və üzvlər 100 manat ödəyəndə onunla yalnız beynəlxalq təşkilatlara olan üzvlük haqlarını ödəmək olur. Məsələn, biz Avropa Qiymətləndirmə Standartları Şurasının üzvüyük. İndi oraya illik üzvlük haqqı kimi 4 250 manat pul ödəməliyik. Amma biz cəmi 2 900 manat üzvlük haqqı yığa bilmişik.
Ölkədə qiymətləndirmə bazarı artıq 20 ildir fəaliyyət göstərir. Bu müddət çox olmasa da, az da deyil. Həmin müddətdə daha çox işlər görmək olardı. Bunun üçün yetərli baza -beynəlxalq və Rusiya təcrübəsi var və bunlardan yetərincə faydalanmaq da olardı. Buna baxmayaraq hazırda qiymətləndirmə bazarında qeyri-peşəkarlıq artıb. Bazar isə risklərlə doludur, təsadüfi adamların da sayı çoxalmaqda davam edir və bütün bunlardan da müstəqil qiymətləndirici təşkilatlar ziyan çəkirlər.
- Yeri gəlmişkən, təşkilatınıza üzvlük haqqı nə qədərdir və bu vəsait necə sərf edilir?
- Bizim Cəmiyyətə üzv olan hüquqi şəxslər üçün üzvlük haqqı 200 manat, fiziki şəxslər üçün isə 100 manatdır. Hələ biz üzvlük haqqını tam yığa bilmirik ki, sonra hansısa tədbir keçirək. Hazırda biz MDB Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin, Avrasiya Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin üzvüyük və onlara da üzvlük haqqı ödəməliyik. AQC-nin üzvlərinə maaş da verə bilmirik. Çünki buraya vəsait toplaya bilmirik.
Qiymətləndiricilər başa düşməlidilər ki, üzvlük haqqı təkcə beynəlxalq təşkilatlara ödənən vəsaitə ayrılmır. Bu vəsaitlərin hesabına bülletenlər, standartlar, yeni metodologiyalar, müxtəlif nəşrlər, kitablarhazırlanmalıdır. Cəmiyyətin icra strukturları rəsmiləşdirilməlidir, onlara əməkhaqqı verilməlidir. Bunun üzərində ciddi işləyirik və yəqin yaxın zamanlarda bu problemlər həllini tapacaq.
- Belə məsələlər müxtəlifdir. Əvvəla, ölkədə Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti olsa da, bu birlik qiymətləndirici təşkilatların fəaliyyətini tam tənzimləmir. Nəticədə qiymətləndiricilərin bir çoxu müstəqil qərarlar qəbul etməklə dağınıq fəaliyyət göstərirlər. Digər məsələ qiymətləndiricilərin sertifikatlaşdırılması mexanizmi ilə bağlıdır, bu mexanizm işlənib, lakin hələ vahid mövqe ortaya qoyulmayıb.
Vacib məsələlərdən biri - qiymətləndirici təşkilatların mərkəzləşdirilmiş məlumat bazasına malik olmamasıdır. Bu səbəbdən müxtəlif qiymətləndiricilər müxtəlif yanaşmalar tətbiq edir və hesabatları müxtəlif formatda hazırlayırlar.
Digər məsələlərdən biri AQC-nin öz fəaliyyəti ilə bağlıdır. Cəmiyyət bazarın digər iştirakçılarına təsir mexanizminə malik deyil. Mühüm məqamlardan biri cəmiyyətin ictimaiyyətlə və xüsusən də KİV ilə işini gücləndirmək və bazar istehlakçılarına öz məhsulunun zəruriliyini çatdıra bilməməsidir.
- Yəqin ki, qiymətləndirmə və onun əhəmiyyəti barədə maarifləndirmənin zəif olması da bu sahənin işini ləngidir.
- Bəli, həm maarifçilik işi zəifdir, həm də bazarda müştərilər qiymətləndirmə sənədlərini lazımi səviyyədə tələb etmirlər. Əgər tələb olunsa qiymətləndiricilər keyfiyyəti təmin edərlər. Bizdə isə çox təəssüf ki, istehlakçılar məhsulu makler səviyyəsində tələb edirlər. Yəni, «1 vərəqə yaz, ver gedim» deyərək öz işlərinə səhlənkar yanaşırlar. Axı əmlakın qiymətləndirilməsi 1 səhifəlik iş deyil. Standartın tələb etdiyi formatda hazırlasaq, ən azı 40 səhifə material alınar. İşin həcmi 140 səhifəyə də çata bilər. Amma çox təəssüf ki, istehlakçılar lazımi səviyyədə tələb etmirlər. Bütün bunların həlli üçün qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında qanun dəyişməlidir.
