Məlum olduğu kimi, ötən həftə Bakının Yasamal rayonu, Abdulvahab Salamzadə küçəsində tikinti işi aparan “Melissa Group” şirkəti tərəfindən sakinlər evdə olduğu halda evləri dağıdılıb. Görüntülər sosial şəbəkələrdə yayılandan sonra isə şirkətin rəhbəri Qalib Məmmədov saxlanılıb və qanunsuz söküntü ilə bağlı cinayət işi açılıb.
"Melissa Group"un zorla uçurduğu evin qiyməti açıqlandı - "BU MƏBLƏĞİ VERSƏLƏR ÇIXARIQ"
FED.az “Qafqazinfo”ya istinadən xəbər verir ki, nun məlumatına görə, bu, yaşayış olduğu halda tikinti şirkətləri tərəfindən evlərin sökülməsi ilə bağlı ilk hadisə deyil. Nə qədər acınacaqlı olsa da, əvvəllər də analoji hallar yaşanıb, dəfələrlə sakinlərin tikinti şirkətləri ilə söküntü davası küçə çəkişmələrinə qədər gedib çıxıb. Verilən kompensasiyanın qiymətində razılığa gələ bilməyən sakinlər və şirkət arasında mübahisə inşaat işlərini aylarla, bəzən illərlə yarımçıq qoyub.
Bu halda ortaya suallar çıxır: yaşayış binası inşa edən şirkət tikinti fəaliyyəti ilə bağlı icazəni hansı şərtlərlə və haradan alır? Vətəndaşların və tikinti şirkətlərinin hüquqları necə müəyyən edilib? Əgər sakinlərdən bir neçəsi və ya biri təklif olunan kompensasiya məbləği ilə razılaşmayıb evinin sökülməsinə icazə vermirsə, tikinti şirkəti onun evini uçura bilərmi?
Digər bir məqam isə sakinləri razı salıb tikintiyə başlayan, lakin müəyyən müddətdən sonra onu yarımçıq qoyub qeyb olan inşaat şirkətləri ilə bağlıdır. Bu halda çarəsiz qalan yenə vətəndaşdır...
Məlumat üçün bildirək ki, vətəndaş, podratçı şirkət, sahibkar, o cümlədən dövlət qurumu söküntü qarşılığında müəyyən olunmuş kompensasiyanı özbaşına müəyyən etməklə bağlı hüquq və imtiyazlara malik deyil. Yaşayış və ya qeyri-yaşayış obyektləri üçün tələb və ya təklif olunan məbləğ yalnız Azərbaycan Respublikasının “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanununa müvafiq qaydada həmin ərazidə qiymətləndirmə apardıqdan sonra müəyyən edilir. Əmlaklar yerləşmə və infrastruktur baxımından bir-birindən fərqlənir. Hazırda Bakıda əraziyə görə vətəndaşa ödənilən kompensasiya kvadrat metrə uyğun olaraq 1500-3500 manat arasında dəyişir.
“90 kvadratlıq mənzilə görə 1 milyon 200 min kompensasiya tələb edirlər”
Tikinti şirkətlərinin rəhbərləri hesab edir ki, yaranan problem vətəndaşların evin dəyərindən çox kompensasiya tələb etmələrindən qaynaqlanır. Məsələn, bir müddət əvvəl çəkiliş apardığımız tikinti şirkətlərindən birinin rəhbərliyi 90 kv metr mənzili olan sakinin onlardan 1 milyon manatdan çox kompensasiya tələb etdiyini bildirmişdi: “Ərazidəki yaşayış evlərinin istismar müddəti keçib, yaşamağa yararsız vəziyyətdədir. Sakinlərin 90 faizdən artıq hissəsi ilə razılıq əldə olunsa da, bəzi sakinlər şirkətdən ağılasığımaz məbləğlər tələb edirlər. Bu da onların arasında ayrı-seçkiliyə səbəb olur və həmin yaşayış binalarının tikintisini qeyri-müəyyən müddətə uzadır. Razılaşmış sakinlərlə razılaşmayan sakinlər arasında böyük narazılıq yaranır, razılaşanların şirkətə təzyiqləri başlayır. Bir sakinin mənzilin təqribən 90 kv metrə yaxın sahəsi var və bizdən 1 milyon 200 min manat pul tələb edir. Digər bir sakin isə 600 min manat kompensasiya tələb edir. Bu səbəbdən onlarla razılığa gələ bilmirik”.
