Azərbaycanda daşınmaz əmlakın qeydiyyatına 200 il əvvəl başlanıb. Azərbaycan xalqı doğma ocağına bağlılığı, həyatının son gününə kimi ev tikib, yurd salmağa həvəsi ilə tanınır.
Eləcə də bax:Suraxanıdan Sabunçuya qədər 150 illik yol – BAKIDA DƏMİRYOLUNUN TARİXİ
FED.az xəbər verir ki, ölkə ərazisində daşınmaz əmlakın ənənəvi, adət etdiyimiz formada qeydiyyatı o qədər də uzaq olmayan tarixdə, təqribən 200 il bundan əvvəl başlayıb.
İlk dəfə olaraq 206 il əvvəl - 1814-cı il mayın 19-da Yelizavetpol müvəqqəti dairə məhkəməsinin qeydiyyat kitabında ilk əmlak qeydiyyata alınıb. Bundan 2 il sonra, 1816-cı il dekabrın 22-də Bakıda və onun ətrafında yaşayan əhalinin daşınmaz əmlakı siyahıya alınıb. 1832-ci ildə isə proses Abşeron yarımadası da daxil olmaqla Şimali Azərbaycanın bütün ərazisini əhatə edib. Hər iki siyahıyaalmada məqsəd daşınmaz əmlakları vergiyə cəlb etmək idi. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı ilə bağlı rəsmi reyestr kitabları isə ilk dəfə Çar Rusiyası dövründə, 1868-ci ildə formalaşdırılıb.
«Qiyamətə qədər» Nizami Gəncəviyə bağışlanan kənd və Fətəli xanın hədiyyəsi
Qeydiyyatın başlandığı vaxt o qədər də uzaq olmasa da, Azərbaycanda əmlak münasibətlərinin tarixi təxminən 1000 il əvvələ, 7-9-cu əsrlərə gedib çıxır. Tarix boyu hökmdarlar nəzarət etdikləri ərazilərin sakinlərindən vergi toplayıblar. Bəzən isə xüsusi qərarla hansısa kənd vergidən azad olunub, daha dəqiqi vergilər kəndin yeni sahibinə ödənilib. Məsələn, Eldəgizlər dövlətinin hökmdarı Qızıl Arslan 12-ci ərsdə Gəncə yaxınlığındakı Həmdünyan kəndini Azərbaycanın böyük şairi Nizami Gəncəviyə bağışlayıb. Hökmdarın bununla bağlı fərmanında göstərilirdi ki, adı çəkilən kənd «qiyamətə qədər» şairə məxsus olacaq və kənd sakinləri vergiləri büdcəyə yox, şairə ödəyəcəklər. Yəni, Həmdünyan Nizaminin özəl mülkü olub.
Oxşar hallar 18-ci əsrdə də təkrarlanıb. Məsələn, indi Xaçmaz rayonunun Xudat şəhərində yaşayanlar bəlkə də bilmirlər ki, 1727-ci il mayın 1-də Quba xanı Hüseynəli xanın əmri ilə Xudat burada yaşayanların mülkiyyətinə verilib. Xanın Xudat kənd icmasına kollektiv azadetmə hüququnun bağışlanması haqqında fərmayişi dövrümüzə qədər gəlib çatıb. Bundan 32 il sonra, 1759-cu ilin mart ayında Quba xanı Fətəli xanın imzaladığı Zəngüvan kəndinin Hacı bəyə bağışlanması (yəni, vergidən azad edilməsi) haqda qərar da Azərbaycanın daşınmaz əmlaka dair arxiv materialları arasındadır.
Əmlakın qeydiyyatını dairə məhkəmələri aparırdı
Mülkiyyət hüquqları ilə bağlı verilmiş bu qərarlara baxmayaraq Azərbaycanda daşınmaz əmlaka dair hüquqi münasibətlər 18-ci əsrədək formalaşmamışdı. Baxmayaraq ki, artıq regional mərkəzə çevrilən şəhərlərdə daşınmaz əmlakların sayı və əhəmiyyəti sürətlə artırdı.
Ölkədə daşınmaz əmlakın siyahıya alınması və qeydiyyatı sisteminin yaradılmasına 19-cu əsrin əvvəllərindən başlandı. 1814-cü ildə rus çarının Gürcüstanda yerləşən səlahiyyətli nümayəndəsi - canişinin sərəncamı ilə Yelizavetpol (Gəncə) müvəqqəti dairə məhkəməsi yaradıldı. Dairə məhkəmələri mübahisələrin həlli ilə yanaşı, əmlakın qeydiyyatı ilə də məşğul idi. 1823-cü ildə isə Şamaxı şəhərində yerləşən Cinayət və mülki məhkəmələrin Xəzər palatası təsis edildi. 1859-cu ildə quberniyanın mərkəzi Şamaxıdan Bakıya köçəndə, palatanın adı da dəyişərək Bakı palatası oldu. Nəhayət, 1868-ci ildə isə Bakı və Yelizavetpol üzrə artıq müvəqqəti yox, daimi dairə məhkəmələri təsis edildi.