- Hazırda qiymətləndirmə sektorunda hansı standartlar mövcuddur?
- Hazırda standartlar 9 bölmədən ibarətdir. Məsələn, girovların, ssudaların qiymətləndirilməsi üzrə, qeyri-maddi aktivlərin qiymətləndirilməsi, maşın- avadanlıqların qiymətləndirilməsi və s. Ancaq bu sahələr get-gedə artır.
İndiyədək biz bir kurs təşkil etmişik, onun mövzusuyaşayış mənzillərinin qiymətləndirilməsi idi. Artıq sertifikatlar da verilib.
Bundan sonra biz fərdi yaşayış evlərinin, maşın və mexanizmlərin, avtomobillərin, yarımçıq tikililərin, torpaq sahələrinin, qeyri-maddi aktivlərin və biznesin qiymətləndirilməsi kursları təşkil edəcəyik. Biz il ərzində müxtəlif sahələri əhatə etməliyik ki, peşəkar kadrların hazırlıq səviyyəsini artıraq.
- Hazırda Azərbaycanda girovlar və mənzillərlə bağlı qiymətləndirməyə tələb daha çoxdur. Burada hansı standartlar tətbiq edilir? Tutaq ki, girov predmeti olan əmlakı necə qiymətləndirmək lazımdır?
- Bu sahədə problemlər də çoxdur.Girovlarla bağlı standartlarda 26 göstərici var ki, onlar hesabatda öz əksini tapmalıdır. Problem nədədir? Deyək ki, vətəndaş əmlakını banka girov qoyub kredit götürmək istəyir. Vətəndaş gəlir bir qiymətləndiricinin yanına və bildirir ki, onun əmlakının dəyəri, tutaq ki, 100 manatdır. Qiymətləndirici əmlakın dəyərinin 100 manat yox, 80 manat olduğunu bildirəndə vətəndaş onunla işləməkdən imtina edib başqa qiymətləndiricinin yanına gedir. Eyni proses dəfələrlə təkrarlanır. Əmlak sahibi açıq-aşkar bildirir ki, əgər qiymət 100 manat göstərilsə, mən sənə xidmət haqqı ödəyirəm, əks halda yox. Beləliklə, vətəndaş bir neçə qiymətləndiriciyə müraciət edib, son nəticədə istədiyinə nail olur, yəni onun 80 manatlıq əmlakına 100 manat qiymət qoyulur.
Banklar da oxşar üsullara əl atırlar. Onlar Mərkəzi Bankdan vəsait alarkən əmlaklarını qiymətləndirmək üçün qiymətləndiriciyə müraciət edirlər. Bu zaman onlar əmlaklarının mümkün qədər yüksək qiymət almasında maraqlıdırlar. Məsələn, bank iddia edir ki, əmlakınınqiyməti 50 milyondur. Qiymətləndirici isə bunun 30 milyon olduğunu bildirir. Cavabında bank onunla işləməkdən imtina edib, başqa qiymətləndiricinin yanına gedir. Bunun da kökü yenə də qanuna gəlir. Qanundakı boşluqlar qiymətləndirici ilə sifarişçi arasında belə neqativmünasibətlərin yaranmasına səbəb olur.Bu problemlərin həlli üçün AQC-nin idarə heyəti və işçi qrupları bu məsələnin üzərində işləyəcək.
- Dediyiniz «qiymətdə razılaşma», hərənin öz qiymətini diqtə etməsihansı meyarlara əsaslanır? Nəyə görə, qiymətləndirici əmlakın qiymətini tutaq ki, 100 manat yox, 80 manat deyir?
