Azərbaycanda aşağı faizlə verilən ipoteka kreditləri dövrü başa çata bilər.
FED.az Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) sədri Elman Rüstəmovun yanvarın 31-də səsləndirdiyi fikirlərə əsasən bu qənaətə gəlib.
Eləcə də bax: Kirayə haqları və mənzillərin qiymətilə bağlı - İPOTEKA FONDUNDAN AÇIQLAMA
Qeyd edək ki, son bir ildə Azərbaycanda dövlət xətti ilə verilən ipoteka kreditləri azalmaqdadır.
FED.az xəbər verir ki, 2019-cu ildə dövlət xətti ilə verilən ipoteka kreditləri 100 milyon manat azalıb. Ötən il İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) xətti ilə 173,3 milyon manat ipoteka krediti verilib ki, bu da 2018-ci illə müqayisədə 36,4% azdır. 2018-də banklar 272,5 milyon manat ipoteka krediti vermişdilər.
Elman Rüstəmov bildirib ki, azalmanın iki səbəbi var.
Birincisi, dövlət ucuz ipoteka kreditləri bazarındakı iştirakını azaltmaq, bu sahəni artıq bazar prinsipləri ilə idarə etmək niyyətindədir.
«Düşünürəm ki, artıq İpoteka Fondunun özünün fəaliyyətini kommersiyalaşdırmaq vaxtıdır. Yəni bütövlükdə onun dövlət büdcəsindən asılılığı və bu həcmlər çərçivəsində fəaliyyət göstərməsi imkan vermir ki, güzəştli ipoteka şərtləri ilə bazarı tam təmin eləsin. Biz tam ümidimizi ona dikməməliyik»-deyə baş bankir bildirib.
Elman Rüstəmov bildirib ki, artıq bankların özünün, öz vəsaitləri (və ya cəlb elədikləri – FED.az) hesabına ipoteka krediti verməsinin vaxtı çatıb: «Çalışmalıyıq ki, bankların özü ipoteka krediti versinlər. Amma bunun üçün «uzun pullar» (yəni uzun müddətə kreditə verilən bilən pullar – FED.az) lazımdır. Banklarda likvidlik, yəni vəsaitlər var. Amma bu pullar qısamüddətdir. Belə pullarla 20-25 illik ipoteka krediti vermək mmükün deyil».
Qeyd edək ki, hazırda Azərbaycanda dövlət xətti ilə ipoteka kreditləri iki növdür – güzəştli və adi ipoteka kreditləri. Güzəştli ipoteka illik 4%-lə, adi ipoteka kreditləri isə illik 6,5-8%-lə verilir.
Hazırda İpoteka Fonduna güzəştli ipoteka üçün pullar dövlət büdcəsindən ayrılır (məsələn, 2019-da 40 miyon manat ayrılmışdı), adi ipotekaa kreditləri üçün vəsaitlər isə istiqraz buraxmaqla əldə edilir. Yəni fond istiqraz buraxmaqla 23 illiyə illik 3%-lə istiqraz buraxır, həmin vəsaitləri baklara ötürür, banklar isə öz marjalarını da əlavə edərək həmin pulu əhaliyə 6,5-8%-lə verirlər.
AMB sədri də ona işarə edərək bildirir ki, artıq bütün gözləntilər dövlət vəsaitinə yönəlməməlidir. Doğrudan da xarici ölkələrdə ipoteka üçün pullar başqa mənbələrdən cəlb edilir. Bunlar özəl və dövlət pensiya fondları, həyat sığortası fondları, sığorta şirkətlərinin vəsaitləri və sairdir. Bir qayda olaraq həmin pullar «uzun pullardır», yəni işləyən şəxs bu puldan yalnız pensiyaya çıxanda istifadə edəcək deyə, onu 20-30 il müddətinə idarəetməyə vermək olar. Belə pullar ipoteka krediti üçün əla «xammal»dır. Amma Azərbaycanda belə fondlar yaradılmayıb. Özəl pensiya fondları yoxdur, DSMF-dəki vəsaitlər isə hələ ki, həmin prinsiplə idarə olunmadan uzaqdır. Ona görə də, banklarda, ümumiyyətlə ölkədə ipotka kreditləri üçün məqbul olan şərtlərdə uzunmüddətli pullar yoxdur.
Doğrudur, Elman Rüstəmov bildirib ki, maliyyə sektorunun digər sektorlarını (yəni sığorta və pensiya fondlarını) inkişvf etdirməklə uzunmüddətli vəsaitlər cəlb etmək olar. Hərçənd bunun üçün böyük vaxt tələb olunmalıdır, yəni indinin işi deyil.