Əmlakın qeydiyyatı 2 kitaba yazılırdı
Yeri gəlmişkən, Yelizavetpol müvəqqəti dairə məhkəməsinin qeydiyyat kitabı bu günə qədər qorunub-saxlanılır. Kitab 18 may 1814-cü ildən 31 dekabr 1815-ci ilə qədərki dövrü əhatə edir. Buradakı ilk əmlak qeydi 1814-cü il mayın 19-da, yəni 206 il əvvəl aparılıb. Azərbaycanın ilk notariusları da məhz elə adı çəkilən məhkəmələrin tərkibində fəaliyyət göstəriblər və 1918-ci ildə qədər mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınmasında iştirak ediblər.
Notariuslar daşınmaz əmlaka dair hüquqları 2 kitaba qeyd edirdilər. Bu kitablardan biri “Mülk kitabı” adlanırdı. Məsələn, 1868-ci ildən qalma, rus dilində tərtib olunmuş “Bakı notarial arxivinin mülk kitabı”nda mülkiyyətin yaranmasına, başqasının ixtiyarına keçməsinə dair qeydlər və bununla bağlı hüquqi əsaslar öz əskini tapıb.
“Mülk kitabı”nda qeydin başlanma və qurtarma ili göstərilir, kitabın səhifəsi və qeydə alınan nömrə həm mülk kağızına, həm də notariusda aparılan 2-ci kitaba – “Mülk işlərinin reyestri kitabı”na yazılırdı. Başqa sözlə, “Mülk işlərinin reyestri kitabı”nda vətəndaşa verilmiş qeydiyyat şəhadətnaməsinin (ona “Qəbalə kağızı” deyilirdi) hansı reyestr nömrəsi ilə, hansı səhifədə və neçənci ildə qeydə alındığı göstərilirdi.
1 manat 25 qəpiyə başa gələn mülkiyyət kağızı
Notariusların verdiyi mülkiyyət kağızları rus və ərəb dillərində tərtib olunur, mülkiyyətçiyə o vaxtkı pulla 1 manat 25 qəpiyə başa gəlirdi. Bunu mülkiyyət kağızının üzərinə vurulan möhürdən görmək mümkündür.
Dairə məhkəmələrinin tərkibində fəaliyyət göstərən notariuslar dövlət notariusları hesab olunurdu. Bundan başqa, Bakıda özəl notariuslar da var idi. Məsələn, 1908-ci ildə tərtib olunmuş və bu günə qədər qorunub-saxlanılan daşınmaz əmlaka dair akt kitabının müəllifi Siquzmund Venediktoviç Belinski özəl notarius kimi tarixə düşüb.
Əmlak bazarında sovet dəbi - bütün evlər hökumətindir
1920-ci ildə Azərbaycanda Sovet hakimiyyətinin qurulması ilə mülkiyyət münasibətləri də yeni məcraya keçdi. 1918-ci ilin mayında Bakı Xalq Komissarları Soveti Bakı dairə məhkəməsini, Azərbaycan İnqilab Komitəsi 25 may 1920-ci ildə Yelizavetpol dairə məhkəməsini ləğv elədi.
1921-ci ilin iyun ayına qədər isə sahibkarlara məxsus daşınmaz əmlaklar dövlət mülkiyyəti elan edilərək milliləşdirildi. Vətəndaşların mülkiyyətində yalnız bir yaşayış evinin olmasına icazə verildi.
1928-ci ildən başlayaraq həm dövlətə, həm də vətəndaşlara məxsus daşınmaz əmlaklarımn idarə olunması yerli kommunal təsərrüfatı orqanlarına həvalə olundu. Hacı, Məşədi titullu mənzil mülkiyyətçiləri isə dolayısı ilə daşınmaz əmlak bazarı sıradan çıxarılmışdı. 100 il əvvəlin tanınmış milyonçuları sayılan Hacı Zeynalabdin Tağıyev, Murtuza Muxtarov, Musa Nağıyev, Şəmsi Əsədullayev də kənarda qalmadı. Onların tikdirdiyi və o vaxtlı dövr üçün elit daşınmaz əmlaklar hesab olunan imarətlər avtomatik olaraq dövlətin əlinə keçdi. Məşhur «Qayınana» filmində Afətin Cənnət xalaya dediyi kimi, «ev hökumətin oldu».