- Bu, bazarın qeyri-təkmil olmasından irəli gəlir. Birinci, qiymətləndirici yetərli informasiya əldə etməlidir ki, oxşar analoqlar harada neçəyə satılıb. Amerikada, Avropa ölkələrində isə açıq məlumat bazaları var. Qiymətləndirici daxil olaraq oradakı analoqlardan istifadə edir və uyğun qiymətləri hesablayır. Bizdə bu yoxdu. Ona görə də, qiymətləndirici məcburdur ki, sayt və qəzet elanlarından istifadə etsin. Ancaq orada da hamısı təklifdir, yəni son rəqəm göstərilmir.
İkinci mənbə rieltor şirkətləridir. Bunlar da dəqiq informasiya bazası deyil. Qiymətləndirici məcburdur ki, bunların üzərində baş sındırsın. Analoqları tapdıqdan sonra onların üzərində müqayisə aparmalıdır. Yəni, bütün göstəriciləri eyni, ancaq bir göstəricisi fərqli olan əmlakların qiymətləndirilməsi zamanı həmin fərqə görə qiymət tənzimlənir.
Daha sonra gəlir yanaşması ilə hesablama aparılmalıdır. Yenə də analoq, mənbə olmalıdır. Məsələn, bu biznes mərkəzi və ya otel ayda nə qədər mənfəət qazanır? Bu məlumatlar da heç yerdə yoxdur. Yenə qiymətləndirici baş sındırmalıdır. Özü araşdırma aparır, zəng vurub mərkəzdən soruşur ki, «siz 1 kv.metri neçəyə icarəyə verirsiz?». Cavab, məsələn, 40 manat. Ekspert oturub hesablayır ki, bunun neçə kv. metri ay ərzində icarədə yerləşir və s. Bu da çox mürəkkəb prosesdir.
Üçüncüsü, xərc yanaşması ilə hesablamalıdır. Yəni, bu torpağı mən neçəyə ala bilərəm, üstündə neçəyə tikə bilərəm, sənədləşmə neçəyə başa gələcək? Bunu hesablamalıdır və sonra üçünün yekununa görə yekun qərar verməlidir. Bu cür problemlər qiymətləndiricilərin işini çətinləşdirir. Yəqin ki, zamanla informasiya resursları açılacaq. İnsanların da bu sahəyə baxışları dəyişəcək.
- Bütün bu problemlərin aradan qalxması, qiymətləndirmə bazarının inkişafı üçün nə təklif edirsiz?
- Görülməli işlər bir neçə istiqamətdədir. Əvvəla, Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin fəaliyyətindəki boşluq dolmalı, təşkilat tam gücü ilə işləyərək bazarla sıx əlaqə qurmalıdır. Digər tərəfdən, ən azı paytaxtdakı qiymətləndirici təşkilatların işbirliyi yaradılmalıdırm və fəaliyyətləri tənzimlənməlidir.
Maliyyə bazarı və qiymətləndiricilərin iştirakı ilə bir neçə işgüzar klublar yaradılmalıdır, bu klublar əmlak bazarı iştirakçıları arasında əlaqələri gücləndirməlidir.
Vacib addımlardan biri olaraq, beynəlxalq bazarlarda qiymətləndirmədə qəbul olunan və rəhbər tutulan sənədlərin işlənilməsini başa çatdırmalı, onların yayımını və öyrənilməsini təşkil etmək, sonradan isə ictimai və rəsmi səviyyədə tələb etmək lazımdır. Bu məqsədlə davamlı fəaliyyət göstərən tədris kursları təşkil etməli və veriləcək sertifikatların statusunu təmin etməliyik. İctimaiyyətvə KİV-lə sıx əlaqələr qurulmalıdır.
Ölkədə fəaliyyət göstərən audit təşkilatları ilə qiymətləndirmə təşkilatları arasında fəaliyyət sərhədlərinə aydınlıq gətirməli və işgüzar əlaqələri qurmalıdır.
Və ən əsas məsələ - qanunvericilik bazası təkmlləşməli, yeni standartların hazırlanması başa çatmalıdır. Biz bu fəaliyyətlə məşğul olan bütün təşkilatları və fərdləri bu Cəmiyyətdə toplamalıyıq ki, onların fəaliyyətini tənzimləyə bilək. Biz bütün istehlakçılar qarşısında məsuliyyti öz üzərimizə götürməliyik ki, bizi hamı qəbul etsin. Bu uzunmüddətli strateji hədəfimizdir.
«Banklar əmlakı özlərinə sərf edən qiyməti qoyurlar» - MÜSAHİBƏ
10:40
6 İyun 2018