Şərtlərlə razılaşan vətəndaşlar özləri də şikayətlərində kirayələrdən bezdiklərini, tikintinin illərlə uzandığını qeyd edirlər.
“Heç bir tikinti şirkəti vətəndaşla razılaşmadan evini sökə bilməz”
Hüquqşünas Əliməmməd Nuriyevin sözlərinə görə, tikinti şirkətləri tikinti fəaliyyətinə başlamaq üçün Tikinti və Şəhərsalma Məcəlləsinin 37-45-ci maddələrində nəzərdə tutulan mərhələləri keçməlidir: memarlıq-planlaşdırma tapşırığının alınması, layihə sənədlərinin hazırlanması və ekspertizasının keçirilməsi, tikintiyə icazənin alınması. Bu sənədlər Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən və ya yerli icra hakimiyyəti tərəfindən verilir. Komitə bu sahədə Mərkəzi İcra Hakimiyyəti orqanıdır və tikinti fəaliyyəti üzrə dövlət siyasəti və normativ tənzimləməni həyata keçirir.
Ə. Nuriyev deyir ki, heç bir tikinti şirkəti vətəndaşla razılaşma əldə etmədən onun evini sökə bilməz: “Bu həm hüquqi, həm də etik baxımdan yolverilməzdir. Konstitusiyanın 29-cu maddəsinə əsasən, mülkiyyət hüququ toxunulmazdır və yalnız ictimai imtiyazlar səbəbilə, hərtərəfli kompensasiya ödənilməklə məhdudlaşdırıla bilər. Həmçinin Mülki Məcəllənin 157.1-ci və 257-ci maddələrində mülkiyyət hüququnun qorunması və onun yalnız qanunla, məhkəmə qərarı ilə məhdudlaşa biləcəyi aydın şəkildə qeyd olunub. Yəni vətəndaşın razılığı və məhkəmə qərarı olmadan onun evinin sökülməsi qanunsuz sayılır. Bu halda Cinayət Məcəlləsinin 186-cı maddəsi üzrə (əmlakın qəsdən məhv edilməsi ilə bağlı) məsuliyyət yarana bilər”.
Hüquqşünas mülkiyyət hüququnun vətəndaşın əsas hüququ olduğunu və hüququn əsasını, fundamentini təşkil etdiyini əlavə edib. O vurğulayır ki, bu hüquq Azərbaycanda Konstitusiya, Mülki Məcəllə və Tikinti və Şəhərsalma Məcəlləsi ilə də qorunur: “Tikinti şirkətləri yalnız hüquqi əsaslarla fəaliyyət göstərə bilərlər. Bunlar mülkiyyətçilərlə könüllü razılaşma əsasında müqavilə bağlamalıdır, hər iki tərəfin qarşılıqlı razılığı olmalıdır. Əgər razılaşma əldə edilmirsə, o zaman mülki prosessual məcəlləyə uyğun olaraq məhkəməyə müraciət edilə bilər”.
Ə. Nuriyev əmindir ki, bu sahədə qanunvericilikdə hər hansı boşluq yoxdur: “Sadəcə qanunun tətbiqində problemlər var. Bəzi hallarda qanun tətbiq ediləndə tikinti şirkətləri tərəfindən normalara əməl edilmir. Amma eyni zamanda, mülkiyyət hüququ da müqəddəs hüquqdur. Əgər mülkiyyət dövlət ehtiyacları üçün alınmırsa, digər hallarda mülkiyyətin sahibi ilə tikinti şirkətləri razılığa gəlməlidirlər”.
Daşınmaz əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev isə düşünür ki, Bakıda söküntülər iki formada - torpaqların dövlət ehtiyacı üçün və hər hansı çoxmənzilli yaşayış binalarının və ya fərdi yaşayış evlərindən ibarət yaşayış massivlərinin sökülərək yeni tikilən binalarla əvəzlənməsi ilə aparıla bilər. Ekspert deyir ki, dövlət ehtiyacı üçün alınan zaman əraziyə qiymətləndirmə şirkətləri tərəfindən qiymət qoyulur və vətəndaşlara kompensasiya ödənilir.