Baş bankir bu vəziyyətdə çıxış yollarından birini İpoteka Fondunun fəaliyyətini kommersiyalaşdırmaqda görür: «Mən düşünürəm ki, bir tərədən İpotkka fondunun özünün fəaliyyətinin kommersiyalaşdırılması, onun daxili bazardan bazar şərtləri ilə vəsait cəlb etməsi, və ya sonradan onun müəyyən dərəcədə subsidiyalaşdırılması istiqamətində irəliləmək olar. Bu üsulla fonda da dəstək vermək olar».
Bazar şərtləri ilə vəsait cəlb etmək nə deməkdir? Qeyd etdiymiz kimi, hazırda Fond öz istiqrazlarını illik 3%-lə buraxır. Bir qayda olaraq bu istiqrazları Mərkəzi Bank özü alır, çünki belə aşağı gəlir dərəcəsi heç kimə maraqlı deyil, və bazardakı başqa oyunçular bu kağızları almırlar. Bazar şərtləri ilə istiraz buraxılması dedikdə isə Maliyyə Nazirliyinin alətlərinin gəlirliyi - hansı ki, hazırda investorlar maraq göstərirlər – başa düşülə bilər.
Bir neçə gün əvvəl yanvarın 28-də Maliyyə Nazirliyi ilk dəfə olaraq 5 illik istiqraz buraxıb. İstiqrazların illik gəlirliyi 8,16% təşkil edib. İnvestorlar bu kağızlara böyük maraq göstəriblər – 10 milyonluq kağızlara 50 milyon sifariş gəlib. Başqa sözlə, investorlar uzun pullar verməyə hazırdırlar – amma görünr ki, böyük fvizlərlə. Belə ki, illik 8%-lə cəlb edilən vəsaiti yalnız ililk 10%-lə kredit kimi vermək mümkündür. Bu isə artıq kommersiya ipotekası şərtləri deməkir – əhali buna elə də böyük maraq göstərmir.
Bu faiz artımının kreditin şərtinə necə təsir edəcəyini misalla göstərmək olar. 100 min manatlıq ipoteka kreditini 20 illiyə, illik 7%-lə aldıqda aylıq ödəniş 775 manat, dövr ərzində artıq ödəmə isə 86 min manat təşkil edəcək – son nəticə 186 min manat. Həmin vəsaiti illik 10%-lə aldıqda isə aylıq ödəniş 965 manat, dövrə ərzində artıq ödəniş isə 131 min manat təşkil edəcək – son nəticə 231 min manat.
Özü də bu hələ cəmi 5 illik istirqazlardır – ipoteaka kreditləri üçün isə azı 15 illik vəsait tələb olunur. Müddət yüksəldikcə isə risklər və faiz dərəcələri də yüksəlir.
«Sonradan onun müəyyən dərəcədə subsidiyalaşdırılması istiqamətində irəliləmək olar»-dedikdə baş bankir, ipoteka kreditləri üçün tələb olunan «uzun pullar»ın illik gəlirliyi ilə real bazar faizləri arasındakı fərqi nəzərdə tuturdu.
Amma hətta bu subsidiyalaşma olsa belə, Azərbaycanda 4% (bəzən hətta 3,7%) faizlə ipoteka kreditlərinin azalacağını söyləmək olar. Bu azalma özünü adi ipoteada da göstərəcək- kommersiyalaşma budur.
Məsələnin digər tərəfi də var. Əslində dövlət elə indiki qaydanı davam etdirib, ipoteka bazarına ildə 40-50 milyon manat buraxa bilər. Amma indi dövlət tikinti sektorunu da dəstəkləmək istəyir. Azərbaycanın bir vətəndaşının ipoteka krediti ilə digərindən mənzil alması halı artıq dövlət üçün maraqlı deyil. Bu alqı-satqı ölkə iqtisadiyyatı üçün heç bir real nəticəyə səbəb olmur.
Amma bu vəsait yalnız yeni tikilən binalarda evlərin alınması üçün ayrılsa, həmin əməliyyat – yəni bir nəfərin ev alması ilə real sektoru maliyyələşdirmək olar.
Uyğun qiymətə mənzillər (sosial evlər) və bir qədər əvvəl start verilən kirayə evlər layihəsi məhz bu məqsədlərlə yaradılıb. Bu layihələrlə həm vətəndaşlar uzun müddətli kreditlə mənzilə sahib olur, həm də tikinti sektoruna pul buraxılır və bu vəsait multiplikator effektlə 20-dən artıq sahəni «qidalandırır».
Yeri gəlmişkəq, bu rəqəmləri, eləcə də, həm də Elman Rüstəmovun son bəyanatlarını da nəzərə aldıqda, kirayə evlərin satış şərtləri kifayət qədər normal görünür.