Əmlak Xidmətləri Məkanında - ƏMLAK TARİXİ
Əmlak Xidmətləri Məkanında (ƏXM) daşınmaz əmlakın qeydiyyatı tarixınə işıq salan xüsusi guşə var. Buranı «Əmlak sənədləri muzeyi» adlandırmaq olar. «Muzey»də ən köhnə sənəd 1909-cu ilə aiddir. Rus dilində yazılmış «Alqı aktı» kitabçasında Bakı şəhərinin Dağlı Məhəlləsi kimi tanınan ərazisindəki evlərin qeydiyyatı göstərilib. 1928-ci ildə rus dilində çap edilmiş əmlak qeydiyyatı sənədi isə «Akt kağızı» adlanır. Sənədin üzərindəki qeydlərin ərəb əlifbasi ilə olması diqqəti çəkir. Növbəti sənəddə Azərbaycan əlifbasının məruz qaldığı dəyişiklikləri izləyə bilərik – bu sənəd latın qrafikası ilə türkcədə yazılmış və eyni zamanda rus dilində tərcüməsi verilmiş daşınmaz əmlak qeydiyyatı kitabıdır. Sənəd latın qrafikasının hələ qüvvədə olduğu 1932-ci ilə aiddir. 1929-48-ci illəri əhatə edən «Məlumat» adlı sənəd isə kiril əlifbasıyla qeyd edilib, burada əmlakın qeydiyyat tarixi 30 aprel 1933-cü il göstərilib.
Tarixi sənədlərlə tanış olduqca sanki o illərə səyahət edir, Hüseyn Cavidin, Mikayıl Müşfiqin yaşayıb yaratdıqları mənzillərə qonaq gedirsən. Rəngini dəyişsə də, üzərindəki möhürə kimi yazılarını qoruyub saxlamış və şuxluğunu itirməmiş sənədlərin dili olsaydı, nələr danışardılar?
Torpaqların da qeydiyyatı başladı
Şəhərlərdəki torpaq sahələri isə 1927-ci ildən etibarən onlardan istifadə edənlərin adına qeydiyyata alınır və mülkiyyətçilərə “Torpaq qeydi” verilirdi. Məsələn, indiyə qədər saxlanılmış belə torpaq qeydlərindən biri 6 avqust 1930-cu il tarixində Quba Qəza İcraiyyə Komitəsinin təsərrüfat şöbəsi tərəfindən Əliabbas Kərəm oğlu adlı vətəndaşa təqdim olunub.
Vətəndaşlara ayrılmış torpaq sahələrində yerləşdirilən hər bir tikili və qurğu sahibinə isə yerli kommunal təsərrüfta orqanları tərəfindən torpağın, tikili və qurğunun texniki göstəricilərini özündə əks etdirən “inventar qeydi” (texniki pasport) verilirdi. Belə texniki pasportlar da axrivdə qalmaqdadır. Məsələn, onlardan birini 1937-ci ildə Kürdəmir şəhər kommunal təsərrüfat şöbəsi tərtib edib.
«Babalarım öz mülklərini həmişə sənədləşdiriblər»
Əmlak Xidmətləri Məkanındakı tarix guşəsi ziyarətçilərin də diqqətini cəlb edir. Bizim sənədləri araşdırdığımızı seyr edən ziyarətçilərdən biri, Məmmədağa Camalov da ailəsinin qeydiyyat sənədlərini incələdi: «Mənim əslim Çəmbərəkənddəndir. Amma ötən əsrin əvvələrində babalarım İçərişəhərə köçüblər. Babalarım öz mülkiyyətlərinə hər zaman ehtiyatla və hörmətlə yanaşdıqları üçün sənədlərə də xüsusi diqqət yetiriblər. Bütün mülklərini lazımi qaydada sənədləşdiriblər. Ya vərəsəlik, ya da bağışlanma yolu ilə evlərini nəvə-nəticələrinə miras qoyublar. O dövrlərdə evlərin qeydiyyatı notariuslarda aparılırdı».
Əmlak Xidmətləri Məkanında sovet dövrünü əhatə edən çıxarışlarla da tanış olmaq mümkündür. Məlum olur ki, 1948-1977-ci illəri əhatə edən qeydiyyat sənədi «Çıxarış» adı ilə verilirdi. Bu sənəd kiril əlifbası ilə həm azərbaycan, həm də rus dillərində yazılırdı.