“Razılaşan sakinlərin kirayəhaqqı razılaşmayan sakinlərdən alına bilər”
Lakin özəl şirkət hər hansı yaşayış məntəqəsini sökürsə, o ərazinin qəzalı vəziyyətdə olması ilə bağlı rəy olmalıdır: “Əgər ərazinin qəzalı olması ilə bağlı rəy varsa, o halda vətəndaşların həmin ərazidə yaşaması təhlükəlidir. Təbii ki, vətəndaşın mülkiyyət hüququ pozula bilməz. Burada vətəndaşın əmlakı digər əmlakla əvəzlənir. Onun evi sökülüb yerində yeni bina tikilib ona verilənə qədər... Şirkət onlara kirayəhaqqı, köç xərci və yeni tikilən binadan mənzil verir. Vətəndaşın tam hüququ çatır ki, ona təklif olunan kvadrat metrlə və ya məbləğlə razılaşmasın. Bu halda məsələ məhkəmə mübahisəsinə çevrilir. Məhkəmə əgər vətəndaşın evinə qoyulan qiymətlə razı deyilsə, yenidən əmlakın qiymətləndirilməsi üçün qiymətləndirmə şirkətlərinə müraciət olunur. Bu zaman şirkətin vətəndaşa verdiyi pul kompensasiyası qiymətləndirmə şirkətinin rəyi ilə üst-üstə düşürsə, şirkətin verdiyi qiymət qəbul olunur və vətəndaşın evdən çıxması tələb olunur. Lakin şirkət az məbləğ təyin edirsə, vətəndaşın iddiası yeni qiymətlə təmin olunur”.
E. Fərzəliyevin sözlərinə görə, şirkətin istənilən halda vətəndaşın evini özbaşına sökməsi qanunsuzdur. Əgər məhkəmə qərarı olarsa, vətəndaşların mənzildən çıxarılmasını şirkət deyil, icra-probasiya şöbəsinin əməkdaşları aparmalıdırlar. Və ya ərazi qəzalıdırsa, insan həyatı üçün təhlükəlidirsə, vətəndaşı FHN-in Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Agentliyinin nümayəndələri oradan məcburi çıxara bilər: “Bu gün tikinti şirkətləri daha çox vətəndaşların evlərini söküb onun yerində bina tikirlər. Əksər ərazilərdə sakinlərin 80-90, bəzən 95 faizi razılaşıb köçür, lakin bəzi sakinlər daha çox pul tələb edir. Burada məhkəmə çəkişmələri başlayır və proses aylarla, bəzən illərlə yubanır. Şirkət sakinlərə deyir ki, mən bu tarixdə binanı sökəcəyəm, 2 ya 3 ildən sonra sizin evinizi təhvil verəcəyəm. Bu tərəfdən isə bəzi sakinlər köçməyəndə şirkət istəməyərəkdən köçən sakinlər qarşısında götürdüyü öhdəliyi pozur və binanı vaxtından çox gec tikib təhvil verir. Üstəlik, köçən sakinlərə kirayəhaqqı verilir. Şirkət haqlıdırsa, vətəndaş çıxmırsa, bu halda məhkəmə qərarı ilə kirayəhaqqı kompensasiyası köçməyən sakinlərin üzərinə yönələ bilər. Çünki şirkəti zərərə salırlar. Eşitdiyimə görə, bizdə belə hallar olub”.
“Vətəndaşlarla danışığa tikinti şirkəti gəlməli deyil”
Ekspert artıq Bakının Baş Planının hazır olduğunu və söküləsi yerlərin sayının çoxluğunu da xatırladır. O deyir ki, əvvəldə qeyd olunan problemlərin yaşanmaması üçün söküntü zamanı vətəndaşlarla danışığa tikinti şirkəti gəlməli deyil: “Tikintiyə icazə verən, o binanın sökülməsini vacib bilən dövlət qurumlarının əməkdaşları gəlməlidir və vətəndaşlara zəmanət verilməlidir ki, sizin bina filan tarixdə sökülüb filan tarixdə tikiləcək. Zəmanətin olmaması da insanlarda şübhə yaradır ki, hansısa MMC evimi sökür, bəlkə, tikə bilməyəcək. Belə hallar da çox olub. Sonuncu baş verən hadisə ilə bağlı hüquq-mühafizə orqanları araşdırma aparıb məsələyə hüquqi qiymət verəcəklər. Amma əgər bu kütləvi hal alarsa, vətəndaş şirkətdən mənzilin dəyərindən 3-5 dəfə daha çox pul tələb edərsə, bu zaman özəl şirkətlər görəcəklər ki, onların hüquqları qorunmur və bu da onların iflası ilə nəticələnəcək. O zaman şirkətlər bu cür ərazilərdə tikinti işləri aparmayacaqlar. Nəticədə həmin qəzalı yaşayış massivlərinin sayı artacaq və hər hansı təbii fəlakət baş verən zaman insan tələfatı çox ola bilər. Hesab edirəm ki, problemin həlli üçün Dövlət Proqramı olmalıdır və məsələlər ciddi nəzarət altında aparılmalıdır.
Bununla bağlı qanunda həddindən artıq boşluqlar var. Əgər hansısa şirkət bina, yaşayış kompleksi inşa edirsə, sakinlərə kompensasiya verirsə, demək ki, onun tikinti ilə bağlı bütün icazələri var. Bu işləri şirkət aparırsa, vətəndaşın mülkiyyət hüququ toxunulmazdırsa, bu toxunulmazlığa zəmanəti dövlət verməlidir və onu qorumalıdır. Neqativ halların qarşısını almaq üçün isə vətəndaşlarla danışığı kompensasiyanın təyininə, ödənilməsinə tikintiyə icazə verən qurumlar, məsələn, rayon icra hakimiyyəti, FHN, Şəhərsdalma və Arxitektura Komitəsi və s qurumlar hansısa formada aparmalıdırlar”.
Tikinti şirkəti inşaatı yarımçıq qoyub yoxa çıxarsa...
“Tikinti şirkətinin hansısa ərazidə tikinti aparması üçün maliyyə büdcəsi olur, biznes-plan hazırlanır, tikintinin maya dəyəri hesablanır. Tikintiyə icazə verilməsi üçün aidiyyəti qurumlar şirkətə tikintini apara bilməsi icazəsi verilməsi üçün ondan bank zəmanəti tələb edirlər. Məsələn, şirkətin bankda müəyyən məbləğdə pulu olmalıdır. Bank tələb olunan quruma rəsmi məktub verir ki, əgər bu şirkətin tikintisi hansısa bir mərhələdə yarımçıq qalarsa, bu iş şirkətin bizim bankda olan depozit hesab vəsaiti hesabına aparılacaq. Əgər hansısa səbəbdən tikinti dayanarsa, tender vasitəsilə şirkət müəyyən olunur. Şirkətin gördüyü işlər, bundan sonra görüləcək işlər qiymətləndirilir”, - E. Fərzəliyev bildirib.
Görünən odur ki, bəzən ərazidə bina inşa edən şirkət yüzlərlə fərdi ev sahibi ilə razılığa gəlsə də, bir neçə narazı sakinin etirazı tikintinin illərlə yubanmasına gətirib çıxarır. Nəticədə sahibkara da, vətəndaşa da külli miqdarda ziyan dəyir. Həmçinin söküntüyə razı sakinlərin hüquqları pozulur, vaxtında öz evlərini təhvil ala bilmirlər. Necə deyərlər, vəziyyət üçbucağın bütün tərəflərinə təsir edir.
Nəzərə alaq ki, Bakı şəhərində yaşı 50-60 ili ötmüş çoxmənzilli yaşayış binalarının sayı 11 minə yaxındır. Bura yararsız vəziyyətdə olan fərdi yaşayış evlərini də əlavə etsək, rəqəm kifayət qədər böyüyər. Vaxtında tədbir görülməsə, pəncərəsini buldozer döyən mənzillərin sayı çoxala bilər.