Daşınmaz əmlakın kommunal təsərrüfat şöbələri tərəfindən idarə olunması 20-ci illərin sonlarından 80-ci illərin sonlarına qədərki dövrü əhatə edib. 1987-ci ildən başlayaraq isə daşınmaz əmlak idarəçiliyinin təkmilləşdirilməsi məqsədi ilə arxiv materialları əsasında texniki inventarlaşdırma büroları yaradılıb. Amma SSRİ-nin dağılması isə adı çəkilən büroların fəaliyyəti çox çəkmədi. Bununla belə, həmin büroların verdiyi orderlər, qeydiyyat sənədləri müstəqillik dövründə minlərlə ölkə vətəndaşının daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüquqlarının tanınmasında mühüm rol oynadı. Ölkənin daşınmaz əmlak bazarı isə 1993-cü ildə, “Yaşayış sahələrinin özəlləşdirilməsi haqqına Qanun”un Milli Məclisdə qəbulundan sonra formalaşdı.
«...Əmlak Xidmətləri Məkanında nümayiş etdirilən tarixi sənədlər arasında 1978-1987-ci illəri əhatə edən yenilənmiş qeydiyyat sənədi, 1987-1991-ci illərə dair nümunələr də var. Ölkəmizin müstəqillik qazanmasından sonra isə 1992-92-cü illərə dair qeydiyyat sənədi qüvvədə olub. O dövrdə əlifbamız hələ formalaşmadığı üçün sənəd rus dilində verilib. Sonrakı mərhələ 1993-1996-cı illəri əhatə edir. «Qeydiyyat vəsiqəsi» adlanan sənəd yeni qəbul edilmiş latın əlifbası ilə yazılıb. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı sənədi 1999-2006-cı illərdə də təkmilləşərək dəyişikliyə məruz qalıb. Guşədə müasir dövrdə verilən çıxarışlar da var. Elektron çıxarış bölməsində nümunə olaraq 3 sənəd saxlanılır.
«Qəbalə kağızı»ndan «onlayn qeydiyyat»a qədər
Müstəqillik illərində Azərbaycanda daşınmaz əmlakın qeydiyyatı sistemində ciddi və sürətli dəyişikliklər baş verdi. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi tərəfindən bu sahədə aparılan islahatlar və təkmilləşmə nəticəsində Azərbaycan əmlaka dair mülkiyyət hüquqlarının ən effektiv qeydiyyatı aparılan ölkələrdən birinə çevrildi. Təsadüfi deyil ki, Dünya Bankı və Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyasının tərtib etdiyi "Doing Business" hesabatına əsasən Azərbaycan əmlakın qeydiyyatının sadəliyinə görə, dünyada ilk yerləri tutur. 2012-ci ildən etibarən Komitə tərəfindən elektron xidmətlərin tətbiq edilməsi isə daşınmaz əmlakın qeydiyyatını keyfiyyətcə yeni mərhələyə qaldırdı.
SMS-lə gələn «Elektron kupça»lar
...Uzun illər bundan əvvəl əmlaka dair mülkiyyət sənədi, o mülkün mövcudluğu və sahibinə məxsus olduğunu təsdiq edən, az qala yeganə sübut idi. Sənədin itib-yararsız hala düşməsi az qala mülkün itməsinə bərabər idi. Ona görə də ağalar, neft maqnatları səfərə çıxanda bəzən zaman daşınmaz əmlak sənədlərini də özləri ilə daşıyıb, möhkəm qoruyurdular. 2 əsr sonra texnologiya hər şeyi dəyişib. Daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququna dair sənəd evolyusiya ilə elektron çıxarışa çevrilib - bu sənədlər elektron formada tərtib edilir və saxlanılır. Bu sistemin vasitəsilə istənilən şəxs mülkünü dünyanın ən ucqar nöqtəsindən idarə edə bilər.
Artıq əmlak alqı-satqısında illər əvvəl olduğu kimi, notariusa gedərkən «Forma-1» arayışı və «çıxarış» aparmağa ehtiyac qalmayıb. Notarius elektron sistemə daxil olmaqla nəinki şəxsin adına əmlak olduğunu, həm də onun yüklü olub-olmadığını da dəqiqləşdirə bilir. Nəticədə alqı-satqı müqaviləsi yerindəcə bağlanır və bu sənəd yeni sahibin adına çıxarış hazırlanması üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə (DƏDRX) göndərilir. Başqa sözlə, indi «kupça» almaq üçün DƏDRX-ə getməyə ümumiyyətlə ehtiyac yoxdur. «Çıxarış» isə SMS-lə yeni sahibin telefonuna göndərilir, onu çapa vermək, kiməsə göndərmək, elektron formada telefonda saxlamaq qətiyyən problem deyil.
Elektron çıxarışın yaranması ilə kağız çıxarışın itirilməsi, yararsız hala düşməsi kimi risklər aradan qalxır. Onun başqaları tərəfindən saxtalaşdırılması və qanunsuz istifadə edilməsi də tam istisna edilir.
